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Einliegerwohnung: Definition und Regeln

Die Definition für eine Einliegerwohnung ist recht einfach. Von einer Einliegerwohnung spricht man, wenn

  • die vermietete Wohnung Teil des von Ihnen selbst bewohnten Gebäudes ist,
  • und innerhalb Ihrer Wohnung liegt.

Selbstständige Haushaltsführung muss möglich sein

Zunächst einmal muss es sich bei der vermieteten Räumlichkeit überhaupt um eine Wohnung handeln.

Eine Wohnung ist eine selbstständige, räumlich und wirtschaftlich abgeschlossene Wohneinheit, in der ein selbstständiger Haushalt geführt werden kann, ohne dass die Mitbenutzung anderer Räume im Haus mehr als üblich erfolgt.


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Das bedeutet, die Wohnung muss neben mindestens einem Raum ein Bad sowie eine Kochgelegenheit haben. Sofern das nicht gegeben ist, handelt es sich lediglich um eine Zimmervermietung, auf die Sie die besonderen gesetzlichen Regelungen über die Einliegerwohnung nicht anwenden können.

Sie vermieten in Ihrem Haus ein abgetrenntes Zimmer mit Bad, das aber keine Küche bzw. Kochgelegenheit hat. Ihr Mieter nutzt zum Kochen und Spülen Ihre eigene Küche.

Da Ihr Mieter auf Ihre Küche angewiesen ist, liegt nur eine Zimmervermietung und nicht die Vermietung einer Einliegerwohnung vor. Das gilt auch dann, wenn der Wohnbereich Ihres Mieters ansonsten abgeschlossen ist.

Sie müssen das Gebäude bewohnen

Außerdem müssen Sie das Gebäude, in dem sich die vermietete Wohnung befindet, auch bewohnen. Hierfür reicht es beispielsweise nicht, wenn Sie sich nur gelegentlich oder nur am Wochenende in der Wohnung aufhalten.

Die vermietete Wohnung muss innerhalb Ihrer Wohnung liegen

Um die Wohnung, die Sie vermieten möchten, als Einliegerwohnung klassifizieren zu können, muss diese auch Bestandteil Ihrer Wohnung sein, also zumindest teilweise innerhalb Ihrer Wohnung liegen. Mit anderen Worten: nur wenn sich die Wohnbereiche teilweise überschneiden, kann man von einer Einliegerwohnung sprechen.

Sich überschneidende Wohnbereiche erforderlich

Sie bewohnen ein Einfamilienhaus, zu dem eine Wohnung gehört, die Sie vermieten möchten.

Sofern Ihr Mieter durch den gemeinsamen Hauseingang und Flur gehen muss, um seine Wohnung betreten zu können, handelt es sich um eine Einliegerwohnung. Erreicht Ihr Mieter dagegen seine Wohnung durch einen separaten Hauseingang, vermieten Sie keine Einliegerwohnung.

Auch wenn eine Einliegerwohnung sich in der Regel durch einen gemeinsamen Flur mit der Hauptwohnung charakterisiert, ist das nicht zwingend erforderlich. Auch wenn die Überschneidung beispielsweise im Kellerbereich durch einen gemeinsam zu nutzenden Hobbykeller gegeben ist, handelt es sich um eine Einliegerwohnung.

Besonderheit: Kein Kündigungsschutz

Wie bereits angedeutet, gelten für die Einliegerwohnung besondere Regelungen, die der Gesetzgeber in § 549 BGB niedergelegt hat. Insbesondere gilt der Kündigungsschutz für Ihren Mieter nicht, ebenso sind die gesetzlichen Regelungen über die Mieterhöhung nicht anwendbar.

Befristung ohne Weiteres möglich

Auch die Regelungen für befristete Mietverträge gelten für Einliegerwohnungen nicht. Das bedeutet, Sie können auch ohne einen qualifizierten Befristungsgrund ein befristetes Mietverhältnis abschließen. Das ist dann interessant für Sie, wenn Sie Ihre Wohnung – wie im Fall der Vermietung an Feriengäste – tage- oder wochenweise vermieten.

Die genannten Einschränkungen gelten im Übrigen auch für Mietverhältnisse von nur vorübergehender Dauer.

Ausnahmen beachten!

Hinweis: Der Gesetzgeber hat eine Ausnahme für den Fall vorgesehen, dass Sie Ihre möblierte Einliegerwohnung Ihrem Mieter zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen, mit denen er auf Dauer einen gemeinsamen Haushalt begründet, überlassen haben.

In diesen Fällen greift der Mieterschutz zu Gunsten Ihres Mieters und Sie müssen die Regelungen über Mieterhöhung und Kündigung beachten.

16. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.