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Gewerbemietrecht-Tips: Mehr Kosten umlegen

Für Sie als Gewerbevermieter ist zunächst wichtig, dass es – wie im Wohnraummietrecht – einer Vereinbarung für die Umlage der Betriebskosten bedarf.

Nehmen Sie also unbedingt eine Formulierung in Ihren Mietvertrag auf, nach der Ihr Mieter sämtliche Betriebskosten, die Sie bitte auch einzeln benennen, zu tragen hat.

Mehr Kostenpositionen umlegbar

In Ihrem Gewerbemietvertrag können Sie wesentlich mehr Kostenpositionen auf Ihren Mieter umlegen, als im Wohnungsmietrecht. Zu den in der II. Berechnungsverordnung geregelten Positionen, die Sie auch auf Wohnungsmieter umlegen dürfen, kommen insbesondere noch die folgenden umlagefähigen Betriebskosten hinzu:

  • Beschallung Musikanlage
  • Empfangstresen einschließlich der dort tätigen Mitarbeiter
  • Dachrinnenreinigung
  • Glasreinigung

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  • Pförtner
  • Revision der Gasgeräte und brandschutztechnischen Einrichtungen
  • Sicherheitstechnik
  • Sprinkleranlagen
  • technische und kaufmännische Hausverwaltung
  • Anlage der Videoüberwachung
  • Wachdienst

Bei den Verwaltungskosten reicht es, wenn Sie in Ihren Mietvertrag aufnehmen, dass der Mieter als „sonstige Kosten“ auch die „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“ zu tragen hat. Einer genaueren Bezeichnung oder gar wertmäßigen Bezifferung bedarf es hier nicht, das hat der BGH entschieden (BGH, Urteil v. 09.12.09, Az. XII ZR 109/08).

Eine mietvertragliche Klausel, nach der Sie nach Vertragsabschluss entstehende Betriebskosten uneingeschränkt umlegen dürfen, ist unwirksam. Im Rahmen der sonstigen Betriebskosten dürfen Sie jedoch objektbezogene Betriebskosten umlegen, die bei der Bemessung der Miete noch nicht bekannt waren. Dies ist beispielsweise bei einer nach Mietbeginn erforderlichen Terrorversicherung der Fall.

Beachten Sie den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit

Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit gilt auch im Gewerbemietrecht, folgt dort aber dem Grundsatz von Treu und Glauben nach §242 BGB. Dieser Grundsatz besagt, dass Sie nur die Kosten umlegen dürfen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind.

Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz betrifft sowohl die Höhe als auch die Art der angesetzten Betriebskosten. Unnötige Kosten müssen in der Abrechnung ganz entfallen. So dürfen Sie beispielsweise das Haus nicht gegen ein nicht existierendes Risiko versichern.

Das Wirtschaftlichkeitsgebot ist aber nur dann verletzt, wenn der Versicherungsschutz ohne diese überflüssigen Leistungen überhaupt erhältlich und billiger ist.

BGH-Grundsatzurteil: Die Ausschlussfrist gilt nicht bei Vermietung von Gewerberäumen

Aus dem Wohnungsmietrecht kennen Sie das sicher: Ihrem Mieter muss die Abrechnung über die Betriebskosten innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode zugehen. Das regelt §556 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Bei dieser Frist handelt es sich um eine Ausschlussfrist.

Das bedeutet, nach Ablauf dieser Frist können Sie als Vermieter keine Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung gegenüber Ihrem Mieter geltend machen.

Was viele Vermieter nicht wissen: Die Vorschrift des §556 BGB gilt nicht für die Gewerbemiete. Als Folge daraus können Sie als Vermieter von Gewerberaum auch noch später als ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums Betriebskostennachzahlungen verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einer aktuellen Entscheidung bekräftigt (BGH, Urteil v. 27.01.10, XII ZR 22/07).

20. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.