Immobilien-Investment: Kauf, Wertpapiere & Selektion

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Immobilien-Investment: Anlageformen in der Übersicht Weil herkömmliche Investitionsmöglichkeiten zu Zeiten von Nullzinsen keine guten Alternativen sind, müssen Sparer sich nach […] (Foto: Scanrail1 - Shutterstock.com)


Alles über das Immobilien-Investment

Immobilien-Investment: Direkt als Kauf von Immobilien oder indirekt durch Wertpapiere und Fondsanteile

Auswahl-Kriterien: Liquidierbarkeit, Risiko, Rendite, Transparenz, Übertragbarkeit

Gründe für ein Investment: Preissteigerung, zu wenig Neubauten, Zuwanderung, günstige Finanzierung, renovierungsbedürftige Immobilien, Erbschaften


Immobilien-Investment: Anlageformen in der Übersicht

Weil herkömmliche Investitionsmöglichkeiten zu Zeiten von Nullzinsen keine guten Alternativen sind, müssen Sparer sich nach anderen Investmentoptionen und Möglichkeiten zur Geldanlage umschauen. Das „Betongold” ist eine davon. Mit der eigenen Immobilie verbindet man Sicherheit und Wertbeständigkeit. Gerade in Krisenzeiten bieten Sachwerte einen geeigneten Schutz vor Inflation und Wertverlust.

Dabei muss es nicht immer ein Mietshaus oder eine Mietwohnung sein. Es gibt noch andere Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren. Hierzu zählen durchaus Optionen, bei denen man auch mit kleineren Summen investieren kann.

Immobilien-Investments in Deutschland: Ein Markteinblick

Der deutsche Immobilienmarkt ist beliebt, sowohl bei deutschen, als auch bei ausländischen Investoren. Das Investmentvolumen steigt seit dem Krisenjahr 2009 stetig an. Kapazitätsengpässe im Baugewerbe und steigende Baukosten dämpfen das Wachstum zwar seit 2015, der Trend ist aber weiterhin steigend.

ImJahr 2019 erreicht das Transaktionsvolumen auf dem Markt für Gewerbeimmobilien mit 60,5 Milliarden Euro ein neues Rekordhoch. Der Markt für Wohnimmobilien verzeichnete im selben Jahr ein Transaktionsvolumen in Höhe von 17,6 Milliarden Euro. Im Jahr 2015 lag dieser Wert bei 23,5 Milliarden Euro.

Deutschland bleibt attraktiv für Immobilieninvestoren und Immobilien-Investments allgemein, jedoch gibt es in den nächsten Jahren keine Sicherheit für steigende Renditen. Die Auswirkungen geopolitischer Risiken und gesetzlichen Änderungen bleiben abzuwarten. Vor allem die Angst vor einer Verschärfung des Mieterschutzes hemmt die Investitionsfreudigkeit. Denn wer eine Immobilie als Objekt zur Geldanlage nutzt muss sich folglich auch mit den gesetzlichen Rahmenbedingungen für Vermietung auseinandersetzen.

Ausmaß bei Transaktionen von Immobilieninvestments

Der Kauf als Immobilien-Investment

DerImmobilien-Kauf ist die gängigste Art in Immobilien zu investieren. Für den Kauf von Wohneigentum sind die Konditionen bei Banken inNiedrigzinsphasen attraktiv. Schon immer galten Häuser und Wohnungen als gute Altersvorsorge. In Zeiten von Nullzinsen bekräftigt sich diese Tatsache durch den zusätzlichenInflationsschutz. Weiterhin ermöglichen die guten Konditionen bei der Kreditaufnahme, dass die Tilgung durch konstante Mieteinnahmen gedeckt werden kann.

Hinweis

Der Kauf einer Immobilie ist ein langfristiges Projekt und bedeutet viel Aufwand. Neben hohen Kaufnebenkosten drohen zusätzliche Aufwendungen für die Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie. Falls diese vermietet wird, kann es außerdem zu Problemen mit Mietern kommen.

In Großstädten steigen die Immobilienpreise weiter an. Dadurch wird es schwieriger, trotz niedriger Darlehenszinsen eine gute Kapitalanlage zu finden. DerImmobilienboom hat dies weiter erschwert. Es gibt keine Garantie, dass eine Immobilie trotz guter Wohnlage in der Zukunft noch gewinnbringend verkauft werden kann.

Dennoch bindet ein Immobilienkauf viel Kapital für eine lange Zeit in ein einziges Investment.

Immobilien-Investment durch Aktien & ETFs

Diese Investmentform eignet sich für die risikoaffineren Anleger. Durch Immobilienaktien oder den entsprechenden ETFs (Exchange-traded-funds), d. h. den passiven Indexfonds, kann man an den Gewinnen von Immobilienunternehmen partizipieren. In Zeiten eines Immobilienbooms sind die Wertpapiere besonders attraktiv.

Immobilienaktien sindstärkeren Schwankungen ausgesetzt als Aktien aus anderen Branchen. Außerdem muss berücksichtigt werden, dass bei hoch bewerteten Märkten weitere Preissteigerungen und damit Gewinne für den Anleger ungewiss sind. Damit ist die Form der Anlage in Immobilien als einzige Option nicht geeignet. Vielmehr empfiehlt sie sich als zusätzliche Anlage in einem breit gefächerten Portfolio.

Was ist der Unterschied zwischen geschlossenen & offenen Immobilienfonds?

Auch die klassischen Fonds sind neben Aktien und ETFs eine Option, wenn man in Immobilien investieren möchte, aber nicht genug Kapital aufbringen kann, um selbst ein Objekt zu erwerben. BeimImmobilienfonds wird das Risiko auf mehrere verschiedene Unternehmen verteilt, da ein Fonds aus verschiedenen Aktien zusammengesetzt wird.

Ein Nachteil ist, dass eventuell weniger gute Aktien mitgekauft werden müssen. Außerdem fallen bei einem Fonds noch Kosten für den Fondsmanager an, welche die Renditen senken. Es kann zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds unterschieden werden.

Offener ImmobilienfondsOffene Immobilienfonds investieren diversifiziert in zahlreiche Immobilien und teilweise in Aktien der Wohnungswirtschaft.

Da das Fondsvermögen nicht gedeckelt ist, können jederzeit neue Investoren dazustoßen oder Anteile veräußert werden. Ein Einstieg ist bereits mit kleineren Summen möglich.

Geschlossener ImmobilienfondsGeschlossene Immobilienfonds investieren in der Regel in einige wenige Objekte wie Kaufhäuser, Hotels oder Altenheime. Als Anteilseigner am Fonds wird man Miteigentümer dieser Immobilien und partizipiert an Gewinn und Verlust.

Bei einem geschlossenen Immobilienfonds ist der Betrag, der angelegt werden muss, meistens recht hoch. Dieser kann bei 5.000 € bis 10.000 € liegen. Oft ist diese Form des Fonds zusätzlich mit einer sehr langen Laufzeit verbunden.

Mit Kosten in Höhe von bis zu 20 % des Anlagebetrags sind diese Immobilienfonds sehr teuer.

Mit einem Immobilienfonds kann man das Risiko einer Einzelinvestition vermeiden. Die Einstiegskosten fallen meist höher aus. Dafür überlässt man das Investment in der Hand von Profis. Diese durchforsten den Markt und stellen einen Mix aus verschiedenen Objekten und Aktien her. Der Anleger hat eine deutliche Zeitersparnis.

Was sind Immobilien-Anleihen?

Bei Immobilien-Aktien kann mit dem Sinken des Aktienkurses das Investment quasi wertlos verfallen. BeiImmobilien-Anleihen ist die Rückzahlung der Anleihe durch den Grundbucheintrag gesichert. In jedem Fall kann der Anleger sein Geld durch die Verwertung der Immobilie mit dem Grundpfandrecht zurückholen.

Als Nachteil gilt bei dieser Anlageform, dass die Anleihen hoch komplex und wenig transparent sind. Dem Anleger wird eine Investition in diese Anlageform nur empfohlen, wenn er das Produkt vollständig versteht.

Was ist bei Gewerbeimmobilien zu beachten?

Für hohe Renditen ist eineGewerbeimmobilie eine attraktive Anlage. Diese sind nicht nur für gewerbliche, sondern auch für private Immobileninvestoren interessant. Auf dem Markt für kommerzielle Objekte ist die Nachfrage in Deutschland höher als das Angebot.

Bei Gewerbeimmobilien kommt derLage eine höhere Bedeutung zu. Anleger sollten darauf achten, dass sich diese in Wachstumsregionen befinden. Gerade in Großstädten und Ballungsräumen mangelt es an Büroflächen für die Vermietung.

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Vor- & Nachteile von REITs

REIT ist die Abkürzung fürReal Estate Investment Trust (deutsch: Immobilien-Aktiengesellschaft mit börsennotierten Anteilen). REIT sind Unternehmen, diein Immobilien investieren oder sich ausschließlich um die Immobilienfinanzierung kümmern. Häufig sind REITs auf spezielle Investitionen wie Gewerbeparks, Büroimmobilien oder Einkaufszentren spezialisiert.

Um die Bezeichnung REIT in Deutschland führen zu dürfen, muss sich die Gesellschaft (unter anderem) verpflichten, mindestens90 % der Gewinne an die Anteilseigner abzuführen. Im Gegenzug erlangt die AG Steuerfreiheit. Darin unterscheidet sich ein REIT von einer „normalen” Immobilien-Aktie.

In Deutschland gibt es im internationalen Vergleich wenige REIT. Grund für die geringe Anzahl sind strikte Zulassungsbeschränkungen. Der Nutzen solcher REIT für Wirtschaft und Immobilienmarkt wird von Politikern kritisch gesehen. Für Immobilien-Investoren, die viel Wert auf hohe Dividenden legen, ist ein REIT die passende Anlageklasse. Der Anleger wird direkt am Unternehmenserfolg beteiligt.

Diejährlichen Ausschüttungen liegen häufig über der 5 %-Marke. Hohe Ausschüttungen glätten die Kursschwankungen. REIT können wie Einzelaktien aus dem Immobilienbereich börsentäglich gehandelt werden.

Immobilien-Investment-Auswahl: Welche Kriterien helfen bei der Selektion?

Was ist die beste aller genannten Möglichkeiten, um in Immobilien zu investieren? Die eine Wahrheit mag es nach Ansicht vieler privater Investoren nicht geben. Welches Immobilien-Investment ist für die Überbrückung das richtige? Wann ist ein Immobilien-Investment eine gute Geldanlage, wann eine schlechte? Um das zu beurteilen, bieten sich verschiedene Kriterien an.

Bewertungskriterien bei der Auswahl eines Immobilien-Investments:

Betrachtet man die Investition als Übergang, sollte in eine reale Immobilie investiert werden, sobald das passende Objekt gefunden wurde. Das heißt: Es muss möglich sein, das Geld schnell wieder aus dem Überbrückungsinvestment herauszulösen. Das Ziel muss ein positiver Cashflow sein. Das heißt, nach Deckung der monatlichen Kosten sollte Geld übrig bleiben. Mit diesem Geld kann in der Folge weiteres Eigenkapital aufgebaut werden.

Der Immobilien Cashflow hat zudem hohe Bedeutung für die Gespräche mit Banken und Geldgebern. Denn auch in der Immobilienfinanzierung spielt der laufende Geldfluss eine wichtige Rolle. Fällt der Cashflow entsprechend positiv aus, sind die Vorsausstzungen für gute Kreditkonditionen folglich auch besser.

  • Risiko:

Das Risiko der Investition ist ein wichtiges Kriterium, wenn daraus eine dauerhafte Immobilien-Investition wachsen soll. Riskante Investments können die investierte Summe zusammenschmelzen lassen. Die Chancen eines Investments sollten im ausgewogenen Verhältnis zu seinen Risiken stehen.

  • Rendite:

Auch die Rendite ist maßgeblich für die künftige Investition in eine reale Immobilie. Gemeint ist der prozentuale Gewinn, den man mit der Immobilien-Investition erzielen kann. Die Rendite hängt von den zu zahlenden Steuern und den Gebühren für das jeweilige Investment sowie dem wirtschaftlichen Umfeld ab.

  • Transparenz:

Bei einer Investition in eine Immobilie sollte man die Konsequenz der Investition als Anleger jederzeit klar beurteilen können. Anhand von aktuellen Zahlen und Daten ist zu beurteilen, wie wirtschaftlich das jeweilige Investment ist und welche Risiken es in sich trägt.

  • Übertragbarkeit:

Ob als Erbmasse, als Schenkung oder als Vermögensverschiebung in einem unternehmerischen Vermögen: Die Immobilien-Investition sollte im Idealfall gut sowie kostengünstig übertragbar sein.

Kritierien zur Auswahl von Immobilien-Investments

Warum sollte in Immobilien investiert werden?

Sachwerte bieten sich gerade in unsicheren Zeiten an, um das eigene Vermögen zu schützen. Immobilien kommt dabei eine besondere Rolle zu. Diese bieten in der Regel eine langfristige sowie stabile Kapital- bzw. Geldanlage für den Eigengebrauch oder für die Vermietung. Im Folgenden werden sechs Gründe aufgezeigt, die für ein Immobilieninvestment sprechen.

Gründe für ein Immobilien-Investment

  • Preissteigerung bei Immobilien:

Die Preisentwicklung bei Immobilien in Deutschland zeigt, dass die Kaufpreise pro m² jährlich steigen. Musste ein potenzieller Investor 2017 für eine Wohnung im Schnitt 2.460 € pro m² zahlen, waren es im Jahr 2018 bereits durchschnittlich 2.710 € pro m². Selbst, wenn die Preise für Eigentumswohnungen oder Anlageobjekte unterhalb der Jahresinflationsrate steigen, spricht dies nicht gegen ein Investment.

Es gibt somit kaum Gründe, weshalb eine größere Geldmenge nicht in Immobilien fließen sollte, wenn die Teuerung auch Nahrungsmittel, Mieten und Energieträger erfasst.

  • Weniger Neubauten als benötigt

Die Zahl der Neubauten in Deutschland hält seit Längerem nicht mit der Zahl der notwendigen Neubauten Schritt. Im Jahr 2018 ist die Zahl der Baugenehmigungen um 0,3 % gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen.

  • Zuwanderung aus Krisenländern:

Ökonomische, ökologische und politische Entscheidungen können zu vermehrter Zuwanderung führen. Der Bedarf an Wohnraum kann hierzulande krisenbedingt weiter steigen.

  • Niedrige Zinsen, günstige Finanzierung:

Die Zinsen werden anders als in sonstigen Inflationsphasen in der Eurozone vorerst niedrig bleiben. EU, EZB und die Regierungen der Euro-Länder versuchen die Wirtschaft konstant in Gang zu halten. Mit der Emission von Anleihen und dem erfolgreichen Verkauf an die EZB wird Geld künstlich geschaffen: Schulden werden sofort mit Bargeld aus der Notenpresse der EZB gemacht. Das geht zulasten der Zinsen, die „künstlich” niedrig bleiben. In Phasen niedriger Zinsen werden die Investitionen in Immobilien weiter erleichtert, weil Immobilienkredite zu günstigen Konditionen zu haben sind.

  • Renovierungsbedürftige Immobilien:

Das Gesamtvermögen der Deutschen beträgt 11 Billionen Euro. 3,1 Billionen Euro sollen bis 2024 vererbt werden. Immobilien bestimmen die Erbschaften mit einem Anteil von 50 % maßgeblich. Wenig beachtet ist der laufende „Erbschaftseffekt”. Es gibt gute Gründe anzunehmen, dass vererbte Immobilien aus den 60er- bis 70er-Jahren die erste oder zweite Renovierungswelle noch vor sich haben. Der Zustand dieser Immobilien wird dafür sorgen, dass der Immobilienbestand neu bewertet – und „knapper” wird. Die Preise können auch aus diesem Grund steigen.

  • Erbschaften sorgen für Immobilienkäufe:

Neben Immobilien dominieren Geldbestände als Erbschaften. Das geerbte Geld muss investiert werden. Da Aktien in unsicheren Zeiten nicht sonderlich beliebt sind und Lebensversicherungen kaum verkauft werden können, bleiben als Investitionsmöglichkeit vor allem Immobilien übrig. Die Nachfrage steigt – und damit die Immobilienpreise.

Vor- & Nachteile der Beteiligung in einer GbR

Wenn eine Immobilie gemeinsam mit weiteren Immobilieninvestoren gekauft wird, wird bei einem Notar zunächst folgende Frage geklärt: Wie soll rechtlich abgebildet werden, dass die Immobilie von mehreren Personen erworben wird? Eine Möglichkeit ist es, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zu gründen, um die Immobilie dann mit dieser Gesellschaft zu erwerben. Ob dieser Weg vorteilhaft ist, lässt sich pauschal nicht beantworten. Jeder Einzelfall ist individuell zu bewerten.

Diese Art des Erwerbs stellt ohnehin eher die Ausnahme dar. Zahlen belegen, dass in den meisten Fällen der Grundbucheintrag bei solch einem Immobilienkauf nach den ideellen Bruchteilen erfolgt. Bei einer GbR würde diese die Immobilie komplett erwerben. Die Gesellschafter halten dann lediglich ihreAnteile an der Gesellschaft.

Der Vorteil eines Erwerbs durch die GbR liegt in der größeren Flexibilität. Die GbR-Gesellschaftsanteile lassen sich ohne einen erneuten Gang zum Notar und ohne Grunderwerbssteuer übertragen. Das gilt für Mitgesellschafter und auch für fremde Dritte. Diese Flexibilität ist aber mit Nachteilen verbunden. An späteren Übertragungen von Anteilen ist kein Notar mehr beteiligt. Dadurch wird die rechtliche Gestaltung erheblich komplizierter.

Hinweis

Diese Art des Erwerbs eignet sich nur für Profis, die den größeren Gestaltungsaufwand selbst bewältigen können.

Fazit: Alternative Investmentformen beachten

Das optimale Immobilieninvestment gibt es nicht. Das beste Investment und die optimale Strategie ist für jeden Anleger individuell zu bestimmen. Jeder hat eine andere Risikopräferenz, Investitionsvolumen und persönliche Vorlieben.

Niedrige Zinsen und steigende Immobilienpreise sind hervorragende Bedingungen für Immobilien als Kapitalanlage. Der Anleger muss das Risiko eines Wertverlustes, die Möglichkeit steigender Zinsen in der Zukunft und das Risiko eines eventuell überbewerteten Immobilienmarktes trotzdem im Blick haben.

Die wichtigste Entscheidungsgrundlage für ein Immobilieninvestment ist und bleibt aber in jedem Fall dieRendite. Auch die Liquidität auf dem Immobilienmarkt ist wichtig. Aktien können beispielsweise schneller ge- und wieder verkauft werden als Häuser. Bei Immobilien dauert eine Veräußerung und damit die Liquidation deutlich länger. Sie ist mit deutlich höheren Kosten verbunden. Dass ein Teilverkauf einer Immobilie nicht oder nur in einzelnen Fällen möglich ist, versteht sich von selbst.

Wenn man sich dann aber für ein Immobilieninvestment entschieden hat, sollte man sich nicht in überteuerte Märkte einkaufen. Expertenmeinungen sind unbedingt einzuholen, bevor man einen Erwerb durchführt.


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David Gerginov
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.

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