Gemeinschaftseigentum in einer WEG: Übersicht + Tipps

Für Wohnungseigentümer ist es im Zusammenhang mit einer Eigentumswohnung wichtig, dass zwischen dem Gemeinschaftseigentum und dem Sondereigentum abgegrenzt wird. Für das Gemeinschaftseigentum ist der einzelne Eigentümer zusammen mit den weiteren Wohnungseigentümern gemeinsam verantwortlich. Da sich aus Gemeinschaftseigentum Rechte und Pflichten ableiten, ist es wichtig, dass Eigentümer genau wissen, was dazugehört.

In unserem Beitrag erfahren Sie, was das Gemeinschaftseigentum ist und was dazu gehört. Ferner erläutern wir, welche Art von Gemeinschaftseigentum öfter strittig ist, wer es nutzen darf, wer das Gemeinschaftseigentum verwaltet und wer für die Kosten aufkommen muss. Gegen Ende unseres Beitrages gehen wir Ihnen zudem einige Tipps, worauf Sie Zusammenhang mit dem Gemeinschaftseigentum achten sollten.

Was ist das Gemeinschaftseigentum?

Definiert wird das Gemeinschaftseigentum insbesondere in § 1 Abs. 5 WEG. Dort heißt es, dass die Teile des Grundstücks und Gebäudes das Gemeinschaftseigentum darstellen, die nicht als Sondereigentum gelten. Das Sondereigentum wiederum ist insbesondere die einzelne Eigentumswohnung, die dem Eigentümer entsprechend alleine gehört und zur Nutzung bereitsteht. Die meisten anderen Teile der Immobilie inklusive einiger Außenanlagen zählen normalerweise zum Gemeinschaftseigentum.

Charakteristisch für das Gemeinschaftseigentum ist ebenfalls, dass dafür sämtliche Wohnungseigentümer als Gemeinschaft verantwortlich sind. Sinn und Zweck das Gemeinschaftseigentums ist es, dass dadurch alle Wohnungseigentümer wichtige Teile des Gebäudes nutzen können, wie zum Beispiel Kellerräume, einen Aufzug oder einen Garten für die gesamte Hausgemeinschaft. Die Regelungen zum Gemeinschaftseigentum finden sich vor allem in der Teilungserklärung.

Was gehört zum Gemeinschaftseigentum einer WEG?

Zum Gemeinschaftseigentum zählen oftmals Teile des Gebäudes, die entweder für dessen allgemeinen Bestand oder für die Sicherheit der Immobilie relevant sind. Dazu zählen insbesondere der entsprechende Grund und Boden, aber auch elementare Gebäudebestandteile, die von der Wohnungseigentümergemeinschaft genutzt werden. Zwingend zum Gemeinschaftseigentum müssen zum Beispiel die Zentralheizung, Wasserleitungen sowie Strom- und Gasleitung gehören, da selbstverständlich sämtliche Eigentümer in ihrer Wohnung zum Beispiel mit Strom versorgt werden müssen.

Darüber hinaus sind es insbesondere die folgenden Bestandteile des Gebäudes und zum Teil der Außenanlagen, die normalerweise zum Gemeinschaftseigentum zählen:

Grundsätzlich können Sie sich merken, dass in der Regel alle Gebäudebestandteile zum Gemeinschaftseigentum gehören, die unbedingt von allen Wohnungseigentümern genutzt werden müssen. Dazu gehören zum Beispiel Flure, das Treppenhaus oder auch ein Fahrstuhl, denn sonst könnten zum Beispiel Bewohner in der 3. Etage ihre ETW nicht erreichen.

Welches Gemeinschaftseigentum ist öfter strittig?

Was explizit zum Gemeinschaftseigentum gehört und was nicht, muss manchmal sogar vor Gericht entschieden werden. Strittig sind innerhalb der Wohneigentümergemeinschaft öfter folgende Bestandteile der Immobilie in der Hinsicht, ob sie als Sondereigentum gelten und zum Gemeinschaftseigentum gehören:

• Balkone
• Terrassen
• Fenster
• Wohnungseingangstüren
• Garagen und Stellplätze

Dass es in der Hinsicht Streitpunkte geben kann, zeigt sich sehr gut am Beispiel der Balkone. Nach mehreren Urteilen zählen zum Beispiel die Außenwand, die Decke des Balkons sowie die Brüstung zum Gemeinschaftseigentum, während stattdessen Bodenbeläge und der Raum, den der Balkon einnimmt, zum Sondereigentum gehören. Eine ähnliche Aufteilung gibt es zudem im Fall der Wohnungstüren. Dort handelt es sich bei der Außenseite der Tür um Gemeinschaftseigentum, während stattdessen die Innenseite dem Sondereigentum für den jeweiligen Eigentümer zuzurechnen ist.

Da also bestimmte Gebäudebestandteile zum einen Teil zum Sonder- und zum anderen zum Gemeinschaftseigentum zählen, sollte eine exakte Aufteilung unbedingt in der Teilungserklärung festgehalten werden. Diese wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft erstellt und kann durch mehrheitliche Beschlüsse auch im Nachhinein noch verändert werden.

Wer ist zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums berechtigt?

Da das Gemeinschaftseigentum wortwörtlich zur gemeinschaftlichen Nutzung bestimmt ist, ist es das Recht jedes Wohnungseigentümers, die entsprechenden Gebäudebestandteile zu nutzen. Genutzt werden dürfen gemeinschaftlich zum Beispiel Aufzüge, das Treppenhaus und Flure, die beispielsweise zum Keller oder zur eigenen Wohnung führen. Sollte es nicht um Sonderrechte gehen oder es sich um Sondereigentum handeln, darf dem einzelnen Wohnungseigentümer nicht verwehrt werden, dass das entsprechende Gemeinschaftseigentum genutzt werden darf.

Das gilt zum Beispiel insbesondere für den Garten, um den es innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft manchmal Streitigkeiten im Hinblick darauf gibt, von wem dieser genutzt werden darf. Nur dann, wenn ein entsprechendes Sondernutzungsrecht existiert, dürfen nicht alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft den Garten als Teil des Gemeinschaftseigentums in Anspruch nehmen.

Wer ist für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zuständig?

Damit das Gemeinschaftseigentum möglichst immer in einem guten Zustand ist, ist der Hausverwalter grundsätzlich für die Verwaltung und eventuelle Reparaturen verantwortlich. Beim Verwalter kann es sich entweder um ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft handeln oder es wird eine externe Person mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums beauftragt. Wichtige Aufgaben im Rahmen der Verwaltung sind vor allem:

• Regelmäßige Inaugenscheinnahme des Gemeinschaftseigentums
• Veranlassung von Reparaturen oder Renovierungen (falls notwendig)
• Kostenverteilung für anfallende Reparatur / Renovierungen vornehmen

Wer zahlt Reparaturen und Renovierungen am Gemeinschaftseigentum?

Grundsätzlich kann die Eigentümerversammlung festlegen, in welcher Form die Kosten im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum als Hausgeld aufgeteilt werden sollen. Das kann zum Beispiel so aussehen, dass nicht alle Wohnungseigentümer für den Aufzug als Teil des Gemeinschaftseigentums zahlen müssen, wenn dieser repariert werden muss. Wer zum Beispiel im Erdgeschoss wohnt, benötigt entsprechend keinen Aufzug. Daher kann innerhalb der Eigentümerversammlung der Beschluss gefasst werden, dass nur Inhaber einer Wohnung ab der 1. Etage sich an den Kosten beteiligen müssen.

In vielen Fällen ist es allerdings so, dass für die zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Gebäudebestandteile entstehende Kosten alle zu gleichen Teilen von den Eigentümern getragen werden. Das ist auch unter anderem in §16 Abs. 2 WEG so zu finden. Nur bei einer gesonderten Regelung kann die Kostenverteilung so aussehen, dass bestimmte Wohnungseigentümer mehr, weniger oder gar nichts zahlen müssen. Bei eventuellen Beschädigungen müssen normalerweise ebenso alle Eigentümer gemeinschaftlich die Kosten übernehmen, sollte der Verursacher nicht zu ermitteln sein.

Einige bauliche Veränderungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, kann jeder Eigentümer separat verlangen und trotzdem müssen normalerweise alle Wohnungseigentümer die Kosten zu gleichen Teilen tragen. Das betrifft nach dem § 20 WEG insbesondere:

• Maßnahmen zur Barrierefreiheit
• e-Mobilität
• Einbruchschutz

Kann aus einem Sondereigentum auch Gemeinschaftseigentum werden?

Grundsätzlich ist es insbesondere nach §5 Abs. 3 WEG möglich, dass aus einem bisherigen Sondereigentum anschließend Gemeinschaftseigentum werden kann. Ein klassisches Beispiel ist, dass ein im Erdgeschoss lebender Wohnungseigentümer einen größeren Teil des Gartens bisher im Zuge eines Sondernutzungsrechtes alleine nutzen darf.

Durch einen mehrheitlichen Beschluss auf der Eigentümerversammlung soll nun – mit Einverständnis des betroffenen Wohnungseigentümers – dieser Teil des Gartens in das allgemeine Gemeinschaftseigentum übergehen. Diese Veränderung führt dazu, dass zukünftig anfallende Kosten von der gesamten Eigentümergemeinschaft getragen werden müssen und nicht nur wie bisher vom Inhaber des Sondereigentums.

Kann aus einem Gemeinschaftseigentum auch Sondereigentum werden?

Der umgekehrte Fall, dass aus einem Gemeinschaftseigentum anschließend Sondereigentum wird, ist ebenfalls vom Grundsatz her möglich. Ein klassisches Beispiel wäre hier, dass ein Dachboden der Immobilie bisher nicht genutzt wird, daher zum Gemeinschaftseigentum zählt. Jetzt allerdings soll der Dachboden ausgebaut werden und es entstehen entsprechend dort Wohnungen, die dann selbstverständlich ein Sondereigentum darstellen.

Tipps für Wohnungseigentümer zum Gemeinschaftseigentum

Nicht selten gibt es im Zusammenhang mit dem Gemeinschaftseigentum Streitigkeiten, auch unter den Wohnungseigentümern. Damit diese möglichst verhindert werden, gibt es einige Tipps, die im Zusammenhang mit Gemeinschafts- und Sondereigentum bei einer Eigentumswohnung beachtenswert sind.

1. Sondernutzungsrechte klar regeln: Es ist sehr empfehlenswert, dass Sondernutzungsrechte und damit auch das Sondereigentum an Gebäudebestandteilen eindeutig und transparent geregelt werden.
2. Gemeinschaftseigentum in der Teilungserklärung aufführen: Am sichersten ist es, wenn das Gemeinschaftseigentum innerhalb der Teilungserklärung wortwörtlich genannt wird. So hat jeder Wohnungseigentümer die Möglichkeit, sich im Detail zu informieren, was unter das Gemeinschaftseigentum fällt und was nicht.
3. Kaufinteressenten sollten Teilungserklärung einsehen: Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung ist es sehr empfehlenswert, dass ich Kaufinteressenten die Teilungserklärung ansehen, insbesondere um zu wissen, was zum Gemeinschaftseigentum gehört.
4. Änderungen am Gemeinschaftseigentum möglichst einstimmig vornehmen: Gemeinschaftseigentum kann in Sondereigentum umgewandelt werden und umgedreht. Um Streitigkeiten zu vermeiden, ist es nicht verpflichtend, aber sehr sinnvoll, dass Änderungsbeschlüsse auf der Eigentümerversammlung möglichst einstimmig sind.
5. Gerechte Kostenaufteilung beim Gemeinschaftseigentum: Ein ebenfalls wichtiger Tipp ist die von allen Wohnungseigentümern als gerecht empfundene Kostenaufteilung, was das Gemeinschaftseigentum angeht. Wer beispielsweise im Erdgeschoss wohnt und daher keinen Aufzug benötigt, wird es sicherlich als nicht gerecht empfinden, wenn er dennoch an den Kosten für Reparaturen beteiligt wird.
6. Interessenskonflikte möglichst vermeiden: Innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft kann zu Interessenkonflikten führen, dass es auf der einen Seite Selbstnutzer und auf der anderen Seite Kapitalanleger gibt, welche die Wohnung lediglich vermieten.