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Zahlungsverzug: Vermieter können säumigen Mietern effektiver kündigen

Vermietung kann Spaß machen und einträglich sein – vorausgesetzt, der Mieter kommt seine Zahlungsverpflichtungen nach. Das aber ist immer weniger der Fall: Die Schulden aller Mietschulden in Deutschland belaufen sich auf rund 2,5 Mrd. €. Dass diese Zahl beständig anwächst belegt eine ganz aktuelle Untersuchung der Humboldt-Universität in Berlin.

Danach steigt die Zahl der Räumungsklagen beständig – in Berlin sind es mittlerweile schon fast 10.000 im Jahr. Diese Zahl zeigt zugleich und repräsentativ für ganz Deutschland, dass Vermieter weniger als früher gewillt sind, Mietschulden zu akzeptieren.

Denn Voraussetzung für eine Zwangsräumung ist ein gekündigter Mietvertrag. Häufigster Grund für eine Kündigung ist laut der Studie aber ein Mietrückstand.

Dann dürfen Vermieter kündigen

Als Vermieter dürfen Sie den Mietvertrag zum einen kündigen, wenn der Mieter in 2 aufeinander folgenden Monaten die Miete in Höhe von mehr als einer Miete nicht zahlt.

Zum anderen dürfen Vermieter wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen, wenn der Mietrückstand über mehr als 2 Monate hinweg entstanden ist und insgesamt die Summe von 2 Mieten übersteigt (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).


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Darüber hinaus dürfen Vermieter einem sehr wichtigen Urteil des BGH auch unterhalb dieser für die fristlose Kündigung geltenden Grenzen ordentlich kündigen, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete übersteigt und trotz Mahnung länger als einen Monat beträgt (BGH, Urteil v. 10.10.12, Az. VIII ZR 107/12). Dabei kann sich der Zahlungsrückstand auch aus einer Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung ergeben (LG Berlin, Urteil v. 20.02.15, Az. 63 S 202/14).

Schlechte Karten bei Mieterinsolvenz

Als Vermieter ist man gut beraten, bei Zahlungsverzug des Mieters schnell zu handeln und frühzeitig zu kündigen. Denn häufig ist der Zahlungsverzug ein Vorbote der Insolvenz. Beantragt der Mieter die Eröffnung des Insolvenzverfahrens, hat das für den Vermieter rechtlich und finanziell gravierende Folgen:

Denn gemäß § 109 Insolvenzordnung (InsO) gilt eine Kündigungssperre: Wegen der vor dem Insolvenzantrag entstandenen Mietrückstände dürfen Vermieter dann nicht (mehr) wegen Zahlungsverzugs kündigen. Und: Zahlt der Mieter die Miete stets unpünktlich, dürfen Vermieter ihm wegen der verspäteten Zahlungen, die vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens liegen, ebenfalls nicht mehr das Mietverhältnis kündigen.

Als Vermieter muss man damit rechnen, dass der Mieter den Mietrückstand – wenn überhaupt – nur mit einer geringen Quote ausgleicht und die Restforderung nach Ablauf der sogenannten Wohlverhaltensperiode ganz gestrichen wird (§§ 286 ff. InsO).

Mit der – in der Regel 6-jährigen – Wohlverhaltensperiode hat es Folgendes auf sich: Der Schuldner muss für die gesamte Dauer dieser Periode den pfändbaren Teil seines Einkommens an einen Treuhänder abtreten. Der verteilt diese Beträge dann jeweils an die Gläubiger und damit auch an den Vermieter. Nach Ablauf der Wohlverhaltensperiode erlässt das Gericht dem Schuldner auf Antrag die restlichen Schulden.

Mietrückstände nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens

Was ist aber, wenn nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens neue Mietrückstände entstehen? Für diese Mietforderungen greift die Kündigungssperre nicht. Die Konsequenz: Vermieter können nunmehr zwar das Mietverhältnis beenden, bleiben voraussichtlich aber auf den neu entstandenen Mietrückständen sitzen.

Das bedeutet konkret: Gerät der Mieter erneut erheblich in Zahlungsverzug, können Vermieter das Mietverhältnis jetzt fristlos kündigen. Die nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufenen Mietrückstände dürften verloren sein.

Denn mit den neuen Forderungen nehmen Vermieter nicht am Insolvenzverfahren teil. Konsequenz: Entweder schreiben sie die neuen Mietrückstände von vornherein ab oder sie erwirken über den Mietrückstand kostengünstig einen Mahnbescheid und anschließend einen Vollstreckungsbescheid. Der Vollstreckungsbescheid verhindert, dass die Mietforderungen verjähren, denn aus ihm können Vermieter 30 Jahre lang die Zwangsvollstreckung betreiben.

Tipp: Schnellstmöglich kündigen

Bei Vorliegen der Kündigungsvoraussetzungen sollte der Vermieter seinem Mieter so schnell wie möglich kündigen, um den Eintritt der Kündigungssperre zu hindern, die mit seinem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens einsetzt.

Aber selbst wenn der Mieter das Insolvenzverfahren nicht beantragt, müssen Vermieter bei auflaufenden Mietrückständen mit Forderungsausfällen rechnen. Zum einen ist bei säumigen Mietern „häufig nichts zu holen“. Zum anderen haben Vermieter die gesetzlichen Pfändungsfreigrenzen zu beachten.

17. August 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.