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Kündigung aus Eigenbedarf: Familienangehörige und Alternativwohnungen

Eine ordentliche Kündigung können Sie nur erfolgreich durchsetzen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben.

Würden Sie Ihre Kündigung erklären, ohne ein solches Interesse nachweisen zu können, wäre sie unwirksam.

Ein berechtigtes Interesse haben Sie insbesondere, wenn Sie Eigenbedarf geltend machen.

Wenn Sie also die Wohnung für sich selbst, für eine zum Hausstand gehörende Person oder einen Familienangehörigen benötigen.

In den letzten Jahren war die Rechtsprechung zum Kreis der Familienangehörigen, für die eine Eigenbedarfskündigung erfolgen kann, sehr restriktiv. Sie war bislang nur für Kinder, Eltern, Großeltern und Geschwister zulässig.

Kreis der berechtigten Familienangehörigen erweitert

2010 hat der BGH den Kreis der Familienangehörigen erweitert und entschieden: Vermieter einer Wohnung dürfen auch zugunsten einer Nichte oder eines Neffen wegen Eigenbedarfs kündigen (BGH, Urteil v. 27.01.10, Az. VIII ZR 159/09).

Im entschiedenen Fall war eine Eigentümerin ins Seniorenheim gezogen und hatte ihre Wohnung zunächst vermietet. Später übertrug sie die Wohnung auf ihre Nichte.

Diese sollte dafür die Haushaltsführung und Pflege der Seniorin im Wohnheim übernehmen. Die Eigentümerin kündigte daher den Mietern wegen Eigenbedarfs.


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Diese sahen keinen Anlass für eine Eigenbedarfskündigung, da die alte Dame in dem Heim versorgt werde.

Der BGH gab der Vermieterin recht. Zur Begründung erklärten die Karlsruher Richter, dass nicht nur die Geschwister, sondern auch deren Kinder eng mit einem Vermieter verwandt seien.

Darum komme es nicht darauf an, ob im Einzelfall eine besondere Beziehung oder soziale Bindung bestehe. Die Richter stärkten damit Ihre Rechte als Vermieter und präzisierten geltendes Recht.

Beachten Sie: Schon im Jahr 2009 hat der BGH entschieden, dass Sie als Vermieter Eigenbedarf auch zu Gunsten Ihrer Schwägerin oder Ihres Schwagers geltend machen können – vorausgesetzt, zu ihnen besteht eine enge persönliche Beziehung (BGH, Beschluss v. 03.03.09, Az. VIII ZR 247/08).

Alternativwohnung müssen Sie anbieten

Wie der Bundesgerichtshof (BGH) bereits in früheren Urteilen entschieden hat, setzt eine Kündigung wegen Eigenbedarfs unter anderem voraus, dass Sie Ihrem Mieter eine vergleichbare Wohnung anbieten, die im selben Haus oder derselben Wohnanlage zur Vermietung steht (BGH, Urteil v. 09.07.03, Az. VIII ZR 276/02).

Kommen Sie dieser Anbietpflicht nicht nach, ist Ihre Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam.

Wohnung muss bis Ende des Mietverhältnisses frei werden

In zeitlicher Hinsicht hat der BGH diese Anbietpflicht in einem späteren Urteil konkretisiert: Sie müssen Ihrem Mieter nur eine Wohnung anbieten, die bis zu dem Zeitpunkt frei wird, zu dem das gekündigte Mietverhältnis endet.

Wird die Alternativwohnung erst nach Beendigung des Mietverhältnisses frei, ist dies irrelevant und Sie müssen diese Wohnung nicht anbieten (BGH, Urteil v. 04.06.08, Az. VIII ZR 292/07).

Möblierte Wohnung zählt nicht als Alternativwohnung

Hierzu hat das Oberlandesgericht Düsseldorf 2009 eine vermieterfreundliche Entscheidung getroffen (OLG Düsseldorf, Urteil v. 02.04.09, Az. I-10 U 149/08).

Wird vor Ablauf der Kündigungsfrist eine bisher möbliert vermietete Wohnung frei, müssen Sie diese Ihrem gekündigten Mieter nicht als Alternativwohnung anbieten, wenn dieser bisher eine unmöblierte Wohnung gemietet hatte.

Möblierte Wohnungen lassen sich nämlich grundsätzlich zu einem höheren Preis vermieten als unmöblierte. Und dem Vermieter ist es nicht zuzumuten, auf die bessere wirtschaftliche Verwertung zu verzichten – so die Argumentation der Richter.

Auf den Wunsch des Mieters, eine möblierte Wohnung anzumieten und die in dieser Wohnung vorhandenen Möbel auf Kosten des Vermieters auszulagern, muss sich der Vermieter nicht einlassen.

Vermieter muss Mieter über Konditionen informieren

In einem späteren Urteil von 2010 hat der BGH die Anbietpflicht nun dahingehend präzisiert, dass der Vermieter den Mieter über die wesentlichen Bedingungen der Anmietung der Alternativwohnung, also über Größe, Ausstattung und Mietkonditionen, informieren muss (BGH, Urteil v. 13.10.10, Az. VIII ZR 78/10).

Nur mithilfe dieser Angaben kommt der Vermieter seiner Anbietpflicht ordnungsgemäß nach – ohne sie ist die Kündigung unwirksam.

Haben Sie Ihrem Mieter also wegen Eigenbedarfs gekündigt, überprüfen Sie während der Kündigungsfrist, ob eine vergleichbare Wohnung im Haus frei wird.

Ist dies der Fall, teilen Sie dies Ihrem Mieter umgehend schriftlich unter Angabe von Größe, Miethöhe und Ausstattung der Wohnung mit.

Lassen Sie sich den Empfang Ihres Schreibens von Ihrem Mieter bestätigen. Dann können Sie im Zweifel beweisen, dass Sie Ihrer Anbietpflicht vollumfänglich nachgekommen sind.

12. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.