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WEG: Jahresabrechnung muss alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben enthalten

In der WEG ist die Jahresabrechnung immer wieder ein besonders wichtiges Thema. Dass eine Jahresabrechnung nur dann ordnungsgemäß ist, wenn sie alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einer Eigentümergemeinschaft ausweist, bestätigte das Landgericht Hamburg im Juni 2014. Anders als in einem Wirtschaftsplan, haben die vorgesehenen Ausgaben einer Eigentümergemeinschaft, nichts in einer Jahresabrechnung zu suchen.

Der Fall: Jahresabrechnung der WEG angefochten

Ein Wohnungseigentümer hatte die letzte Jahresabrechnung 2011 seiner Eigentümergemeinschaft angefochten.

Diese war mehrheitlich genehmigt worden, obwohl die Jahresabrechnung die Position „Strom Treppenhaus ohne Aufzug“ enthielt, die eine falsche interne Kostenzuweisung bezüglich der allgemeinen Stromkosten enthielt. Die Jahresabrechnung war auch hinsichtlich der Position „Reparatur Heizung Block D“ fehlerhaft.


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Entscheidung des Gerichts: Jahresabrechnung entsprach nicht ordnungsgemäßer Verwaltung

Das Landgericht Hamburg entschied zu Gunsten des anfechtenden Wohnungseigentümers, dass der angefochtene Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung für das Abrechnungsjahr 2011, nicht in vollem Umfang ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach.

Eine Jahresabrechnung muss eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben einer Eigentümergemeinschaft in dem betreffenden Kalenderjahr bzw. Wirtschaftsjahr enthalten. Sie ist keine Gewinn- und Verlustrechnung und keine Bilanz, sondern eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, welche die tatsächlichen Beträge einander gegenüberzustellen hat.

Jahresabrechnung darf nur tatsächliche Einnahmen und Kosten enthalten

Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung nur, wenn sie, anders als der Wirtschaftsplan einer Eigentümergemeinschaft, nicht die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern nur die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist. Diesen Anforderungen genügte die durch den angefochtenen Beschluss mehrheitlich genehmigte Jahresabrechnung hinsichtlich der bemängelten Kostenpositionen jedoch nicht.

Die Jahresabrechnung war fehlerhaft hinsichtlich der Position „Strom Treppenhaus ohne Aufzug“. Unstreitig hatte es insoweit eine falsche interne Kostenzuweisung bei den allgemeinen Stromkosten gegeben. Die Jahresabrechnung des Jahres 2011 war außerdem fehlerhaft, weil unter der Position „Reparatur Aufzug Block A“ eine Kostenposition eingestellt wurde, die nicht im Jahr 2011, sondern schon im Jahr 2009 bezahlt wurde.

Jahresabrechnung darf nur Kosten aus Abrechnungszeitraum enthalten

Die Einstellung von nicht im Abrechnungszeitraum gezahlten Kosten widerspricht jedoch dem Prinzip der Erstellung einer jahresbezogenen Einnahmen- und Ausgabenübersicht. Die Jahresabrechnung war schließlich hinsichtlich der Position „Reparatur Heizung Block D“ fehlerhaft.

Ein Geldabfluss in Höhe von 33.417,44 € hatte zwar stattgefunden. Er war jedoch wegen einer schon beschlossenen und erst im Jahr 2012 fälligen Sonderumlage nicht in die Abrechnung 2011 eingestellt worden.

Jahresabrechnung muss alle gezahlten Kosten enthalten

Die Nichteinstellung einer gezahlten Kostenposition widerspricht ebenfalls dem Prinzip der Aufstellung einer jahresbezogen Einnahmen- und Ausgabenübersicht. Die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft müssen aus einer Jahresabrechnung alle tatsächlich gezahlten Positionen erkennen können (LG Hamburg, Urteil v. 06.06.14, Az. 318 S 85/13).

27. April 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.