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Unberechtigter Eigenbedarf: Dieser Schaden ist ersatzpflichtig

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist mit einem plausiblen Grund und beabsichtigter Wohnraumnutzung der betreffenden Räume zulässig.

Wollen Sie aber die Wohnung nur zu einem geringen Teil selbst nutzen und den übrigen Teil an Dritte zu Untermiete überlassen oder die Wohnung gar gewerblich nutzen, so liegt in Wirklichkeit überhaupt keine beabsichtigte Wohnraumnutzung vor.

Hat Ihr Mieter auf Grund einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung die Wohnung verlassen, so sind Sie schadensersatzpflichtig.

Kosten, die Sie ersetzen müssen

Beim Schadensersatz müssten Sie sämtliche

  • mit dem Umzug im Zusammenhang stehende Kosten,
  • Maklerkosten,
  • Prozesskosten oder
  • Mehrkosten für die Anmietung einer vergleichbaren Wohnung für maximal 5 Jahre

ersetzen.


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Falls die Wohnung noch frei ist, hat der Mieter zudem einen Anspruch auf Wiedereinzug.

BGH-Urteil wegen unwirksamer Eigenbedarfskündigung

Der BGH hat zudem entschieden, dass dem Mieter auch dann Schadensersatz bei Auszug aus der Mietwohnung nach vorgetäuschtem Eigenbedarf zusteht, wenn die „Eigenbedarfskündigung“ schon aus formalen Gründen unwirksam war (BGH, Urteil v. 08.04.09, Az. VIII ZR 231/07).

In dem entschiedenen Fall wurde einer Mieterin wegen „Eigenbedarfs“ gekündigt (der Eigenbedarf wurde vorgetäuscht). Eigenbedarfsgründe wurden aber im Kündigungsschreiben nicht angegeben.

Die Kündigung ist daher schon aus formalen Gründen unwirksam. Der Mieter hätte die „Kündigung“ auch einfach ignorieren können.

Die Mieterin zog aber aus, da sie tatsächlich dachte, sie sei dazu verpflichtet. Stellt sich aber heraus, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht wurde, steht dem Mieter nach der Rechtsprechung des BGHs Schadensersatz zu.

Wer muss was beweisen?

Verlangt der gekündigte Mieter vom Vermieter nach Auszug aus der Wohnung Schadensersatz mit der Behauptung, der Eigenbedarf sei vorgetäuscht gewesen, sieht die sogenannte Darlegungs- und Beweislast wie folgt aus.

Der BGH hat diesbezüglich schon im Jahr 2005 entschieden, dass der Mieter den fehlenden Selbstnutzungswillen des Vermieters darlegen und beweisen muss (BGH, Urteil v. 18.05.05, Az. VIII ZR 368/03). Allerdings darf sich der Vermieter nicht darauf beschränken, eine entsprechende Behauptung des Mieters schlicht zu bestreiten.

Es spricht aber viel dafür, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist, wenn der Vermieter nach dem Auszug des Mieters die Wohnung leer stehen lässt oder anderweitig vermietet. Der Vermieter muss dann plausibel darlegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf nachträglich entfallen ist.

Exkurs: Was ist unter der sogenannten Anbietpflicht zu verstehen?

Kündigen Sie Ihrem Mieter wegen Eigenbedarfs und gibt es im gleichen Haus zeitgleich noch eine freistehende oder frei werdende Wohnung, so müssen Sie diese Wohnung dem Mieter nach Meinung der Gerichte anbieten.

Begründet wird dies damit, dass Sie als Vermieter das Ihnen zustehende Kündigungsrecht so schonend wie nur möglich auszuüben haben. Dem Mieter soll die Möglichkeit gegeben werden, eine Alternativwohnung in seiner vertrauten häuslichen Umgebung zu erlangen.

Diese Anbietpflicht des Vermieters beschränkt sich nach einem Urteil des BGHs auf Wohnungen des Vermieters, die bis zum Ablauf der Kündigungsfrist dem Vermieter zur Verfügung stehen (BGH, Urteil v. 04.06.08, Az. VIII ZR 292/07).

Eine Wohnung, die erst nach Ablauf der Kündigungsfrist frei werden soll, ist von der Anbietpflicht nicht erfasst.

Höhe der Miete muss angemessen sein

Auch müssen Sie diese freie oder frei werdende Wohnung Ihrem Mieter zu „angemessenen“ Konditionen anbieten. Das gilt insbesondere für die Höhe der Miete. Allerdings kann diese bis zur ortsüblichen Miete angepasst werden.

Beachten Sie, dass eine Verletzung der Anbietpflicht Ansprüche auf Schadensersatz nach sich ziehen kann.

Eine Anbietpflicht scheidet aber in diesen Fällen aus:

  • Dem Mieter ist ein Fehlverhalten vorzuwerfen. Das ist dann der Fall, wenn der Mieter Vertragsverletzungen begangen hat, die zur außerordentlichen oder ordentlichen Kündigung berechtigen würden.
  • Wenn der Vermieter gar nicht die Absicht hat, die frei werdende Wohnung zu vermieten.
  • Wenn die Wohnung für den Mieter völlig ungeeignet ist, also vielleicht zu klein oder zu teuer.

17. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.