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Mietvertrag: Laufzeit kann Probleme bergen

Haben Sie beispielsweise einen 10-Jahres-Vertrag abgeschlossen und kann Ihr Mieter die Miete nach kurzer Zeit nicht mehr vollständig oder gar nicht mehr zahlen, wird das einst renditeträchtige Objekt zum Verlustgeschäft.

Dennoch lösen sich Vermieter nur ungern von langfristigen Mietverhältnissen, da sie andernfalls einen Leerstand des Objekts riskieren.

Untervermietung bedeutet 2 eigenständige Verträge

Für diese Situation sieht das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) die Möglichkeit der Untervermietung vor. Die Untervermietung erfolgt durch einen ganz normalen Mietvertrag, der allerdings nicht zwischen Ihnen und dem Untermieter, sondern zwischen diesem und Ihrem Mieter besteht.

Das heißt, es entstehen durch die Untervermietung 2 eigenständige, voneinander unabhängige Mietverhältnisse.

Da keine vertragliche Beziehung zwischen Ihnen und dem Untermieter besteht, haben Sie diesem gegenüber keine vertraglichen Ansprüche. Ihr Hauptmieter ist weiterhin für die Zahlung der Miete an Sie verantwortlich.


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Auch für Vertragsverletzungen des Untermieters hat der Hauptmieter Ihnen gegenüber einzustehen. Verstößt beispielsweise der Untermieter gegen die Hausordnung und kommt es dadurch zu berechtigten Mietminderungen anderer Mieter, können Sie sich nicht an den Untermieter wenden. Allein Ihr Hauptmieter muss sowohl für die Unterlassung der Störung sorgen als auch Ihren Mietausfall ersetzen.

Ihr Hauptmietvertrag beschränkt den Untermietvertrag

Ihr Mieter muss sich bei der Untervermietung an den Inhalt des Hauptmietvertrags halten. Haben Sie ihm etwa die Räumlichkeiten zum Betreiben eines Lebensmittelladens vermietet, kann er sie nicht zum Be treiben einer Gaststätte untervermieten.

Ihnen ist Erlaubnis zur Untervermietung vorbehalten

Die Untervermietung ist an Ihre Erlaubnis geknüpft. Ihr Mieter darf die Räumlichkeiten keinesfalls ohne oder gar gegen Ihren Willen untervermieten.

Anders als im Wohnraummietrecht besteht bei der Vermietung von Gewerberäumen kein Anspruch gegenüber dem Vermieter auf die Gestattung der Untervermietung. In Ihrem Mietvertrag können Sie die Untervermietung zwar grundsätzlich erlauben oder von einer späteren Erlaubnis abhängig machen.

Sie dürfen die Untervermietung dort aber auch grundsätzlich verbieten. Verlangt Ihr Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung, können Sie diese immer dann verweigern, wenn Ihnen hierdurch ein nicht hinnehmbarer Nachteil entsteht.

Was schreiben Sie in den Mietvertrag?

Ihr gewerblicher Mietvertrag enthält die Klausel

„Ohne Zustimmung der Vermieterin darf die Mieterin die Mietsache weder ganz oder teilweise untervermieten noch ihren Gebrauch Dritten in anderer Weise überlassen. Insbesondere darf die Mietsache nicht zu einem Zweck benutzt werden, der den Interessen der Vermieterin entgegensteht.“

Wenn dann die Untervermietung an einen Mieter anderer Räume Ihres Mietobjekts erfolgen soll und die Untervermietung dazu führen würde, dass Sie diesen anderen Mieter verlieren würden, wäre dies ein für Sie nicht hinnehmbarer Nachteil.

Würde die Untervermietung für Sie keinen Nachteil bedeuten und Sie verweigerten sie dennoch, könnte Ihr Mieter den Mietvertrag außerordentlich, aber unter Einhaltung der gesetzlichen Frist, kündigen – und zwar auch, wenn das Mietverhältnis befristet ist.

1. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.