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Vorgetäuschter Eigenbedarfs Das sind die Folgen

Nicht jeder Mieter passt dem Vermieter. Einfach kündigen geht nicht. Vermeintlich einfach ist die Kündigung wegen Eigenbedarf – im übrigen der häufigste Kündigungsgrund überhaupt. Doch wer die Eigenbedarfskündigung vortäuscht, muss zahlen. Denn eine falsche Eigenbedarfskündigung hat rechtliche Folgen– und kann jahrelange Zahlungen nach sich ziehen.

Vorgetäuschter Eigenbedarf: Folgen können teuer werden

Eine Kündigung ist immer dann unberechtigt, wenn in Wirklichkeit nie Eigenbedarf bestanden hat, sondern es für den Vermieter nur darum ging, sich von dem Mieter zu trennen

Stellt sich heraus, dass der Eigenbedarf nicht gegeben war, und ist der Mieter bereits ausgezogen, kann er vom Vermieter verlangen, alle ihm entstandenen Kosten zu ersetzen. Zum Beispiel die Kosten des Umzugsunternehmens, aber auch ggf. den Differenzbetrag zu der höheren Miete, die der Mieter nun in seiner neuen Wohnung zahlen muss. Und das bis zu vier Jahre lang.

Selbst wenn Sie sich mit Ihrem Mieter bereits auf einen Räumungsvergleich geeinigt haben, können Schadenersatzansprüche anfallen.

So auch in diesem Fall des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 10.06.2015, Az.: VIII ZR 99/14): Der Mieter erhielt eine Kündigung mit der Begründung, dass für seine Mietwohnung ein neuer Hausmeister benötigt werde. Dann ging es vor Gericht und die Parteien schlossen einen Vergleich.

Nach diesem Vergleich sollte der Vermieter die Räumungskosten und die Kosten des Rechtsstreites übernehmen und im Gegenzug verpflichtete sich der Mieter, auf weitere Räumungsschutzvorschriften zu verzichten.

BGH-Urteil: Räumungsvergleich ersetzt Schadensersatzansprüche nicht

Als der Mieter nun endlich draußen war, zog allerdings nicht der versprochen Hausmeister ein, sondern als Nachmieter eine Familie. Das allerdings behagte nun dem ursprünglichen Mieter gar nicht und er fühlte sich betrogen. Er verlangte deshalb in einem neuen Rechtsstreit ca. 26.000,00 Euro vom Vermieter für

  • den Ersatz der Umzugskosten,
  • die Kosten für die höhere Miete der neuen Wohnung abzüglich der Miete für die alte Wohnung und
  • erhöhte Fahrtkosten für den Weg zur Arbeit, da seine Arbeitsstelle von der neuen Wohnung aus weiter entfernt lag.

Die Parteien stritten insbesondere darüber, ob durch den Räumungsvergleich auch diese Schadensersatzansprüche nicht geltend gemacht werden durften. Der Bundesgerichtshof verwies den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung an das Oberlandesgericht zurück (Urteil vom 10.06.2015, Az.: VIII ZR 99/14).

Er urteilte, dass mit dem Räumungsvergleich mögliche Schadensersatzansprüche wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs NICHT erledigt sein sollten.

Mieter ist in der Beweispflicht

Grundsätzlich sind die Gerichte bei Kündigungen wegen Eigenbedarfs argwöhnisch und fragen, ob es im Vorfeld schon Auseinandersetzungen mit dem Mieter gab – etwa um eine von dem Mieter verweigerte Mieterhöhung. Auch der Umstand, dass vor einer Kündigung wegen Eigenbedarfs versucht wurde, die Wohnung zu verkaufen, macht die Richter skeptisch.

Indizien allein reichen aber nicht aus, eine Kündigung unwirksam zu machen. Einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) zufolge hat der Mieter vor Gericht vielmehr zu beweisen, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war. Dies ist wichtig, denn in der Praxis wird ein solcher Vorwurf vom Mieter zwar schnell erhoben, während ihm der entsprechende Beweis in der Regel aber kaum gelingt.

Schadensersatzpflicht fällt nach Kündigungsfrist weg

Der BGH hat entschieden, dass immer dann, wenn der Eigenbedarf des Vermieters nach Ablauf der Kündigungsfrist und dem Auszug des Mieters wegfällt, der Vermieter dem Mieter gegenüber nicht zum Schadensersatz verpflichtet ist.

Ebenso kann der Mieter nach Meinung des BGH keinen Schadensersatz von dem Vermieter verlangen, wenn die Person, wegen der Eigenbedarf geltend gemacht worden war, später verstirbt.

Da die Folgen einer falschen Eigenbedarfskündigung für Vermieter oft teuer werden, sollten Sie sich genau darüber informieren, ob Sie Eigenbedarf tatsächlich geltend machen können. Die Voraussetzungen für eine solche Kündigung sind genau festgeschrieben und müssen dem Mieter genau dargelegt werden, um einen Rechtsstreit zu vermeiden.

18. August 2007

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.

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