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Mieteinnahmen versteuern: So füllen Sie Anlage V 2012 aus

Dieser Beitrag zeigt Ihnen, wie Sie die Anlage V für Einnahmen aus Vermietung richtig ausfüllen.

Tragen Sie im Kopf Ihren Namen und Vornamen und Ihre Steuernummer ein. Ihre Steuernummer finden Sie in dem letzten Steuerbescheid oder in dem Brief, mit dem Ihnen das Finanzamt die Formulare für die Einkommensteuererklärung zugeschickt hat.

Wenn Sie mehrere Mietobjekte haben, müssen Sie für jedes einzelne Mietobjekt eine Anlage V ausfüllen. Nummerieren Sie dann die einzelnen Anlagen fortlaufend und tragen Sie die jeweilige Nummer – laufende Nummer der Anlage – in das Kästchen ein.

Wenn Sie allein Eigentümer des Mietobjekts sind, machen Sie ein Kreuz in dem Kästchen „Zur Einkommensteuererklärung“. Gehört das Mietobjekt zum Vermögen einer juristischen Person, wie z. B. einer GmbH, müssen Sie für diese die Anlage V zur Körperschaftsteuererklärung ausfüllen.

Weisen Sie dann durch ein Kreuz bei „Zur Körperschaftsteuererklärung“ darauf hin.

Ein Kreuz bei „Zur Feststellungserklärung“ müssen Sie dann machen, wenn die Immobilie Ihnen nicht allein gehört und die Einkünfte hieraus aufzuteilen sind.

Angaben zum Grundstück

In den Zeilen 1 und 2 sind die Angaben zum Grundstück und dem Gebäude zu machen. Zeile 1 ist für die Angabe der Adresse bestimmt, unter der sich das Grundstück oder die Eigentumswohnung befindet. Weiter müssen Sie angeben, wann die Immobilie angeschafft oder fertig gestellt wurde.

Diese Angaben sind erforderlich, um prüfen zu können, welche Abschreibungsmöglichkeit für das betreffende Objekt in Betracht kommt.

In Zeile 2 müssen Sie nur Angaben machen, wenn nicht die gesamte Immobilie dauerhaft vermietet ist. Dann müssen Sie aufteilen, wie viel Quadratmeter der Gesamtfläche Sie selbst nutzen oder unentgeltlich an Dritte, beispielsweise Verwandte, überlassen.

Diese Angaben sind wichtig, um den Anteil der Werbungskosten herausrechnen zu können, der auf den nicht der Vermietung dienenden Teil entfällt.

In der Zeile 2 müssen Sie aber auch Angaben machen, wenn ein Teil der Mietimmobilie als Ferienwohnung genutzt wird. Diese Angaben sind deshalb wichtig, weil für Ferienwohnungen einige Besonderheiten gelten. Verluste, die aus der Vermietung einer Ferienwohnung entstehen, erkennt das Finanzamt nur unter bestimmten Voraussetzungen an.

Sie sollten eine Aufstellung beilegen, aus der sich ergibt, an wie viel Kalendertagen die Wohnung vermietet, von Ihnen selbst genutzt oder unentgeltlich an Dritte überlassen wurde oder komplett leer stand.

Beachten Sie, dass das Finanzamt die Werbungskosten anteilig für die Zeiten kürzt, in denen Sie die Wohnung selbst genutzt haben oder in denen Sie sie unentgeltlich an Dritte überlassen haben.

Wenn Sie aber in der Wohnung waren, um Reparaturen oder ähnliche Dinge zu erledigen, werden die Werbungskosten nicht anteilig gekürzt.

Angaben zu den Einnahmen

In den Zeilen 3 bis 11 müssen Sie nun Ihre Einnahmen, die Sie aus dem Mietobjekt erzielen, angeben.


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In den Zeilen 3 und 4 teilen Sie die Mieteinnahmen auf, soweit sie für Wohnungen erzielt wurden. Sie müssen auch Angaben machen, wie viele Wohnungen in den einzelnen Etagen vorhanden waren und wie groß die Wohnfläche pro Etage insgesamt ist.

Hinweis: In diese Wohnflächenermittlung fließen die Flächen für so genannte Zubehörräume, wie beispielsweise Keller, Dachboden, Schuppen oder Garagen nicht mit ein.

Wohnflächen unter Treppen oder unterm Dach mit einer lichten Höhe von weniger als 1 m werden nicht berücksichtigt. Flächen, die zwischen 1 m und 2 m lichter Höhe haben, werden nur zur Hälfte in die Wohnflächenberechnung eingerechnet. Auch die Flächen von Balkonen und Loggien werden nur zur Hälfte mitberücksichtigt.

Wenn Ihre Mietimmobilie mehr als 5 Geschosse hat, machen Sie die weiteren Angaben auf einem gesonderten Blatt.

In Zeile 5 werden die Mieteinnahmen eingetragen, die Sie für Räume beziehen, die nicht Wohnungen sind, also gewerblich genutzte Räume, wie Büro- oder Ladenflächen.

Achtung: Diese Einnahmen umfassen auch die Umsatzsteuer, falls Sie auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichtet haben.

In diesem Fall achten Sie darauf, in Zeile 10 die an Sie vom Finanzamt erstattete Umsatzsteuer ebenfalls mit anzugeben.

Das zählt alles zu den Mieteinnahmen

Die Einnahmen, die Sie aus der Vermietung erzielen, können aus verschiedenen Bereichen kommen. Für Ihre Kalkulation müssen Sie alle Geldzuflüsse oder sonstigen Vorteile erfassen, die in Zusammenhang mit der Vermietung stehen.

Sie werden fast alle in den Zeilen 3 bis 6 eingetragen: öffentliche Zuschüsse zur Finanzierung von Erhaltungs- und Herstellungskosten, Aufwendungszuschüsse, die im Gegensatz zu Aufwendungsdarlehen von Ihnen nicht zurückgezahlt werden müssen, und Guthabenzinsen aus Bausparverträgen, die vor- oder zwischenfinanziert oder die für eine geplante Umfinanzierung abgeschlossen werden (diese werden gesondert in der Zeile 11 erfasst).

Für die folgenden Einnahmen sind dagegen eigene Felder vorgesehen:

  • Umlagen für Betriebskosten (diese werden gesondert in den Zeilen 7 und 8 erfasst),
  • Nachzahlungen, die frühere Jahre betreffen (diese werden gesondert in der Zeile 9 erfasst),
  • Mietzahlungen für Garagen, Werbeflächen, Grund und Boden für Kioske usw. und die vom Finanzamt erstattete Umsatzsteuer (diese werden gesondert in der Zeile 10 erfasst),
  • Nettokaltmieten, auch Vorauszahlungen,
  • Nutzungsentschädigung für beschlagnahmte Räume,
  • Leistungen einer Mietausfallversicherung,
  • Abstandszahlungen, z. B. für übernommenen Teppichboden,
  • Erbbauzinseinnahmen,
  • geldwerte Vorteile

Achtung: Auch Leistungen, die nicht in Geld bestehen, zählen zu den Einnahmen (geldwerte Vorteile)

Wenn Sie für die Vermietung von Ihrem Mieter Leistungen bekommen, die in Naturalien bestehen, müssen Sie den Wert dieser Leistung in Geld ermitteln und auch diese Einnahme erfassen.

Beispiel:

Wenn Sie eine Wohnung an einen Mieter überlassen haben, der dafür Hausmeisterdienste an Ihrem Privathaus vornimmt, also z. B. den Garten versorgt, kleinere Reparaturen durchführt und im Winter den Straßenbereich räumt, und Sie statt der möglichen 800 € nur 600 € Miete von ihm verlangen, müssen Sie den Wert der Leistungen, die er für Sie erbringt, den Mieteinnahmen hinzurechnen.

Müssten Sie also für solche Dienstleistungen am Ort 150 € zahlen, bestehen Ihre Mieteinnahmen aus 600 € Bareinnahmen und einem so genannten Sachbezug in Höhe von 150 €. Sie tragen also in das entsprechende Feld der Anlage V für diese Wohnung Mieteinnahmen in Höhe von 750 € ein.

Dass Sie die Wohnung auch für 800 € hätten vermieten können, spielt keine Rolle. Es kommt also nicht darauf an, welche Mieteinnahmen Sie hätten erzielen können, sondern lediglich darauf, wie viel die Leistung wert ist, die Sie von Ihrem Mieter neben der Barmiete erhalten.

Beispiel:

Wenn der Mieter die Hausmeisterleistungen im Miethaus erbringt, müssen Sie ebenfalls Ihre Mieteinnahmen auf 750 € erhöhen, können aber die Hausmeisterleistung mit 150 € pro Monat wiederum als Werbungskosten abziehen. Im Beispiel 1 ist dies nicht möglich, da die Leistungen für die Privatimmobilie erbracht wurden.

Erfassen Sie die Einnahmen zum richtigen Zeitpunkt

Für Ihre Mieteinnahmen gilt das „Zuflussprinzip“. Das bedeutet, dass die Einnahmen in dem Jahr steuerlich zu erfassen sind, in dem sie Ihnen tatsächlich zufließen.

Das ist dann der Fall, wenn Sie über die Einnahmen frei verfügen können.

Bei Überweisungen kommt es also darauf an, wann das Geld Ihrem Konto gutgeschrieben wurde oder bei Barzahlungen, wann Sie es tatsächlich erhalten haben. Mietzahlungen, die im Januar 2005 auf Rückstände Ihres Mieters für die Nebenkostenabrechnung aus dem August 2004 geflossen sind, müssen Sie also in Ihrer Steuererklärung 2005 steuerlich erfassen.

Achtung: Eine Ausnahme gilt aber für die regelmäßigen Zahlungen (also die Miete und die monatlich zu leistenden Nebenkosten), wenn die Zahlung bis zu 10 Tage vor oder 10 Tage nach dem 31.12.2005 oder 2004 erfolgt ist. In diesem Jahr sind die Einnahmen nicht dem Zuflussjahr zuzurechnen, sondern dem Jahr, zu dem sie gehören.

Beispiel:

Die Miete für Januar 2005 hat Ihr Mieter bereits am 28.12.2004 gezahlt. Da diese Zahlung noch innerhalb des Zehntageszeitraums liegt, wird die Zahlung in 2005 berücksichtigt.

Beispiel:

Wenn Ihr Mieter eine Nachzahlung, die sich aus der Nebenkostenabrechnung zu seinen Lasten ergeben hat, erst am 05.01. zahlt, obwohl sie am 26.12. fällig gewesen wäre, wird sie dagegen dem Jahr 2005 zugerechnet, da es hier auf den Zehntageszeitraum nicht ankommt. Er spielt nur dann eine Rolle, wenn es sich um Zahlungen handelt, die regelmäßig erfolgen.

19. Mai 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.