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Eigentumswohnung: Was bei Beschlüssen über Sonderumlagen zu beachten ist

Beschlüsse über Sonderumlagen unterliegen den gleichen Regeln wie Beschlüsse über Wirtschaftspläne.

Die Wohnungseigentümer treffen also eine Prognose über die zusätzliche Kostenlast, wobei ähnlich wie beim Wirtschaftsplan ein großer Beurteilungsspielraum besteht.

Eine Sonderumlage ist auch dann zulässig, wenn bereits feststeht, dass Hausgeldrückstände eines säumigen Eigentümers nicht beigetrieben werden können (Insolvenz).

Folgende Anforderungen sind an einen Beschluss über eine Sonderumlage zu stellen:

  • Der Beschluss über die Sonderumlage muss die anteilsmäßige Beitragsverpflichtung jedes einzelnen Wohnungseigentümers enthalten.
  • Der Beschluss muss deshalb den Gesamtbetrag und den auf jeden einzelnen Eigentümer entfallenden Betrag ausweisen (BayObLG, Beschluss v. 20.11.02, Az. 2 Z BR 144/01).
  • Der genaue Verwendungszweck ist in dem Beschluss anzugeben.
  • Nur in Ausnahmefällen genügt es, wenn lediglich ein Gesamtbetrag und der Kostenverteilungsschlüssel angegeben werden. Das ist aber nur dann möglich, wenn der jeweilige Einzelbetrag ohne Weiteres errechnet werden kann.
  • Die Höhe einer Sonderumlage hat sich am geschätzten Finanzbedarf einer notwendigen Maßnahme auszurichten. Die Eigentümergemeinschaft hat hierzu einen großen Ermessensspielraum.
  • Eine Sonderumlage kann ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen, wenn die Eigentümergemeinschaft über genügend liquide Mittel verfügt. Dies ist dann der Fall, wenn die Instandhaltungsrücklage bereits höher ist, als ursprünglich vereinbart wurde. In diesem Fall können dringend erforderliche Reparaturen auch aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden.

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  • Keinesfalls ausreichend für die Erhebung einer Sonderumlage ist es, wenn lediglich über die Veranlassung einer bestimmten Maßnahme, beispielsweise den Austausch des Ölbrenners, abgestimmt wurde. Ein solcher Kosten auslösender Beschluss allein stellt noch keine Rechtsgrundlage für die Erhebung einer Sonderumlage dar.
  • Soweit die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage zwecks Aufstockung der Instandhaltungsrücklage beschlossen hat, muss später in der Jahresabrechnung über die Sonderumlage auch gesondert abgerechnet werden.

Der billigende Beschluss einer Eigentümerversammlung über eine Jahresabrechnung ist anfechtbar, wenn die Sonderumlage zum Bestandteil der Instandhaltungsrücklage gemacht wird.

Damit ein Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Ein einmaliger Vorschuss für eine außergewöhnliche und nicht vorhersehbare Ausgabe muss erforderlich sein.
  • Der voraussichtliche Finanzbedarf muss im Rahmen eines weiten Ermessensspielraums der Eigentümerversammlung realistisch geschätzt werden.
  • Ein Mehrheitsbeschluss über die Erhebung der Sonderumlage muss unter Bezeichnung der geplanten Maßnahme, der voraussichtlichen Gesamtkosten sowie des auf jeden Miteigentümer entfallenden Kostenanteils gefasst werden.

Wann Beschlüsse über Sonderumlagen nicht zulässig sind

Eine Sanierungsmaßnahme, die nicht erforderlich ist, kann auch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. In einem solchen Fall ist deshalb zwingend auch der Beschluss über die Sonderumlage für ungültig zu erklären.

Wenn bereits der Beschluss über die Durchführung der Maßnahme als solche für ungültig zu erklären ist, folgt automatisch auch die Ungültigerklärung des Beschlusses über die Sonderumlage (OLG München, Beschluss v. 16.11.06, Az. 32 Wx 125/06).

Besonderes gilt bei Sonderumlage über Anwalts gebühren

Eine Sonderumlage zur Bezahlung von Rechtsanwaltskosten ist auf Antrag für ungültig zu erklären, wenn nicht genau festgestellt wurde, um welche Anwaltskosten es sich dabei handelt. Als Kostenschuldner kommt beispielsweise die Eigentümergemeinschaft als Verband in Betracht.

Möglicherweise sind auch alle Miteigentümer an entsprechenden Rechtsanwaltskosten zu beteiligen. Anwaltskosten werden nicht zwingend nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile umgelegt.

Eine andere Umlage ist beispielsweise dann erforderlich, wenn eine abweichende gerichtliche Kostenentscheidung ergangen ist. In diesen Fällen muss konkret festgestellt werden, wer überhaupt Kostenschuldner ist.

Ein Beschluss, der ganz allgemein den Ausgleich von Rechtsanwaltskosten zum Inhalt hat und sich nicht am konkreten Kostenschuldner orientiert, ist daher auf Antrag für ungültig zu erklären (OLG München, Beschluss v. 16.11.06, Az. 32 Wx 125/06).

Ermessensspielraum bei Sonderumlage wegen Insolvenz

Wird eine Sonderumlage wegen Insolvenz eines Miteigentümers erhoben, so hat die Eigentümergemeinschaft einen Ermessensspielraum, ob die Sonderumlage lediglich in Höhe der offenen Forderungen erfolgt.

Alternativ kann sich die Höhe auch an dem – mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zu erwartenden – (gesamten) Zahlungsausfall des Eigentümers orientieren (KG Berlin,Beschluss v. 26.03.03, Az. 24 W 177/02).

Sonderumlage, wenn Instandhaltungsrücklage verplant

Wird eine Sonderumlage für die Durchführung einer Instandhaltungsmaßnahme erhoben, setzt dies nicht voraus, dass eine Instandhaltungsrücklage fehlt oder zur Finanzierung der Maßnahme nicht ausreicht.

Die Wohnungseigentümer können die Instandhaltungsrücklage unangetastet lassen, wenn diese für eine andere Maßnahme eingeplant ist. Anfechtbar ist die Erhebung einer Sonderumlage aber dann, wenn die zusätzlichen Gelder in absehbarer Zeit nicht benötigt werden.

Kostenpflicht trotz Insolvenz

Wird eine Sonderumlage beschlossen, um den Ausfall von Beitragsvorschüssen zu decken, so ist auch derjenige Wohnungseigentümer einzubeziehen, der den Ausfall verursacht hat. Das gilt auch dann, wenn über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet wurde.

Ebenso ist ein Beschluss anfechtbar, der lediglich einzelne Wohn- bzw. Teileigentümer in Abweichung vom allgemeinen Verteilungsschlüssel mit einer einmaligen Sonderumlage belastet, weil diese Einheiten etwa einen erhöhten Wasserverbrauch verursacht haben.

7. Juni 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.