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Inklusivmiete: Mieterhöhung wegen Betriebskostenvereinbarung erschwert

Mieterhöhungen und Betriebskostenvereinbarungen gehören für Vermieter zum Alltag. Dass mit der Mieterhöhung nicht auch die Betriebskostenvereinbarung geändert wird, stellte das Landgericht Berlin im Januar 2015 klar.

Der Fall: Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung

Ein Vermieter hatte seinen Mieter auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung verklagt. Die Parteien hatten bei Abschluss des Mietvertrages eine Brutto- bzw. Inklusivmiete vereinbart. Mit Ausnahme der gesondert ausgewiesenen Kosten für den Kabelanschluss neben der Grundmiete, waren sämtliche warmen und kalten Betriebskosten beinhaltet.

Der Vermieter hatte den Mieter zur Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Inklusivmiete zuzüglich der gesondert vereinbarten Kabelanschlussgebühren von derzeit 557,92 € um 83,69 € auf 641,61 € aufgefordert. Der Mieter hatte dies jedoch abgelehnt. Er war der Ansicht, dass mit der Mieterhöhung gleichzeitig eine Veränderung der vereinbarten Mietstruktur verbunden wäre.


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Die Entscheidung des Gerichts: Vermieter war nicht zur Geltendmachung weiterer Betriebskosten berechtigt

Das ist nicht richtig, entschied das Landgericht Berlin. Entgegen der Ansicht des Mieters war das Mieterhöhungsverlangen nicht deshalb unwirksam, weil mit ihm gleichzeitig eine Veränderung der vereinbarten Mietstruktur verbunden wäre. Die von den Parteien im Mietvertrag vereinbarte Mietstruktur änderte sich nämlich durch die von dem Mieter verlangte Zustimmung nicht, sondern bestand unverändert fort.

Die Parteien haben bei Abschluss des Mietvertrages eine Brutto- bzw. Inklusivmiete vereinbart, die mit Ausnahme der gesondert ausgewiesenen Kosten für den Kabelanschluss neben der Grundmiete sämtliche warmen und kalten Betriebskosten beinhaltete. Die Vereinbarung einer solchen Mietstruktur ist grundsätzlich wirksam und zulässig.

Die Parteien eines Mietvertrages können einen einzelnen Betrag als Gesamtentgelt vereinbaren, den Mietzins aber auch strukturieren. Vereinbaren Mieter und Vermieter aber einen Gesamtbetrag ohne strukturierte Ausweisung von Betriebs- und Heizkosten, bedeutet dies im Umkehrschluss nicht, dass es sich bei dem genannten Betrag um eine Nettokaltmiete handelt.

Vielmehr ist es so, dass sich das Entgelt für die Gebrauchsgewährung, die Miete, grundsätzlich aus den Bestandteilen Grundmiete und Betriebskosten zusammengesetzt. Mit der Grundmiete wird dann die bloße Überlassung des vermieteten Wohnraums an sich abgegolten und mit den Betriebskosten sonstige Nebenleistungen des Vermieters im Zusammenhang mit der Überlassung der Räume.

Umlage der Betriebskosten bedarf immer der Vereinbarung der Mietvertragsparteien

Aus § 556 Abs. 1 BGB ergibt sich lediglich, dass es für die Umlage von Betriebskosten auf einen Mieter immer einer Vereinbarung der Mietvertragsparteien bedarf. Haben die Parteien keine Vereinbarung getroffen, sind die Betriebskosten also durch die vereinbarte Miete mit abgegolten.

Damit enthielt die im streitgegenständlichen Mietvertrag vereinbarte Miete auch nach der Mieterhöhung sowohl die Nettokaltmiete („Grundmiete“) als auch die Betriebskosten. Lediglich zur Umlage oder Geltendmachung weiterer Betriebskosten war der Vermieter nicht berechtigt (LG Berlin, Urteil v. 26.01.15, Az. 67 S 241/14).

24. August 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.