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Eigenbedarfskündigung: Nach Umbau gilt eine Sperrfrist

Wie Sie vielleicht wissen, können Sie eine vermietete Eigentumswohnung nicht für sich zu nutzen, wenn diese unmittelbar vor Ihrem Erweb in Wohnungseigentum umgewandelt wurde.

Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) dürfen Sie Ihrem Mieter dann nämlich nicht wegen Eigenbedarf kündigen. Der Mieter ist vielmehr je nach regionaler Wohnungsversorgung zwischen drei und zehn Jahren vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt.

Eigenbedarfskündigung: Schon vor dem Umbau kündigen

Anders sieht es jedoch aus, wenn Sie ein Mietshaus erwerben, die vermieteten Wohnungen wegen Eigenbedarfs kündigen und diese erst danach in Wohnungseigentum umwandeln. Eine solche Vorgehensweise ist zulässig, die Vorschriften des BGB stehen ihr nicht entgegen. So hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil v. 16.07.09, Az. VIII ZR 231/08).

Im konkreten Fall hatten mehrere Gesellschafter ein Wohnanwesen in München gekauft.  Erklärter Zweck der Gesellschaft war die Eigennutzung der Wohnungen durch die Gesellschafter. Noch vor der Umwandlung kündigte die Gesellschaft den Mietern wegen Eigenbedarfs Ihrer Gesellschafter.

Zeitlicher Ablauf des Umbaus entscheidend

Ein Mieter wies die Kündigung zurück, da er diese aufgrund der geplanten Umwandlung für ausgeschlossen hielt. Das sah der BGH anders: Die Umwandlung war nicht nach dem BGB ausgeschlossen.

Denn danach ist für den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung folgender zeitlicher Ablauf entscheidend:


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  1. Vermietung der Wohnung
  2. Umwandlung in Wohnungseigentum
  3. Veräußerung der Eigentumswohnung
  4. Kündigung des Mietverhältnisses durch den neuen Erwerber

Hier war aber die Kündigung vor der Umwandlung erfolgt, sodass die einer Eigenbedarfskündigung entgegenstehende Vorschrift des BGB gerade nicht zur Anwendung kommt.

Wenn Sie also allein oder als Mitglied einer Eigentümergemeinschaft ein Mehrfamilienhaus erwerben, kündigen Sie zuerst wegen Eigenbedarfs und wandeln die Wohnungen erst danach in Wohnungseigentum um.  So kommen Sie schnell und effektiv in den Genuss Ihrer Wohnung.

Kündigungssperrfrist bis zu 10 Jahren in

Die Kündigungssperrfrist nach Umbau ist in § 577a schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch wie folgt estgelegt: Wird eine vermietete Wohnung nach Bezug durch den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, darf der Käufer dem Mieter frühestens 3 Jahre nach dem Kauf wegen Eigenbedarfs kündigen. In Regionen Deutschlands, in denen Wohnungsknappheit herrscht, gilt sogar noch eine längere Kündigungssperrfrist von bis zu 10 Jahren.

Aber aufgepasst: Diese Sperrfrist gilt eben nur bei der Eigenbedarfskündigung. Kündigt ein Vermieter die Mietwohnung hingegen, weil er sie für einen Hausangestellten braucht, gilt keine Kündigungssperrfrist.

Sperrfrist nur bei Eigenbedarfskündigung

Im Urteilsfall hatte der Vermieter den Mietern gekündigt, weil er die Wohnung für eine Betreuungs- und Pflegeperson – ein Au-pair-Mädchen – benötigte, die sich um seine beiden kleinen Kinder und um die in seinem Haushalt lebende Schwiegermutter kümmern sollte.

Die BGH-Richter stellten klar, dass es sich in einem solchen Fall nicht um eine Kündigung wegen Eigenbedarfs handelte. Denn hierfür sei erforderlich, dass der Käufer selbst oder eine in seinem Haushalt lebende Person einziehen wolle.

Da dies aber nicht gegeben ist, der Vermieter die Wohnung aber dennoch benötigt, handelt es sich hierbei um eine Kündigung wegen „berechtigten Interesses“ – und für diese Kündigungsform gilt die Sperrfrist nicht (BGH, Urteil v. 11.03.09, Az. VIII ZR 127/08).

29. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.

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