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Ruhestörung: Dulden Sie keine Vertragsverletzungen Ihres Mieters

Ruhestörung ist ein Problem, mit dem viele Vermieter konfrontiert werden.

Eine typische Situation ist die Folgende:

Sie haben einen Mieter, der regelmäßig den Hausfrieden stört, indem er beispielsweise wilde Partys feiert und Lärm verursacht.

Sie vermeiden die Konfrontation mit Ihrem Mieter und fragen nur höflich an, ob es auch leiser ginge.

Damit laufen Sie Gefahr, in eine Falle zu geraten.

Achtung: Ihre Rechte können verwirken

Wenn Ihr Mieter Lärm verursacht, verstößt er gegen seine mietvertraglichen Pflichten. Akzeptieren Sie dies über einen längeren Zeitraum, kann es sein, dass Ihr Mieter dieses Fehlverhalten auch weiterhin praktizieren darf.


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Ihr Anspruch auf vertragsgemäßes Verhalten kann sich unter Umständen durch Ihre vorbehaltslose Duldung des Fehlverhaltens verwirkt haben. Das bedeutet, dass Sie auch weiterhin die Lärmbeeinträchtigungen hinzunehmen haben.

So machen Sie es richtig:

Abmahnung präzise formulieren

Wenn sich Ihr Mieter vertragswidrig verhält und beispielsweise Lärm verursacht, wie im oben genannten Beispiel, sollten Sie Ihrem Mieter sofort eine schriftliche Abmahnung erteilen.

Damit zeigen Sie Ihrem Mieter, dass Sie das Fehlverhalten nicht akzeptieren werden. An die Darlegung des störenden Verhaltens stellt die Rechtsprechung aber hohe Anforderungen.

Die Störung muss nach Zeitpunkt, Dauer, Art und Intensität genau beschrieben werden. Benennen Sie das Fehlverhalten daher so konkret wie möglich. Nur so können Sie hierauf eine fristlose Kündigung stützen, sollte Ihr Mieter sein Fehlverhalten wiederholen.

Formulierungsvorschlag:

„Sehr geehrter Herr …,

leider ist es in den letzten Wochen wiederholt vorgekommen, dass Sie mit Ihren Gästen bis tief in die Nacht feiern und Lärm verursachen. Zuletzt haben Sie in der Nacht vom 31.05.2011 auf den 01.06.2011 zwischen 22.00 Uhr und 4.00 Uhr eine Party in der von mir angemieteten Wohnung veranstaltet.

Sie bzw. Ihre Gäste haben bis 4.00 Uhr Lärm verursacht, insbesondere die Gäste, die auf dem Balkon saßen, sodass ich und meine Familie in meiner Nachtruhe empfindlich gestört wurden.

Wegen dieses mietvertragswidrigen Verhaltens spreche ich Ihnen eine Abmahnung aus und weise Sie darauf hin, dass ich Ihnen im Wiederholungsfall die Kündigung aussprechen werde.

Datum, Unterschrift Vermieter“

Abmahnung immer schriftlich

Eine Formvorschrift für eine Abmahnung gibt es zwar nicht, aus Beweisgründen sollten Sie die Abmahnung aber immer schriftlich verfassen. Denken Sie auch daran, den Zugang nachweisbar sicherzustellen.

Lärmprotokoll anfertigen lassen

Tipp: Werden von einem anderen Mieter Beschwerden über einen Lärm verursachenden Mieter an Sie herangetragen, fordern Sie den belästigten Mieter auf, ein sogenanntes Lärmprotokoll zu führen.

In diesem werden Zeitpunkt, Art und Dauer der Störung möglichst genau festgehalten. Nur so können die Belästigungen später in einem möglichen Gerichtsverfahren gegen den Lärm verursachenden Mieter wirksam bewiesen werden.

20. November 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.