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Mieterhöhung nach Modernisierungsarbeiten – dann sind sie durchsetzbar

Irgendwann stehen bei einer Immobilie Modernisierungen an. Die Modernisierung einer Immobilie hat für Vermieter verschiedene Vorteile. Dazu gehört zum Beispiel, dass

  • der Wert der Immobilie gesteigert wird und
  • Vermieter nach der Modernisierung eine erhöhte Miete verlangen können.

Bei der Mieterhöhung müssen Vermieter zwischen Gewerberäumen und Wohnraum unterscheiden:

Mieterhöhung beim Gewerberaum

Falls Vermieter Gewerberäumen vermieten, sollten sie zunächst in die Mietverträge schauen. Findet man dort keine Regelungen, wie eine erhöhte Miete durchgesetzt werden kann, bleiben Vermietern noch 2 Möglichkeiten:

1. Mit dem Mieter sprechen

Als Vermieter kann man es erst einmal auf eine simple Art versuchen: Man kann mit dem Mieter sprechen und eine Mieterhöhung aushandeln.

2. Mieterhöhung durch Änderungskündigung

Vermieter können die Erhöhung auch durch eine Änderungskündigung durchsetzen. Dabei kündigen Vermieter das Gewerberaummietverhältnis und bieten einen neuen Vertrag zu geänderten Konditionen an.

Das geht natürlich nur zu dem Zeitpunkt, zu dem eine Kündigung möglich ist. Hierzu sollte man nochmals in die Mietverträge schauen. Findet sich auch dazu keine Regelung, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist. Nach dieser ist eine ordentliche Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalenderjahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres möglich.

So sprechen Sie eine Änderungskündigung wirksam aus

MusterformulierungIch spreche hiermit eine Änderungskündigung aus. Ich kündige den zwischen uns bestehenden Mietvertrag über die Gewerberäume …………… mit der gesetzlichen Frist zum ………….

Gleichzeitig biete ich Ihnen den Abschluss eines Mietvertrages zu folgenden Konditionen an: ………….

Die übrigen Bestandteile des Mietvertrages bleiben unverändert.

Bitte teilen Sie mir binnen 1 Monats mit, ob Sie das Vertragsangebot annehmen. Andernfalls endet der Vertrag zu dem oben angegebenen Zeitpunkt.

Datum, Unterschrift“

Bei Geschäftsräumen können Vermieter auf diese Weise also stets eine Mieterhöhung durchsetzen, und zwar sogar unabhängig davon, ob die Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen wurden oder nicht.

So wird die Mieterhöhung beim Wohnraum durchgesetzt

Beim Wohnraum können Vermieter eine Mieterhöhung wegen einer Modernisierung nicht so einfach durchsetzen. Der Grund dafür ist, dass es bei der Vermietung von Wohnraum eine Reihe von Mieterschutzvorschriften zu beachten gibt.

Bei preisgebundenen, öffentlich geförderten Wohnungen müssen Vermieter den Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes und des Wohnraumförderungsgesetzes folgen. Die Möglichkeiten einer Mietanpassung sind dort geregelt (§ 559 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)).

Die Modernisierung muss diese Voraussetzungen erfüllen

Die Baumaßnahmen

  • erhöhen nachhaltig den Gebrauchswert der Mietsache

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oder

  • verbessern die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer

oder

  • führen zu nachhaltigen Einsparungen von Energie oder Wasser

oder

  • waren aufgrund von Umständen erforderlich, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.

Nur unter diesen Voraussetzungen ist eine Mieterhöhung wegen einer Modernisierung für Vermieter möglich.

Der letzte Fall liegt vor, wenn Vermieter durch gesetzliche Gebote oder behördliche Anordnungen gezwungen werden, Modernisierungen vorzunehmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Auch dann ist eine Mieterhöhung möglich.

Mieterhöhungen wegen Modernisierungen

Beispiel 1: Der Vermieter, Herr Meier, erhält eine behördliche Anordnung, wonach er von Nachwärme auf Erdgas umstellen muss.

Beispiel 2: Nach § 9 EnEV hat der Vermieter bei Arbeiten an bestehenden Gebäuden die Verpflichtung, bestimmte vorgeschriebene Energiewerte um nicht mehr als 40% zu überschreiten. Die dafür erforderlichen Arbeiten müssen Vermieter aufgrund dieser gesetzlichen Verpflichtung durchführen.

Wichtig: Der Gebrauchswert der Mietsache muss sich in diesem Fall nicht erhöhen. Trotzdem können Vermieter eine Mieterhöhung fordern.

Bei anderen Baumaßnahmen ist es stets erforderlich, dass der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird.

Beispiele:

  • Anschluss des Hauses und der Wohnungen an das Breitbandkabel
  • Errichtung einer Satellitenanlage für das Haus
  • Einbau einer neuen Zentralheizung
  • komplette Erneuerung eines Badezimmers
  • Einbau von Isolierfenstern statt Einfachverglasung

Wichtig: Vermeiden Sie aber auf jeden Fall „Luxusmodernisierungen“, die dem Mieter letztendlich keine Vorteile bringen. Solche Kosten sind nicht umlegbar.

Die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern Vermieter auf Dauer zum Beispiel durch den

  • Einbau eines Lifts,
  • Einbau eines elektrischen Türöffners,
  • Anbau von Balkonen oder
  • Einbau von Laminatböden.

Zur nachhaltigen Einsparung von Energie können Vermieter zum Beispiel folgende Maßnahmen durchführen:

  • Wärmedämmung von Fenstern, Außentüren, Außenwänden, Dächern und Decken,
  • Wärmedämmung zur Verminderung des Energieverlusts und Verbrauchs der Zentralheizung- und Warmwasseranlage,
  • Installation von Anlagen für die Rückgewinnung von Wärme oder
  • die Nutzung von Energie durch Wärmepumpen- und Solaranlagen.

Bei diesen Maßnahmen müssen Vermieter nicht zwingend den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit berücksichtigen. Allerdings muss der Mieter solche Maßnahmen nicht dulden, die für ihn eine besondere Härte, auch hinsichtlich der Miete, bedeuten. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn sich die Miete um 200% erhöht.

28. Juni 2016

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