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BGH-Urteile: Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Wenn Sie von Ihrem Mieter derzeit weniger Miete verlangen, als in Ihrer Ortschaft üblich, können Sie das Niveau auch ohne Vereinbarung im Mietvertrag anheben. Sie können gemäß den §§ 558 ff. BGB von Ihrem Mieter die Zustimmung einfach verlangen.

Informationen über das vergleichbare Ortsniveau entnehmen Sie dabei üblicherweise dem Mietspiegel. Sie können die Höhe aber z.B. auch mit mindestens drei Vergleichswohnungen begründen (§ 558a Abs. 2 BGB).

Das genaue Vorgehen bei einer Mieterhöhung auf ortsübliches Niveau ist dabei von gesetzlichen Regelungen festgelegt.

So dürfen Sie Ihre Mieterhöhung frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend machen (§558 Abs. 1 BGB). Sie darf wegen der sog. Kappungsgrenze außerdem innerhalb von drei Jahren maximal 20% betragen, mancherorts aufgrund landesgesetzlicher Regelungen auch nur 15% (§ 558 Abs. 3 BGB).

Neben diesen gesetzlichen Vorschriften sind es vor allem die Urteile des Bundesgerichtshofs, die Sie für Ihre wirksame Mieterhöhung zu beachten haben. Die 10 wichtigsten haben wir für Sie zusammengestellt.


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1. Mietspiegel einer Nachbargemeinde reicht aus

Gibt es in Ihrer Gemeinde keinen Mietspiegel, können Sie auf den Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde zurückgreifen (Urteil v. 16.10.10, Az. VIII ZR 99/09).

2. Mieterhöhung mit veraltetem Mietspiegel ist möglich

Ihr Mieterhöhungsverlangen ist auch wirksam, wenn Sie es mit einem veralteten Mietspiegel begründet haben (Urteil v. 06.07.11, Az. VIII ZR 337/10).

3. Mietspiegel brauchen Sie nicht beizufügen

Einen Mietspiegel, der allgemein zugänglich ist, beispielsweise im Internet, brauchen Sie Ihrem Erhöhungsverlangen nicht beizulegen. Auch Mietspiegel, die von den Verbänden nur gegen eine Schutzgebühr von wenigen Euro abgegeben werden, sind allgemein zugänglich (Urteil v. 30.09.09, Az. VIII ZR 276/08).

4. Vom Mieter geschaffene Ausstattung bleibt unberücksichtigt

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bleiben vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattungen unberücksichtigt. Eine anderslautende Vereinbarung ist aber möglich (Urteil v. 07.07.10, Az. VIII ZR 315/09)

5. Typengutachten reicht als Begründung aus

Sie dürfen Ihr Mieterhöhungsverlangen auch mit einem sogenannten „Typengutachten“, das von einem Sachverständigen für mehrere gleichartige Wohnungen erstellt wurde, begründen (Urteil v. 19.05.10, Az. VIII ZR 122/09)

6.Vereinbarte Wohnfläche ist maßgebend

Ihrer Mieterhöhung legen Sie die vereinbarte Wohnfläche zugrunde, auch wenn die tatsächliche Wohnfläche hiervon um nicht mehr als 10% abweicht (Urteil v. 08.07.09, Az. VIII ZR 205/08)

7. Mietspiegel gilt auch für Einfamilienhäuser

Ihre Mieterhöhung für ein Einfamilienhaus können Sie auch mit einem Mietspiegel begründen, der lediglich Angaben zu Mehrfamilienhäusern enthält. Vorausgesetzt, Sie halten sich innerhalb der dort angegebenen Spanne (Urteil v. 17.09.08, Az. VIII ZR 58/08).

8. Mieterhöhung trotz unveränderter Vergleichsmiete möglich

Sie dürfen Ihre Miete auch dann erhöhen, wenn sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Mietbeginn nicht verändert hat, Ihre Miete aber bisher unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete lag (Urteil v. 20.06.07, Az. VIII ZR 303/06).

9. Mieterhöhung innerhalb einer Spanne ist möglich

Sie dürfen Ihre Miete auch dann erhöhen, wenn Ihre Miete bisher schon innerhalb der Spanne liegt, die der Mietspiegel für Ihre Wohnung als ortsüblich ausweist. Eine Mieterhöhung vom unteren zum oberen Bereich innerhalb einer Mietspiegelspanne ist also möglich (Urteil v. 06.07.05, Az. VIII ZR 322/04).

10. Mehr als drei Vergleichswohnungen zulässig

Zur Begründung der ortsüblichen Vergleichswohnung darf der Vermieter mehr als die gesetzlich verlangten drei Vergleichswohnungen (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB) angeben (Urteil v. 28.03.12, Az. VIII ZR 79/11).

Wenn Sie Ihre Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben möchten, sollten Sie sich an diesen Urteilen orientieren, um auf der sicheren Seite zu sein.

24. Juni 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.