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Immobilienkredit – dann ist ein Disagio sinnvoll

Wenn man bei einer Bank einen Immobilienkredit aufnehmen möchte, hat man die Wahl: Entweder, man lässt sich die volle Darlehenssumme auszahlen. Oder man erlaubt der Bank, einen Teil davon gleich einzubehalten und quasi als anteilige Zinsvorauszahlung zu betrachten.

Letzteres nennt sich Disagio und ist eine durchaus übliche Gestaltung bei der Immobilienfinanzierung. Aber hier stellt sich die Frage: Wie sinnvoll ist ein Disagio tatsächlich?

Beispiel: So funktioniert ein Disagio

Angenommen, Herr Müller nimmt ein Immobiliendarlehen über 200.000 Euro auf. Mit der Bank ist ein Disagio von 3 Prozent vereinbart worden.

Dann zahlt die Bank Herrn Müller nicht die vollen 200.000 Euro aus, sondern behält 3 Prozent davon, sprich eine Summe von 6.000 Euro, ein. Herr Müller bekommt also 194.000 Euro auf sein Konto überwiesen, muss aber trotzdem die vollen 200.000 Euro tilgen.


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Man sieht hier schon: Ein solches Disagio macht ein Darlehen weniger transparent, denn die Sollzins-Angabe bezieht sich auf die volle Darlehenssumme. Ausgezahlt bekommt man diese aber nicht ganz, sondern nur mit einem Abschlag.

Was also soll Immobilienkäufern oder -erbauern ein solches Disagio bringen? Ganz einfach: Bei Mietobjekten profitiert man dadurch von einer Steuerersparnis.

Disagio auf einen Schlag absetzbar

Das gezahlte Disagio kann zudem in der Anlage V zur Steuererklärung (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) als Werbungskosten geltend gemacht werden.Der Grund dafür ist simpel: Es handelt sich dabei ja gewissermaßen um eine Vorauszahlung auf die Sollzinsen, die ohnehin an die Bank entrichtet werden müssten. Und Sollzinsen sind dann steuerlich absetzbar, wenn man die Immobilie vermietet oder verpachtet, um Einkünfte damit zu erzielen.

Mit dem Disagio kann man also einen Teil der Sollzinsen vorziehen, die man sonst nur verteilt über mehrere Jahre steuerlich geltend machen könnte. Falls man im Jahr der Darlehensaufnahme gerade besonders gut verdient, ergibt das Sinn: Je mehr man in einem Jahr absetzt, desto weniger wirkt sich die Steuerprogression aus. Oder anders gesagt: desto geringer ist der persönlicher Steuersatz. Allerdings akzeptiert das Finanzamt nicht jede beliebige Summe als Disagio.

Disagio muss marktüblich sein

Ein Disagio ist nur absetzbar, sofern es marktüblich ist. Bislang galt ein Disagio von 1 Prozent pro Jahr der Zinsbindung (Darlehenslaufzeit) als marktüblich. Vor rund anderthalb Jahren aber entschied das Finanzgericht Rheinland-Pfalz: 10 Prozent Disagio seien auch bei einer Zinsbindung von 10 Jahren weitaus höher als der marktübliche Rahmen. Deshalb untersagte es die sofortige Geltendmachung eines Disagios in dieser Höhe (16.10.2014, Az. 4 K 1265/13).

Zum Glück ist das letzte Wort hier noch nicht gesprochen: Revision ist beim Bundesfinanzhof anhängig (IX R 38/14), und es besteht durchaus noch die Chance, dass man auch ein Disagio in dieser Höhe absetzen kann.

Ein Tipp zum Abschluss: Ein Disagio hilft beim Steuern sparen, wenn die Immobilie, die man mit dem betreffenden Darlehen finanziert, vermietet oder verpachtet werden soll. Bei einem Eigenheim dagegen sollte man auf ein Disagio verzichten – es macht den Darlehensvertrag unnötig kompliziert und bringt keinerlei Vorteile!

14. März 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Yannick Esters
Von: Yannick Esters. Über den Autor

Yannick Esters schreibt für den GeVestor-Newsletter "Immobilien-Telegramm" und ist Fachmann für die Immobilien-Branche.