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Trinkwasserverordnung: WEG muss sich daran halten

In der WEG muss sich an die Trinkwasserverordnung gehalten werden. Sollten Legionellen festgestellt werden, müssen sich die Wohnungseigentümer gemeinsam um die Beseitigung kümmern. Auch eine Legionellenüberprüfung muss gemeinschaftlich gezahlt werden. 2 Urteile bestätigen das:

Muss die Wohnungseigentümergemeinschaft für sauberes Trinkwasser sorgen?

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit 51 Wohneinheiten versorgt ihre Bewohner durch eine gemeinsame Trinkwassererwärmungs- und Trinkwasserleitungsanlage mit Trinkwasser.

Ein dem Landratsamt übermittelter Prüfbericht eines chemischen Labors stellte in zwei Wohnungen der Wohnungseigentumsanlage Legionellen fest.

Die Trinkwassererwärmungs- und Trinkwasserleitungsanlage erfüllte nicht die Anforderungen der Trinkwasserverordnung. Das Landratsamt ordnete mit Bescheid gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft verschiedene Maßnahmen an.

Einige sollten bis sofort durchgeführt werden, einige mittelfristig, darunter alle mit Epoxidharz beschichtete Leitungsabschnitte saniert und die Armaturen in allen Wohnungen, an denen keine Zulassung vorhanden war, erneuert werden. Die sofortige Vollziehung dieser Maßnahmen wurde angeordnet, darüber hinaus Zwangsgelder angedroht.

WEG muss Trinkwasserverordnung einhalten

Die Angelegenheit landete vor dem Verwaltungsgerichtshof Bayern. Dieser entschied durch Beschluss vom 29.09.2014 Folgendes (Az.: 20 CS 14.1663):


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  1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die richtige Adressatin belastender Bescheide in Vollzug der Trinkwasserverordnung sein.
  2. Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen im Gemeinschaftseigentum. Die Wasserarmaturen in den Wohneinheiten unterfallen jedoch dem Sondereigentum.
  3. Ein Wohnungseigentümer, der in seiner Wohnung Armaturen zur Wasserentnahme benutzt, welche nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik i.S.d. Trinkwasserversordnung entsprechen, gefährdet das Trinkwasser im Leitungssystem der Installationsanlage und verstößt gegen seine Pflichten gegenüber den anderen Eigentümern.
  4. Die pauschale Anordnung, alle nicht zertifizierten Armaturen in den Wohneinheiten auszutauschen, ohne dass eine Prüfung im Einzelfall erfolgt, ob diese gesundheitlich bedenklich sind, ist nicht rechtmäßig. Auch nicht zertifizierte Wasserarmaturen können den Anforderungen der Trinkwasserverordnung genügen.

Da kann man nur sagen: Es gibt wohl kaum etwas Wichtigeres als sauberes Trinkwasser. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch einen Bescheid zu Sanierungsmaßnahmen herangezogen werden.

Mit Kosten für eine Legionellenüberprüfung dürfen nicht nur vermietende Eigentümer belastet werden

Wichtig ist auch, dass das Amtsgericht Heiligenstadt im Dezember 2013 entschied, dass ein Beschluss, mit dem die Kosten einer Legionellenprüfung nur auf vermietende Wohnungseigentümer umgelegt werden, rechtswidrig ist.

Eine Eigentümergemeinschaft hatte in einer Eigentümerversammlung den Beschluss gefasst, dass die Kosten einer in der Wohneigentumsanlage an den Wasserleitungen durchgeführten Legionellenuntersuchung allein solchen Wohnungseigentümern auferlegt werden sollten, die ihre Eigentumswohnung vermietet hatten.

Ein Wohnungseigentümer war der Ansicht, dass der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach und reichte eine Anfechtungsklage ein. Auch die Wohnungseigentümer, die ihre Eigentumswohnung selbst nutzten, hätten einen Vorteil durch die erfolgte Legionellenprüfung. Die verklagte Eigentümergemeinschaft war jedoch der Ansicht, dass die gemäß Trinkwasserverordnung durchgeführte Prüfung nur für die vermieteten Wohnungen relevant sei.

Jeder Wohnungseigentümer muss die Kosten für Gemeinschaftseigentum tragen

Das Amtsgericht Heiligenstadt entschied, dass der Beschluss rechtswidrig war. Der Beschluss entsprach nicht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. Grundsätzlich ist gem. § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) jeder Wohnungseigentümer verpflichtet die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechend seinen in Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteilen zu tragen.

Bei den Wasserleitungen einer Wohneigentumsanlage handelt es sich um Gemeinschaftseigentum. Eine Differenzierung danach, welche Wohnungen vermietet werden, widerspricht somit den Grundsätzen des WEG. Die Umlegung der laufenden Kosten der Legionellenprüfung auf die vermietenden Eigentümer war nicht sachgerecht.

Sämtliche Wohnungseigentümer profitierten von der Untersuchung. Ob solche Kosten zudem von den vermietenden Wohnungseigentümern auf ihre Mieter umgelegt werden können, ist umstritten. Es ist umstritten, ob solche Kosten überhaupt Betriebskosten darstellen.

Selbst wenn man allerdings von einer Umlagefähigkeit ausgeht, ist zu berücksichtigen, dass nur Betriebskosten umlagefähig sind, die laufend entstehen, nicht solche, die nur einmalig oder unregelmäßig anfallen. Dies gilt aber für eine Legionellenprüfung (AG Heiligenstadt, Urteil v. 20.12.13, Az. 3 C 331/13).

Fazit: Als vermietender Wohnungseigentümer muss man es sich nicht gefallen lassen, wenn einem die Kosten für eine Legionellenprüfung in den Warmwasserleitungen der Wohneigentumsanlage auferlegt werden.

12. Februar 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.