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So gelingt die erfolgreiche Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarf ist in der Vermietungspraxis der mit Abstand umstrittenste Kündigungsgrund. In den meisten Fällen sind die Vermieter gezwungen, die Kündigung im Wege der Räumungsklage durchzusetzen.

Dabei kommt es immer wieder vor, dass Vermieter nur deshalb vor Gericht unterliegen, weil sie aus Unkenntnis „handwerkliche“ Fehler begangen haben. Entweder liegt kein anerkannter Kündigungsgrund vor oder die Kündigung wurde nicht ausreichend begründet. Beachten Sie deshalb unbedingt diese Kriterien, damit Ihre Eigenbedarfskündigung erfolgreich ist.

Nur für enge Familienangehörige dürfen Sie kündigen

Grundsätzlich gilt: Eigenbedarf haben Sie, wenn Sie die Wohnung für sich selbst, für eine zu Ihrem Hausstand gehörende Person oder für einen Familienangehörigen benötigen. In diesem Fall dürfen Sie Ihrem Mieter kündigen. Hierzu zählen neben dem Ehe- oder Lebenspartner die eigenen Kinder, Enkel, Geschwister, Eltern und Schwiegereltern.

Auch für Schwager und Schwägerin, Nichte und Neffe dürfen Sie sich auf Eigenbedarf berufen, wenn Sie zu diesen Personen eine enge persönliche Beziehung haben, was Sie in der Kündigung zu erläutern haben (BGH, Urteil v. 27.01.10, Az. VIII ZR 159/09).

Gültige Gründe für die Eigenbedarfskündigung

Durch Ihre Begründung muss der Mieter erkennen können, weshalb die Wohnung benötigt wird. Berechtigte

Eigenbedarfsgründe sind etwa:

  • Ihr Kind möchte einen eigenen Hausstand gründen.
  • Sie möchten in der Nähe Ihrer neuen Arbeitsstelle wohnen.
  • Aus gesundheitlichen Gründen müssen Sie in eine Erdgeschosswohnung ziehen.
  • Familienzuwachs führt zu größerem Raumbedarf.
  • Sie möchten Ihre Wohnung als Ihren Altersruhesitz nutzen.

Darüber hinaus erlauben Ihnen die höchsten deutschen Gerichte die Kündigung wegen Eigenbedarfs auch in folgenden Spezialfällen:

  • Die Wohnung soll von einem Au-pair-Mädchen für Ihre Familie genutzt werden (BGH, Urteil v. 11.03.09, Az. VIII ZR 127/08).
  • Sie möchten die Wohnung nicht nur zum Wohnen, sondern auch als Büro nutzen (BGH, Urteil v. 26.09.12, Az. VIII ZR 330/11).
  • Sie möchten Ihre Mietwohnung nicht ständig nutzen, sondern nur zeitweise als Zweitwohnung (BVerfG, Beschluss v. 23.04.14, Az. BvR 2851/13).
  • Sie haben Wohn- und Geschäftsräume zusammen vermietet, haben Eigenbedarf aber nur hinsichtlich der Wohnräume (BGH, Urteil v. 01.07.15, Az. VIII ZR 14/15).

Konkreter Eigenbedarf muss vorliegen

Erfolgreich ist Ihre Kündigung nur, wenn Ihr Eigenbedarf konkret besteht. Eine bislang nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt Ihre Eigenbedarfskündigung (noch) nicht (BGH, Urteil v. 23.09.15, Az. VIII ZR 297/14).

Darunter fällt zum Beispiel der Fall, wenn sich Ihr Sohn zwar am Ort der Mietwohnung um einen Studienplatz beworben, aber noch keine Zusage erhalten hat. Oder wenn Sie die Wohnung Ihrer Schwester überlassen möchten, ohne dies mit ihr bereits abgestimmt zu haben.

Vorsicht: Ihre Kündigung ist nicht ausgeschlossen, weil Sie konkreten Eigenbedarf schon bald nach Abschluss Ihres Mietvertrags haben. Anders ist es aber, wenn Sie den Eigenbedarf zu diesem Zeitpunkt schon ins Auge gefasst hatten – in diesem Fall kann Ihre Kündigung rechtsmissbräuchlich sein (BGH, Urteil. v. 20.03.13, Az. VIII ZR 233/12).

Wichtig: Begründen Sie Ihren Eigenbedarf sorgfältig

Die sorgfältige Begründung Ihres Eigenbedarfs ist das A und O für Ihren Erfolg. Ihr Mieter muss anhand der Begründung erkennen können, weshalb die Wohnung benötigt wird. Nennen Sie Ihrem Mieter Namen und Verwandtschaftsgrad des Einziehenden und legen Sie den Sachverhalt, auf den Sie Ihre Eigenbedarfskündigung stützen, genau und vollständig dar.

Je ausführlicher Sie Ihren Eigenbedarf begründen, desto eher hat Ihre Kündigung Erfolg. Beachten Sie dabei auch, dass Sie die Begründung „in einem Guss“ mitteilen. Denn das Gesetz schließt das „Nachschieben“ von Gründen ausdrücklich aus (§ 573 Abs. 3 BGB).

Beachten Sie die Anbietpflicht

Ihre Eigenbedarfskündigung wäre unwirksam, wenn in Ihrem Wohnungsbestand eine vergleichbare Wohnung frei ist oder frei wird. Wird in Ihrem Wohnungsbestand eine vergleichbare Wohnung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei, müssen Sie diese Alternativwohnung Ihrem Mieter anbieten. Tun Sie das nicht, wäre Ihre Kündigung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam.

Allerdings gilt: Nur Wohnungen, die bereits bei der Kündigung leer stehen oder bis zur Ablauf der Kündigungsfrist frei werden, haben Sie anzubieten. Nach Ablauf der Kündigungsfrist brauchen Sie eine Alternativwohnung auch dann nicht anzubieten, wenn der Mieter nicht ausgezogen ist (BGH, Urteil v. 09.11.05, Az. VIII ZR 339/04).

Vergleichbar ist eine Wohnung, wenn sie im gleichen Haus oder in direkter Nachbarschaft liegt und nach Größe und Mietpreis der gekündigten Wohnung ähnlich ist.

Tipp: Großzügig anbieten

Seien Sie großzügig, was die Vergleichbarkeit der gekündigten mit der freien Alternativwohnung angeht. Auch größere, kleinere oder teurere Wohnungen sollten Sie im Zweifel anbieten, solange sie für Ihren Mieter nicht offensichtlich zu teuer oder ungeeignet sind. Bieten Sie daher zum Beispiel einem Ehepaar, das derzeit eine 45 m2 große 1-Zimmer-Wohnung bewohnt, auch eine 60 m2 große 2-Zimmer-Wohnung an.

Wenn Sie sich an diese 4 Schritte halten, sollte Ihrer erfolgreichen Eigenbedarfskündigung nichts mehr im Wege stehen.

11. Januar 2017

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.

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