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Drittschuldnererklärung für Vermieter: Das ist zu beachten

Die Zahl verschuldeter Personen ist seit Jahren mehr oder weniger gleich. Laut Creditreform sind bei fast jedem zehnten Deutschen sind die Forderungen höher als das verfügbare Geld.

Werden sie eingetrieben, läuft das über ein reguliertes Verfahren des zuständigen Gerichtsvollziehers. Das kann Mieter aber auch Vermieter treffen.

Drittschuldnererklärung für Vermieter – Sinn und Zweck

Hat der Vermieter Schulden, bekommen die Mieter dann häufig ein Schreiben des Gerichtsvollziehers, für den Vermieter eine Drittschuldnererklärung abzugeben. Sinn und Zweck der Übung: Auf diesem Weg werden Forderungen gepfändet, die der Mieter an seinen Vermieter hat. Meist geht es um Mieten, in bestimmten Fällen aber auch um Forderungen für Nebenkostenabrechnungen.

Die Drittschuldnererklärung für den Vermieter erklärt sich so: Hat beispielsweise eine Bank Forderungen gegen den Vermieter, weil der seinen Kredit nicht mehr zurückzahlen kann, so ist die Bank Gläubiger und der Vermieter Schuldner. Die Bank hat nun drei Jahre Zeit, ihre Forderung zu sichern und rechtskräftig zu titulieren.


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Danach geht die Sache an die Vollstreckungsbehörde, in der Regel den Gerichtsvollzieher. Der Vermieter wird aufgefordert die Summe an ihn zu zahlen. Notfalls gibt die Zivilprozessordnung in § 802 noch die Möglichkeit, den Betrag in Teilbeträgen zu begleichen. Gelingt das alles nicht, wird gepfändet, und der Schuldner muss seine Vermögensverhältnisse offen legen.

Notfalls neben Miete auch Kaution und Nebenkosten

Dazu gehört vor allem das, was ihm Dritte schulden. Neben seinem Einkommen sind das vor allem die Mieten. Richten sich also Pfändungsbeschlüsse genau dagegen, ist der Mieter verpflichtet, für den Vermieter eine Drittschuldnererklärung abzugeben, und zwar an den Gerichtsvollzieher.

Nach Abgabe der Erklärung müssen die Kaltmieten an die Vollstreckungsstelle bzw. den Gläubiger und nicht mehr an den Vermieter überwiesen werden. Wer es dennoch tut, läuft Gefahr, zwei Mal zu zahlen. An der Stelle müssen auch Mieter aufpassen. Sind sie etwa mit ihren eigenen Zahlungen in Verzug oder haben sie größere Schäden in der Wohnung angerichtet, kann dem Vermieter Anspruch auf die hinterlegte Kaution zustehen. Dann kann auch die Kaution gepfändet werden.

Will nicht nur die Bank, sondern beispielsweise zudem der Gas- oder Stromversorger Geld vom Vermieter, so können sie die Vorauszahlungen der jeweiligen Nebenkosten pfänden.

Unbedingt Frist einhalten

Es empfiehlt sich auf jeden Fall, die Drittschuldnererklärung ordnungsgemäß auszufüllen und innerhalb von 14 Tagen abzugeben. Erzwungen werden kann sie zwar nicht, doch mit ihr lässt sich etwa verhindern, dass der Gläubiger überzogene Ansprüche geltend macht und am Ende Schadensersatz verlangt. Anderenfalls ist die Gefahr von Schadensersatzforderungen inklusive Prozesskosten groß. Die Frist ist also unbedingt einzuhalten.

In der Erklärung ist unter anderem anzugeben, ob der Mieter seinerseits Gegenforderungen an den Wohnungsgeber hat. Abtretungen oder Darlehen können dann gegen gerechnet werden. Allerdings nur, wenn sie vor der Zustellung der Aufforderung erfolgt sind. Alles danach wir nicht anerkannt.

Drittschuldnererklärung schützt vor Ärger

Mit dem Vorgang wird ein Mieter natürlich unfreiwillig als Drittschuldner in das Vollstreckungsverfahren einbezogen. Andererseits schützt ihn das davor, dass der Vermieter Druck macht oder voreilig kündigt. Damit könnte er sich unter Umständen der Vollstreckungsvereitelung schuldig machen.

Vermieter als Drittschuldner

Umgekehrt können auch Vermieter zum Drittschuldner werden, wenn Mieter in die Zwangsvollstreckung geraten. In dem Fall sind auch sie zur Drittschuldnererklärung verpflichtet. Hier geht es um das Vermögen, dass sie für den Mieter verwalten, in der Regel die Kaution. Solange das Mietverhältnis weiter besteht, ist sie aber nicht gefährdet, wenn der Vermieter der Pfändung die Sicherungseinrede entgegenhält. Die ist also unbedingt einzulegen.

Die Zwangsvollstreckung beim Mieter allein ist dabei übrigens kein Grund, den Mietvertrag zu kündigen. Anders, wenn der Mieter zahlungsunfähig in die Insolvenz gerät. In dem Fall kann der Vermieter aufrechnen, wenn er die Kaution ganz oder teilweise wegen Mietschulden oder Beschädigungen in Anspruch nimmt. Die Kaution ist in der Insolvenz eine sogenannte Masseverbindlichkeit und hat unter den Gläubigerforderungen Vorrang.

9. März 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Ralf Hartmann
Von: Ralf Hartmann. Über den Autor

Ralf Hartmann arbeitet seit vielen Jahren im Bereich Wirtschaft und Finanzen und hat dabei stets besonders das Wohl des Lesers im Blick. Sein Ziel: Aufklären über Anlagemöglichkeiten und Chancen für interessierte Anleger.