MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Mietvertrag: Der Vertragszweck legt die Pflichten des Vermieters fest

Der Mietvertrag ist die Basis für jedes Mietverhältnis. Ganz wichtig ist hierbei der Nutzungszweck, denn als Vermieter haftet man dafür, dass die Mieträume zu diesem Zweck genutzt werden können.

Ist das nicht der Fall, darf der Mieter die Miete mindern und nach Abmahnung auch kündigen. Andersherum darf der Mieter die Räume auch nur zum vereinbarten Zweck nutzen, andernfalls dürfte der Vermieter nach einer Abmahnung kündigen.

Der Wohnraummietvertrag

Wenn man als Vermieter Wohnraum vermieten möchte, sollte das unbedingt im Mietvertrag aufgenommen werden. Das schließt die gewerbliche Nutzung aus, etwa die Erteilung von Musikunterricht in der Wohnung (BGH, Urteil v. 10.04.13, Az. VIII ZR 213/12).

Beispielformulierung: Es wird die Wohnung in der XY-Straße 3, I. OG rechts, bestehend aus 1 Wohnzimmer, 1 Schlafzimmer, 1 Küche und 1 Flur zu Wohnzwecken vermietet.

Untermietvertrag nicht vergessen

Nicht selten möchte ein Mieter das Mietobjekt später untervermieten. Dann überlässt er als Hauptmieter die Mietsache oder Teile davon einem Dritten. Für eine Untervermietung ist die Zustimmung des Hauptvermieters erforderlich.

Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, kann ihm gekündigt werden, selbst dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat BGH, Urteil 02.02.11, Az. VIII ZR 74/10). Ein Untermietverhältnis benötigt mindestens 3 Personen:

  • Hauptvermieter
  • Hauptmieter/Untervermieter
  • Untermieter

Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Achtung: Hat der Mieter Sie um Erlaubnis zur Untervermietung gefragt und verweigern Sie ihm diese grundlos, haften Sie dem Mieter auf Ersatz der entgangenen Untermiete (BGH, Urteil v. 11.06.14, Az. VIII ZR 349/13).

Leihe – Mietverhältnis ohne Miete

Einen Leihvertrag (§ 598 BGB) schließen Sie dann ab, wenn Sie eine Sache, also auch eine Wohnung oder ein Haus, jemand anderem unentgeltlich zur Verfügung stellen. Der Verleiher erhält kein Geld, also keine Miete.

Beispiel: Der Neffe von Herrn Schmitt möchte kostenlos Urlaub in der Zeit vom 5. Juli bis zum 20. Juli in der Ferienwohnung von Herrn Schmitt auf Norderney machen. Herr Schmitt stimmt zu und händigt ihm schon einmal den Schlüssel aus. Es ist zwischen Herrn Schmitt und seinem Neffen ein Vertrag zu Stande gekommen. Da sein Neffe aber kein Geld bezahlen muss, scheidet ein Mietvertrag aus. Es liegt also ein Leihvertrag vor (vgl. BGH, Urteil v. 31.01.03, Az. V ZR 333/01).

Dieser Vertragstyp unterscheidet sich aber erheblich vom Mietrecht. In aller Regel ist man hier wesentlich besser gestellt. Das ist verständlich, da der Entleiher letztendlich auch nichts bezahlt. So haftet man bei Mängeln in der Wohnung nur, wenn man diese arglistig verschwiegen hat. Die Kosten der Erhaltung der verliehenen Sachen hat der Entleiher zu tragen und eine Überlassung an einen Dritten ohne die Erlaubnis des Verleihers ist völlig ausgeschlossen.

Auch ist die Beendigung eines Leihverhältnisses wesentlich einfacher als im Mietrecht. Der Verleiher kann die Wohnung einfach herausverlangen, ohne einen besonderen Grund angeben zu müssen. Für Vermieter ist insbesondere von Vorteil, dass der Mieter nicht mindern darf, wenn die verliehene Sache mangelhaft ist.

Beispiel: Herr Müller vermietet eine Wohnung mit Küche. Die Küche stellt er dem Mieter aber nur „zur unentgeltlichen Nutzung“ zur Verfügung. Im Rechtssinn verleiht Herr Müller ihm damit die Küche. Der Vorteil dabei: Bei der Leihe trifft die Erhaltenspflicht nicht den Verleiher, sondern den Entleiher, also den Mieter. Herr Müller bleibt somit weiter Eigentümer der Küche und stellt sicher, dass diese auf Kosten des Mieters erhalten bleibt.

Vermieter sollten aber auch bedenken, dass verliehene Sachen nicht mietpreisbildend sind. Möchte man die Miete auf Ortsniveau erhöhen, könnte man im vorherigen Beispiel etwa nicht die Miete verlangen, die im Mietspiegel für Wohnungen mit Küche ausgewiesen ist.

Pachtvertrag – Pächter erhält die Früchte

Neben dem Leihvertrag grenzt man auch den Pachtvertrag vom Mietrecht ab. Der Pachtvertrag ist für Vermieter von Häusern oder Wohnungen in der Praxis weniger relevant. Interessant ist er jedoch, wenn sie landwirtschaftliche Grundstücke oder insbesondere Gaststätten besitzen. Der größte Unterschied zum Mietvertrag besteht darin, dass der Pächter auch in den Genuss der „Früchte“ des Pachtobjekts kommt. Das können bei der Pacht einer Obstwiese tatsächlich die Äpfel sein. Aber auch andere Fälle sind denkbar.

Beispiele: Der Vermieter, Herr Müller, überlässt gegen Bezahlung eine vollständig eingerichtete Gaststätte. Der Pächter kann den Betrieb so nutzen, dass er bald Gewinn (= Früchte) abwirft. Es liegt ein Pachtvertrag gemäß § 581 BGB vor.

Außerdem besitzt Herr Müller noch eine mit Büromöbeln eingerichtete Büroetage. Diese ist aber nicht für einen speziellen Geschäftszweig hergerichtet, so dass nur der Abschluss eines Mietvertrags in Betracht kommt.

Tipp: In Verträgen sollte immer klar gestellt werden, welcher Vertragszweck und damit welcher Vertragstyp gewollt ist.

Gemischter Vertrag – auch das gibt es

In der Praxis werden auch häufig gemischte Verträge geschlossen. Mehrere Vertragstypen sind dabei in einem einheitlichen Vertragswerk miteinander verbunden. Für jede Leistung wendet man dann die für die entsprechenden Vertragstypen geltenden Vorschriften an. Aber auch das sollten Vermieter gegebenenfalls in mehreren Verträgen klarstellen.

Wichtige Ausnahme: Werden Räume vermietet, die der Mieter sowohl als Wohnung als auch zu gewerblichen Zwecken nutzt, kann das Mietverhältnis nur einheitlich entweder den Regelungen des Wohnraummietrechts oder denen des Gewerberaummietrechts unterworfen sein. Für diese rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nutzungsart in der Praxis tatsächlich überwiegt (BGH, Urteil v. 09.07.14, Az. VIII ZR 376/13).

Beispiel: Der Mietvertrag über eine Physiotherapie-Praxis unterliegt nicht den strengen Vorgaben des Wohnungsmietrechts, wenn der Mieter gelegentlich in der Praxis nächtigt und sich dort sein Essen zubereitet. Dies gilt selbst dann, wenn der Vertrag insoweit unzutreffend mit „Wohnungsmietvertrag“ überschrieben ist.

Das Anmietrecht

Auch die Vereinbarung eines sogenannten Anmietrechts kann für Vermieter in Betracht kommen. Das bedeutet, dass Vermieter ihren Mietinteressenten die Sache anbieten müssen, bevor sie an einen anderen vermieten. Im Vergleich zum Mietvorvertrag sind hier die Bedingungen noch nicht festgelegt.

Beispiel: Herr Müller hat einen Pkw-Stellplatz an den Mieter A vermietet. Jetzt verpflichtet er sich gegenüber dem Mietinteressenten B, den Stellplatz bei Mietende unter noch nicht festgelegten Bedingungen zunächst B anzubieten. B hat also ein Anmietrecht.

Das Vormietrecht

Das Vormietrecht ist dagegen anders ausgestaltet. Hierbei gewähren Vermieter einem Dritten die Möglichkeit, durch Erklärung ein Mietverhältnis mit dem Inhalt zu begründen, wie sie es bereits mit einem Dritten abgeschlossen haben. Der Inhalt des Vertrags kann also durch die Erklärung nicht geändert werden.

Beispiel: Herr Schmitz vermietet ein Büro an die Müller & Löser Anwaltspraxis GbR. Bereits bei Vertragsschluss plant der neuer Mieter, die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) in eine GmbH zu überführen. Die Müller & Löser Anwaltspraxis GbR erhält von Herrn Schmitz das Recht, das Mietverhältnis zu kündigen und die neue GmbH ein Vormietrecht. Wenn der Geschäftsführer der GmbH später erklärt, er möchte in den Mietvertrag eintreten, wird die GmbH Vertragspartner. Der Inhalt des Mietvertrags ändert sich dadurch nicht.

Auch ein solches Vormietrecht sollten Vermieter aus Gründen der Rechtssicherheit auf jeden Fall schriftlich im Zusammenhang mit dem Mietvertrag vereinbaren.

14. August 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.