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WEG: Wenn Kaufvertrag und Teilungserklärung auseinanderfallen

Für Mitglieder einer WEG ist klar, dass in der Teilungserklärung alle wichtigen Fakten über das Sondereigentum, das Teileigentum, das Gemeinschaftseigentum, sowie über deren rechtmäßige Nutzung durch die einzelnen Wohnungseigentümer festgehalten werden.

Aber auch der Kaufvertrag enthält die einzelnen Rechte der Eigentümer, zumindest über die Eigentumswohnungen, die sie nach dem Vertrag ihr Eigen nennen können. Aber: Was ist, wenn sich genau diese beiden Rechtsmittel widersprechen, bzw. voneinander abweichen? An dieser Stelle kommt ein sehr interessanter Fall des Bundesgerichtshofs ins Spiel:

Der Fall: Kaufvertrag und Teilungserklärung weichen voneinander ab

Die Parteien des Rechtsstreits waren Miteigentümer eines nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilten Hauses. Die Räume entsprachen zwar dem mit dem Bauträger geschlossenen Kaufvertrag, wichen aber von der Teilungserklärung in Verbindung mit den in Bezug genommenen Aufteilungsplänen ab.


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Insbesondere wurden entgegen diesen Plänen eine für das Treppenhaus vorgesehene Freifläche und eine Aufzugstür in die Wohnung der Beklagten integriert sowie im verbliebenen Treppenhaus eine Treppe „aufgedoppelt“, also mit einem weiteren Belag überzogen.

Klage: Zwei Eigentümer verlangen Herstellung wie in Teilungserklärung vereinbart

Der Zugang zum Dachgeschossraum wurde nicht über die vorgesehene Auszugstreppe hergestellt, sondern an anderer Stelle über eine Spindeltreppe. Darüber hinaus wurde dieser Raum mit in den Plänen nicht vorgesehenen Fenstern sowie mit Heizkörpern und Heißwasserzuleitungen versehen. Zwei Eigentümer verlangten dann die Herstellung eines der Teilungserklärung entsprechenden Zustands.

Die Entscheidung des Gerichts: Anspruch über Rückbau nicht gewährleistet

Allerdings ohne viel Erfolg. Nach Auffassung des Gerichts schied ein Rückbauanspruch aus, weil die Wohnungseigentumsanlage von vornherein abweichend von dem Aufteilungsplan errichtet worden war.

Der § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG erfasst nur bauliche Veränderungen, allerdings nicht die erstmalige und plangerechte Herstellung. Das gelte unabhängig davon, ob die Abweichungen vom Plan vom teilenden Bauträger ausgingen oder auf Wünschen des von der Abweichung Begünstigten beruhten.

Abweichung vom Teilungsplan – keine Verpflichtung zur Beseitigung des planwidrigen Zustandes

Der Bundesgerichts urteilte, dass ein Erwerber einer Eigentumswohnung, der mit dem teilenden Eigentümer eine von dem Teilungsplan abweichende bauliche Ausgestaltung vereinbart, hinsichtlich der sich daraus ergebenden Veränderungen des Gemeinschaftseigentums nicht Störer ist und daher gegenüber anderen Wohnungseigentümern nicht zur Beseitigung des planwidrigen Zustands verpflichtet ist.

Begrenzung des Anspruchs auf plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums

Grundsätzlich kann jedoch jeder WEG Eigentümer von den übrigen Wohnungseigentümern verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum dem Plan entsprechend hergestellt wird.

Der Anspruch wird durch den Grundsatz von Treu und Glauben begrenzt und entfällt aus diesem Grund, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten ist (BGH, Urteil vom 14.11.2014, Az.: V ZR 118/13).

12. Juni 2015

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