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Einbauten des Mieters: Wann er sie zurücklassen kann

In einigen Fällen braucht Ihr Mieter Einrichtungen, die er selbst in den Mieträumen angebracht hat, nicht zu entfernen.

Zustimmung des Vermieters

Selbstverständlich darf Ihr Mieter einzelne konkret benannte Einrichtungen in den Räumen zurücklassen, wenn Sie dies bei der Wohnungsabnahme mit dem Mieter ausdrücklich vereinbaren.

Aber auch, wenn Sie Ihrem Mieter bereits bei Mietbeginn oder während der Mietzeit die Erlaubnis zu Einrichtungen oder Umbaumaßnahmen erteilt und dabei ausdrücklich auf den Rückbau zum Ende der Mietzeit verzichtet haben, dürfen Sie jetzt von ihm nicht verlangen, dass er diese Gegenstände entfernt.

Wichtig: Allein aus Ihrer Zustimmung zur Errichtung von Einbauten kann Ihr Mieter allerdings nicht das Recht ableiten, die Einbauten jetzt in der Wohnung zu lassen.

Dieses Recht hat er nur dann, wenn Sie zugestimmt und darüber hinaus auf die Entfernung bei Mietende verzichtet haben.

Notwendige Einbauten

Hat Ihr Mieter Einbauten vorgenommen, die für die Erhaltung des Mietobjekts erforderlich sind, so kann er sie jetzt zurücklassen.

Beispiel: Ihr Mieter hat einen defekten Heizkörper austauschen lassen.

Einbauten des Vormieters

Wurde der Einbau nicht durch den Mieter, sondern bereits durch einen Vormieter durchgeführt, dann können Sie grundsätzlich nicht von Ihrem Mieter verlangen, dass er diese Gegenstände jetzt ausbaut.

Denn Ihr Mieter muss die Räume nur in den Zustand bringen, der am Beginn seines Mietverhältnisses bestanden hat.

Beispiel: Ein Einbauschrank in der Mietwohnung stammt bereits vom Vormieter, und Sie haben die Wohnung mit Einbauschrank an den jetzigen Mieter vermietet.

In diesem Fall können Sie die Beseitigung des Schranks nicht vom jetzigen Mieter verlangen. Schließlich haben Sie durch Ihr Verhalten gezeigt, dass der Schrank zur Mietwohnung gehört.

Gleiches gilt, wenn ein Kellerraum noch mit Gerümpel des Vormieters vollgestellt ist, weil dies seinerzeit übersehen wurde und der jetzige Mieter den Zustand geduldet hat. In derartigen Fällen müssen Sie wohl oder übel selbst für die Beseitigung sorgen.


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Achtung: Nur dann muss Ihr Mieter ausnahmsweise Einrichtungen des Vormieters entfernen, wenn er sich selbst mit dem Vormieter geeinigt und die Einrichtungen direkt von ihm übernommen hatte.

In diesem Fall muss sich Ihr Mieter so behandeln lassen, als hätte er selbst die Einrichtung installiert. Sie können also die Beseitigung einer solchen Einrichtung durch Ihren jetzigen Mieter verlangen

Übernahme durch den Nachmieter

Lässt Ihr Mieter Einbauten in den gemieteten Räumen zurück, weil er sie einem Nachmieter überlassen will, so müssen Sie dies nicht in jedem Fall akzeptieren.

Eine solche Vereinbarung zwischen Mieter und Nachmieter müssen Sie nur dann akzeptieren, wenn Sie den neuen Mietvertrag bereits abgeschlossen haben, so dass eindeutig feststeht, wer Nachmieter ist.

Lassen Sie sich vom Mieter eine schriftliche Vereinbarung vorlegen oder vom Nachmieter persönlich bestätigen, dass er bestimmte Einrichtungen übernimmt, dann sind Sie auf der sicheren Seite und vermeiden, dass Ihr neuer Mieter schließlich von Ihnen die Entfernung der Einrichtungen des Vormieters verlangt.

Praxis-Tipp: Wenn Sie bei Mietbeginn die Wohnungsübergabe protokollieren, schreiben Sie in das Protokoll hinein, welche Einrichtungen vom Vormieter auf den neuen Mieter übergehen.

So sichern Sie Ihren Anspruch auf Beseitigung der Einrichtung am Ende der Mietzeit. Ein solcher Hinweis kann auch schon in den schriftlichen Mietvertrag aufgenommen werden.

Mehr dazu: Wann der Mieter renovieren muss

Rechtsmissbräuchliches Beseitigungsverlangen

In seltenen Fällen sieht die Rechtsprechung das Beseitigungsverlangen eines Vermieters als rechtsmissbräuchlich an. Auch in diesen Fällen darf der Mieter dann Einbauten zurücklassen.

Beispiel: Ihr Mieter hat das Badezimmer mit Einbauschränken versehen. Hierzu hat er mehrere gemauerte Wände hochgezogen. Den ursprünglichen Zustand herzustellen, wäre für den Mieter mit erheblichem Aufwand verbunden.

Sie beabsichtigen, nach Auszug des Mieters umfassend zu renovieren und den Wohnungszuschnitt zu ändern. Bei diesen Arbeiten werden die Einbauschränke ohnehin entfernt.

Hier können Sie vom Mieter nicht die Beseitigung der Schränke und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen.

Wenn Sie Einbauten des Mieters behalten wollen

Liegt es in Ihrem Vermieterinteresse, dass Einrichtungen des Mieters in der Mietwohnung bleiben, müssen Sie Ihrem Mieter eine angemessene finanzielle Entschädigung anbieten. Als angemessen gilt eine Entschädigung, die den aktuellen Zeitwert der Einrichtung vergütet.

Wenn Sie Ihrem Mieter eine solche Entschädigung zahlen, muss er grundsätzlich die entsprechenden Einrichtungen in der Wohnung lassen.

Nur in besonderen Ausnahmefällen kann der Mieter seine Einbauten entfernen, obwohl Sie eine angemessene Entschädigung angeboten haben.

Solche Ausnahmen liegen beispielsweise vor, wenn die Wiederbeschaffungskosten des Mieters Ihre Entschädigungszahlung erheblich übersteigen würden, oder wenn der Mieter ein besonderes Liebhaberinteresse an der Einrichtung hat.

Nur so können sie verhindern, dass Ihr Mieter seine Einrichtungen aus der Wohnung entfernt.

Das gilt auch dann, wenn Sie im Mietvertrag oder bei der Zustimmung zu den Renovierungs- oder Einbaumaßnahmen vereinbart haben, dass der Mieter die von ihm geschaffenen Einrichtungen ohne Entschädigung in der Wohnung belässt.

Achtung: Eine Vereinbarung, wonach der Wohnungsmieter seine Einrichtungen entschädigungslos zurücklassen muss, wäre unwirksam.

Bei Gewerberaum-Mietverträgen kann ein entschädigungsloser Verzicht auf das Wegnahmerecht hingegen wirksam vereinbart werden, jedenfalls dann, wenn die spätere Übernahme der Einrichtung bei der Mietpreiskalkulation berücksichtigt worden ist.

Die Entschädigung muss nicht in einer Geldleistung bestehen.

Sie können stattdessen Ihrem Mieter die fällige Endrenovierung erlassen. Bei Umbau- und Entschädigungsvereinbarungen während der Mietzeit kommen auch eine geringere Miete, ein Verzicht auf künftige Mieterhöhungen oder beispielsweise eine längere Vertragslaufzeit mit Ausschluss der ordentlichen Vermieterkündigung in Betracht.

Die Höhe der Entschädigung richtet sich nach den zwischen Ihnen und dem Mieter getroffenen Vereinbarungen, muss sich aber am Zeitwert der Einrichtung orientieren.

Häufig wird der Entschädigungsbetrag aus dem damaligen Anschaffungswert der Einrichtung abzüglich eines Abschlags für bisherige Abnutzung errechnet. Aber auch ein Wertverlust der Einrichtung durch den Ausbau sowie die vom Mieter gesparten Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes können berücksichtigt werden.

25. August 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.