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Feuchtigkeit und Schimmel in der Mietwohnung – für Vermieter oft sehr teuer

Tritt in einer vermieteten Wohnung Schimmel auf, gehen Vermieter schnell davon aus, dass der Mieter nicht ausreichend geheizt und gelüftet hat. Doch Vorsicht: Die Praxis zeigt, dass Gerichtsverfahren um Schimmelschäden nicht nur teuer, sondern für Vermieter auch risikoreich sind.

In Schimmelprozessen tragen Vermieter zu einem erheblichen Anteil die Beweislast. Sie müssen zunächst beweisen, dass der Schimmel nicht durch bauliche Mängel verursacht oder begünstigt wurde. Zur Klärung dieser Frage beauftragen die Gerichte einen Sachverständigen. Hier entstehen schnell Kosten von 2.000 € und mehr.

Erst wenn der Sachverständige bauliche Ursachen ausschließt, kommt es überhaupt auf das Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters an.

Meistens stellen die Gutachter fest, dass sowohl ungünstige bauliche Umstände als auch das Nutzungsverhalten des Mieters zur Schimmelentstehung beigetragen haben. Auf einem nicht unerheblichen Teil der Schadensbeseitigungs- und Prozesskosten bleiben Vermieter dann sitzen.

Tipp: Einigung am besten außergerichtlich

Wegen des hohen Prozessrisikos sind eine gründliche Ursachenerforschung, eine zügige Schimmelbeseitigung und eine gütliche Einigung mit dem Mieter bis hin zur einvernehmlichen Vertragsbeendigung fast immer günstiger als ein Gerichtsprozess.

Die Schadensursache sorgfältig erforschen

Zeigt der Mieter an, dass in seiner Wohnung Feuchtigkeit und/oder Schimmel auftritt, sollten Vermieter möglichst zügig eine Besichtigung durchführen, am besten zusammen mit einem Zeugen. Vor Ort können Vermieter das Schadensbild aufnehmen und es durch Fotos dokumentieren. Hier kann er prüfen, ob eine klare Schadensursache, beispielsweise ein Wasserschaden, eine undichte Regenrinne oder undichter Außenputz, in Betracht kommt: Existieren Wärmebrücken, Restfeuchte im Neubau, wurden kürzlich die Fenster erneuert?

Außerdem kann man auf besondere Feuchtigkeitsquellen in der Wohnung achten und Hinweise auf das Heiz- und Lüftungsverhalten wahrnehmen.


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Vorteil: Vermieter können abschätzen, ob eine weitere Ursachenforschung durch Hinzuziehung eines Sachverständigen erforderlich ist. Die Tatsachenerhebung liefert darüber hinaus wichtige Anhaltspunkte, ob eine Schadensverursachung durch den Mieter oder jedenfalls ein Mitverschulden infrage kommt.

Tipp: Luftfeuchtigkeit und Temperatur messen

Installieren Sie für 2 bis 4 Wochen Messgeräte in den betroffenen Räumen, um Luftfeuchtigkeit und Temperatur im Zeitverlauf aufzuzeichnen. Dies gibt Ihnen wertvolle Hinweise für die Schadensursache und weitere Maßnahmen. Allerdings ist dies nur mit Einverständnis des Mieters möglich.

Gutachten bringt Klarheit

Lassen sich die Ursachen der Feuchtigkeitsschäden nur durch einen Sachverständigen klären, haben Vermieter 3 Möglichkeiten:

  1. Vermieter können privat einen Gutachter beauftragen, am besten einen „öffentlich bestellten und vereidigten“ Sachverständigen. Geeignete Gutachter nennen die Handwerkskammern und die IHK. Auf diese Weise erhalten Vermieter schnell Klarheit über die Ursache der Schäden. Nachteil: Selbst wenn das Gutachten zu Gunsten des Vermieters ausfällt, können die Kosten oft nicht vom Mieter zurückgefordert werden. Das Landgericht Frankfurt a. M. hat allerdings einen Schadenersatzanspruch des Vermieters akzeptiert (Urteil v. 07.02.12, Az. 2-17 S 89/11).
  2. Vermieter einigen sich mit dem Mieter auf einen Gutachter, den sie gemeinsam beauftragen. Am besten wird vorab schriftlich vereinbart, wer die Kosten trägt und dass das Ergebnis des Gutachtens für beide Seiten verbindlich ist.
  3. Eine dritte Möglichkeit besteht darin, ein selbstständiges Beweisverfahren beim Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt, zu beantragen. Das Ergebnis des Gutachtens ist für beide Parteien verbindlich. Weiterer Vorteil: Durch dieses Verfahren wird die Verjährungsfrist der Schadenersatz- und Mietzahlungsansprüche unterbrochen wie bei einer Klage, allerdings mit geringeren Kosten.

Dieses Heiz- und Lüftungsverhalten können Vermieter vom Mieter fordern

Kommt der Sachverständige zu dem Ergebnis, dass der Schimmel nicht durch Baumängel verursacht wurde, sondern das konkrete Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters oder die konkrete Möblierung der Wohnung zum Auftreten der Schimmelerscheinungen geführt haben, ist der Prozess leider noch nicht gewonnen.

Entscheidend ist nämlich zusätzlich, ob das falsche Heiz- und Lüftungsverhalten dem Mieter als schuldhaft angelastet werden kann. Das ist nur der Fall, wenn das Verhalten, welches die Schimmelentstehung verhindert hätte, dem Mieter zumutbar war.

Beispiel: Laut Gutachten wäre Schimmel vermieden worden, wenn der Mieter 8-mal täglich für 10 Minuten quer gelüftet und die Möbel im Abstand von mehr als 10 cm von der Wand entfernt aufgestellt hätte. Dies kann dem Mieter nicht zugemutet werden.

Als Faustregel gilt, dass 2- bis 3-maliges Stoß- oder Querlüften täglich zumutbar ist. Besondere Nutzungsweisen, wie etwa zahlreiche Zimmerpflanzen und Wäschetrocknen in der Wohnung, können ein häufigeres Lüften erforderlich machen. Zu einem durchgehenden Beheizen der Mieträume mit 20 °C ist der Mieter nicht verpflichtet. Er darf sich auf 18 °C in den Wohnräumen beschränken und die Schlafräume kühl halten.

Sehen im Streitfall die Richter das zur Schimmelvermeidung erforderliche Verhalten als unzumutbar für den Mieter an, können Vermieter von ihm keinen Schadenersatz fordern. Stattdessen müssen Vermieter eine angemessene Mietminderung hinnehmen und auf eigene Kosten den Schimmel beseitigen.

Nach Fenstertausch auf Lüftung hinweisen

Unzureichendes Heizen und Lüften ist dem Mieter auch dann nicht vorwerfbar, wenn Vermieter den Mieter nach einem durchgeführten Fenstertausch nicht darauf hingewiesen haben, wie er sein Lüftungsverhalten den geänderten Bedingungen anpassen muss.

Denn die Gerichte sehen es als Sache des Vermieters, beim Einbau moderner, stark abdichtender Fenster Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit und Schimmel zu treffen, wozu insbesondere eine diesbezügliche Aufklärung des Mieters gehört (LG Gießen, Urteil v. 02.04.14, Az. 1 S 199/13).

22. Juli 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.