MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Öffnungsklausel – Die Bedeutung für Sie

Grundsätzlich gilt, was einmal vereinbart wurde, kann auch nur durch eine Vereinbarung geändert werden.

Allerdings kann eine spätere Vereinbarung dann vorsehen, dass entsprechende Änderungen auch durch einen Beschluss erfolgen können.

Eine solche Vereinbarung bezeichnet man als Öffnungsklausel.

Mit anderen Worten: Enthält Ihre Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung eine entsprechende Vereinbarung aller Wohnungseigentümer, können ursprünglich vereinbarte Regelungen später durch (qualifizierten) Mehrheitsbeschluss geändert werden. Es gilt aber der Grundsatz, dass Vereinbarungen nur durch Vereinbarungen geändert werden können.

Sachlicher Grund erforderlich

Enthält Ihre Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung eine Regelung, nach der von den getroffenen Vereinbarungen durch Mehrheitsbeschluss abgewichen werden kann, ändern danach ergehende Mehrheitsbeschlüsse diese Vereinbarungen. Das gilt beispielsweise für Beschlüsse über Kostenverteilung oder Ausübung des Stimmrechts.

Eine solche Öffnungsklausel, die auch der BGH grundsätzlich für zulässig erachtet, muss aber hinreichend bestimmt sein.

Ferner lässt sie Änderungen auch nur unter der Voraussetzung zu, dass ein sachlicher Grund hierfür vorliegt und kein Wohnungseigentümer gegenüber der ursprünglichen Regelung benachteiligt wird (BayObLG, Beschluss v. 21.10.99, Az. 2Z BR 126/99; OLG Zweibrücken, Beschluss v. 30.04.99, Az. 3 W 83/99).


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Öffnungsklausel kann nachträglich vereinbart werden

Auch nachträglich können solche Öffnungsklauseln in Ihrer Eigentümergemeinschaft vereinbart werden, um eine leichtere Abänderbarkeit und Anpassung nicht mehr zeitgemäßer Regelungen der Teilungs erklä – rung/Gemeinschaftsordnung zu ermöglichen.

Erforderlich ist hierzu aber eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 1 und 2 WEG, also die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer Ihrer Gemeinschaft und die Eintragung dieser Vereinbarung in das Grundbuch.

Erfolgt keine Eintragung in das Grundbuch, wirkt die Vereinbarung zwar zwischen Ihnen und den übrigen Wohnungseigentümern weiter, verliert aber ihre Rechtswirksamkeit dann, wenn ein neuer Eigentümer in die Eigentümergemeinschaft eintritt

(OLG Düsseldorf, Urteil v. 14.02.01, Az. 3 Wx 392/00; OLG Köln, Urteil v. 02.04.01, Az. 16 Wx 7/01; Bay- ObLG, Urteil v. 10.01.02, Az. 2 Z BR 180/01).

Bei bestehenden Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen haben Sie und die übrigen Mitglieder Ihrer Eigentümergemeinschaft also die Möglichkeit, nachträglich durch Vereinbarung eine Öffnungsklausel zu integrieren.

Beispiel für eine Öffnungsklausel

„Die Eigentümerversammlung kann mit einer qualifizierten Mehrheit (von 2/3 aller Eigentümer) Änderungen dieser Gemeinschaftsordnung beschließen:

Bezüglich der Kostenverteilung gemäß dieser Gemeinschaftsordnung sowie bezüglich baulicher Veränderungen, die voraussichtlich zu einer künftigen Einsparung von Bewirtschaftungskosten führen oder infolge der Anpassung der Wohnungseigentumsanlage an technische Neuerungen oder Änderungen der Lebensgewohnheiten geboten sind.

Solche Beschlüsse sind jedoch nur möglich, soweit dadurch nicht einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem bis dahin bestehenden Rechtszustand unbillig benachteiligt werden.“

§ 16 Abs. 3 und 4 WEG regelt Ausnahmen

Es bestehen aber Ausnahmen von dem Grundsatz der Erforderlichkeit einer Öffnungsklausel:

  • § 16 Abs. 3 WEG hinsichtlich der Verteilung der Betriebskosten
  • § 16 Abs. 4 WEG hinsichtlich der Verteilung von Kosten infolge von Instandsetzungs- beziehungsweise Modernisierungsmaßnahmen sowie baulichen Veränderungen

In diesen Absätzen des § 16 WEG ist geregelt, dass entstandene Kosten, abweichend von § 16 Abs. 2 WEG, nicht zwingend entsprechend der Miteigentumsanteile zu verteilen sind. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass im Fall des § 16 Abs. 4 WEG eine doppelt qualifizierte Mehrheit zur Beschlussfassung erforderlich ist.

Gleiches gilt im Fall des § 22 Abs. 2 WEG bei der Beschlussfassung über Modernisierungsmaßnahmen. In beiden Fällen müssen zum einen ¾ sämtlicher Wohnungseigentümer für die Änderung stimmen, die zum anderen mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.

24. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.