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Eigenbedarfskündigungen: Was müssen Sie beachten?

In der Praxis ist für Sie als Vermieter der Eigenbedarf der weitaus häufigste Kündigungsgrund. Deshalb müssen sich auch die Gerichte häufig mit der Zulässigkeit solcher Kündigungen befassen.

Hierzu sind in der vergangenen Zeit vier wichtige Entscheidungen ergangen, die alle eines gemeinsam haben: Sie stärkten nachhaltig Ihre Rechte als betroffener Vermieter:

Eigenbedarfskündigung auch bei Nutzung für Gewerbezwecke möglich

Im ersten Fall ging es um einen Vermieter, der seine vermietete Wohnung selbst beziehen wollte. Doch wollte er in den Mieträumen nicht nur wohnen, sondern vor allem auch arbeiten.

Als Architekt plante er, die Räume sogar überwiegend für seine gewerblichen Zwecke nutzen zu wollen.

Nach Meinung der höchsten deutschen Zivilrichter folgt dies daraus, dass die Berufsausübung durch das Grundgesetz geschützt ist, nämlich durch Art. 12 GG.

Da dieser besondere Schutz auch bei Kündigung wegen Eigenbedarfs berücksichtigt werden müsse, können Sie als Vermieter wegen Eigenbedarfs künftig auch dann kündigen, wenn Sie die Wohnung für die Ausübung Ihres Berufs benötigen. (BGH, Az VIII ZR 127/05)

Nutzung für Pflegepersonal, Eigenbedarfskündigung rechtmäßig

Manche Gerichte meinten jedoch, dass die Kündigung einer Wohnung wegen Eigenbedarfs voraussetze, dass die Räume auch künftig zu Wohnzwecken genutzt werden müssten. Und in diesem Fall widersprach auch die Mieterin deshalb der Kündigung ihres Vermieters.

Vom Bundesgerichtshof (BGH) wurde sie jedoch nun in letzter Instanz eines Auch die zweite Gerichtsentscheidung vergrößert Ihren Handlungsspielraum bei der Eigenbedarfskündigung.

Darin ging es um folgenden Fall: Ein Vermieter wollte seine 87-jährige Mutter in der Erdgeschosswohnung seines Hauses unterbringen. Dies war auch kein Problem, da die Wohnung leer stand.

Weil die alte Dame der Betreuung bedurfte, wollte der Vermieter die Pflegekraft im gleichen Haus haben und zwar in der Wohnung im 1. Obergeschoss. Da diese aber vermietet war, kündigte er der Mieterin wegen Eigenbedarfs.


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In einer mutigen Entscheidung hat das Landgericht Potsdam diese Kündigung nun für rechtens erachtet.

Mutig ist das Urteil deshalb, weil Vermieter Eigenbedarf eigentlich nur geltend machen können, wenn sie die Wohnung für sich oder einen Familienoder Haushaltsangehörigen benötigen und die Pflegerin genau genommen zu diesem von § 573 Abs. 2 Nr. BGB vorgegebenen Personenkreis nicht zählt.

Fortfall des Eigenbedarfs

Konkret: Einer Mieterin war wegen Eigenbedarfs gekündigt worden, da der Vermieter die Wohnung für seine Schwiegermutter benötigte.

Die Mieterin widersprach der Kündigung. In dem dann folgenden Gerichtsverfahren wurde die Kündigung für wirksam befunden und die Mieterin verurteilt, die Wohnung zu räumen.

Vom Gericht wurde der Mieterin eine Räumungsfrist gesetzt. Innerhalb der Räumungsfrist verstarb nun die Schwiegermutter, der Eigenbedarf des Vermieters erledigte sich somit.

Die Richter aus Potsdam haben aber das Bedürfnis des Vermieters an der Wohnung dennoch anerkannt, aber unter zwei Voraussetzungen:

Der Vermieter muss ein Bedürfnis sowohl daran haben, eine Pflegekraft zu beschäftigen sowie diese – wie im vorliegenden Fall – in der gekündigten Wohnung unterzubringen.

Sind diese Voraussetzungen auch bei Ihnen gegeben, können Sie nach dieser Entscheidung ebenso wegen Eigenbedarfs kündigen. (LG Potsdam, Az 11 S 146/05)

Weil dies der Mieterin jedoch zunächst unbekannt blieb, zog sie aus der Wohnung aus. Später verlangte sie von ihrem ehemaligen Vermieter Schadensersatz, da sie meinte, die Kündigung sei nachträglich mit dem Wegfall des Eigenbedarfs unwirksam geworden.

Dies sah der BGH jedoch anders und gab dem Vermieter Recht. Nach seiner Meinung muss der Eigenbedarf nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist gegeben sein. Fällt er später fort, bleibt die Kündigung gleichwohl wirksam.

Eigenbededarf nur vorgetäuscht: Vorwurf muss bewiesen werden

In einer dritten Entscheidung hat der BGH eine bislang umstrittene Rechtsfrage zu Gunsten der Vermieter gelöst.

Dabei ging es um die Frage, ob der die Karlsruher Richter begründen ihre Entscheidung damit, dass anderenfalls der vertragsuntreue Mieter begünstigt würde, der – wie vorliegend – die Mieträume mit Ablauf der Kündigungsfrist nicht an den Vermieter zurückgibt und die Rückgabe so lange als nur irgend möglich hinauszögert. (BGH, Az VIII ZR 339/04)

Wird wegen Eigenbedarfs gekündigt, wird vom Mieter mitunter der Vorwurf erhoben, der Eigenbedarf sei nur vorgetäuscht, die Kündigung der Wohnung also nur auf „Vorrat“ erfolgt.

Mit einem solchen Misstrauen des Mieters hatte sich auch der BGH in einer weiteren für Sie als Vermieter sehr positiven Entscheidung des BGH auseinanderzusetzen.

Bisher sahen viele Gerichte in solchen Fällen Sie als Vermieter in der Pflicht, zu beweisen, dass die Kündigung wegen Eigenbedarfs rechtmäßig erfolgt war.

Nachzuweisen, dass der Eigenbedarf zum Zeitpunkt der Kündigung noch bestanden hat, dieser erst später entfallen ist, war aber nur sehr schwer möglich.

Folge: Viele Vermieter verloren ihre Räumungsklagen bzw. mussten ihren ehemaligen Mietern Schadensersatz zahlen.

Der Entscheidung lag ein Fall zu Grunde, in welchem der Vermieter wegen Eigenbedarfs zum 31.12.1999 gekündigt hatte, die Wohnung nach erfolgtem Auszug des Mieters aber erst einmal gut zweieinhalb Jahre renovieren ließ.

Mit einem Grundsatzurteil des BGH ist diese Rechtsprechung nun aber obsolet. Die Karlsruher Richter entschieden nämlich, es sei Aufgabe des Mieters, Ihnen als Vermieter nachzuweisen, dass der zur Kündigung angeführte Eigenbedarf in Wirklichkeit von Anfang an nicht bestanden hat.

Als die Wohnung dann Mitte 2002 endlich fertig gestellt war, hatte es sich der Vermieter jedoch anders überlegt und die Wohnung wieder neu vermietet.

Grund: Er hatte in der Zwischenzeit geheiratet und war mit seiner Frau in eine größere Wohnung gezogen. Als die frühere Mieterin hiervon erfuhr, verlangte Sie von Ihrem ehemaligen Vermieter Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs – und zwar Ersatz ihrer Umzugskosten.

Zudem stellten die Richter klar: Die Tatsache, dass die Wohnung langwierig renoviert bzw. saniert werde, begründet für sich nicht den Verdacht, Ihnen sei es als Vermieter mit dem Eigenbedarf von Anfang an nicht ernst gewesen. (BGH, Az VIII ZR 368/03)

Die von manchem Mieter behauptete Unterstellung, der Eigenbedarf sei nur „vorgeschoben“, wird ihm nach diesem Urteil also nichts mehr nützen – hierzu müsste er schon handfeste Beweise vorlegen.

7. Juli 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.