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Mietvertrag: Umgehen Sie diese Vermieterfallen während des Mietverhältnisses

Planen Sie eine Mieterhöhung, so müssen Sie diese stets mit einem (qualifiziertem) Mietspiegel begründen.

Das ist die Situation:

Für Ihre Gemeinde existiert ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB.

Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt.

Das heißt, er trifft eine rechtssichere Aussage über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmieten.

Sie möchten die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen und begründen das Mieterhöhungsverlangen mit 3 Vergleichswohnungen.

Das ist die Falle:

Hinweispflicht auf qualifizierten Mietspiegel

Existiert in Ihrer Gemeinde ein solcher qualifizierter Mietspiegel und ist dieser für die konkrete Wohnung anwendbar, müssen Sie Ihren Mieter im Rahmen Ihres Erhöhungsverlangens darauf hinweisen, dass ein qualifizierter Mietspiegel existiert.

Andernfalls ist das Erhöhungsverlangen nicht hinreichend begründet und somit unwirksam. Sie haben auch dann auf den Mietspiegel hinzuweisen, wenn Sie die Erhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützen, wie etwa auf 3 vergleichbare Wohnungen wie im Ausgangsfall.

Achtung

Diese Hinweispflicht des Vermieters gilt auch dann, wenn Sie sich eines anderen Begründungsmittels bedienen, die geforderte Miete aber die Werte, die sich aus dem qualifizierten Mietspiegel ergeben, gar nicht überschreitet (BGH, Urteil v. 20.04.05, Az. VIII ZR 110/04).

Praxisbeispiel

Sie möchten die Miete auf das ortsübliche Niveau anheben und verweisen auf 3 Vergleichswohnungen. Sie begehren eine Mieterhöhung um 0,30 € pro m².

Nach dem qualifizierten Mietspiegel könnten Sie die Miete sogar um 0,50 € pro m² erhöhen. Gleichwohl müssen Sie bei Ihrem Erhöhungsverlangen auf den qualifizierten Mietspiegel hinweisen, sonst ist Ihr Mieterhöhungsverlangen unwirksam.

Wichtig: Qualifizierte Mietspiegel sind das vorrangige Begründungsmittel im Mieterhöhungsverfahren. Nach dem Willen des Gesetzgebers gibt es für den Vermieter keine Möglichkeit, an den Zahlen und Preisen dieses Mietspiegels vorbeizukommen.

Es gilt die Vermutung, dass der qualifizierte Mietspiegel tatsächlich die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegelt. Sie haben praktisch keine Chance, eine höhere Miete als die, die ein qualifizierter Mietspiegel ausweist, durchzusetzen.


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So machen Sie es richtig:

Ausschließlich mit qualifiziertem Mietspiegel

Informieren Sie sich zunächst, ob für Ihre Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel besteht.

Ist dies der Fall, begründen Sie Ihr Mieterhöhungsbegehren ausschließlich mit diesem qualifizierten Mietspiegel, da dieser Vorrang vor allen anderen Begründungsmitteln (Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder 3 Vergleichswohnungen) hat.

Geben Sie sich keine Mühe, Ihr Erhöhungsbegehren mit anderen Begründungsmitteln durchzusetzen. Mehr als das, was der qualifizierte Mietspiegel vorsieht, werden Sie nicht bekommen.

Wohnungsübergabe: Übergabeprotokoll birgt Risiken

Das ist die Situation:

Nach Beendigung des Mietverhältnisses vereinbaren Sie mit Ihrem Mieter einen Termin zur Wohnungsübergabe.

Sie müssen feststellen, dass der Mieter die Wohnung an einigen Stellen beschädigt hat.

Sie füllen ein von Ihnen mitgebrachtes Übergabeprotokoll aus.

Der Mieter akzeptiert die Mängel und unterschreibt das Übergabeprotokoll.

Achtung: Ausschluss von weiteren Mängeln

Um den Zustand bei Mietvertragsende zu dokumentieren, ist es zwar ratsam, ein Wohnungsübergabeprotokoll zu fertigen.

Ein Übergabeprotokoll beim Auszug des Mieters ist grundsätzlich hilfreich, um Missverständnisse und Streitigkeiten zwischen den Mietparteien zu vermeiden.

Ihr Mieter kann allerdings nur für die Schäden verantwortlich gemacht werden, die im Übergabeprotokoll vermerkt sind. Darin liegt die Gefahr.

Für weitere oder andere als im Protokoll festgehaltene Mängel können Sie Ihren Mieter dann später nicht mehr haftbar machen.

So machen Sie es richtig:

Vorbehalt erklären

Bei einer Wohnungsabnahme müssen Sie eine genaue Untersuchung der Wohnung vornehmen.

Sind Sie sich nicht sicher, ob nicht doch noch irgendwo ein versteckter Mangel vorhanden ist, der auf den ersten Blick vielleicht nicht zu erkennen war, erklären Sie im Übergabeprotokoll, dass Sie sich weitere Schadenersatzansprüche wegen etwaiger weiterer Mängel ausdrücklich vorbehalten.

Wichtig: Schadenersatzansprüche wegen etwaiger Mängel der Mietsache können Sie auch geltend machen, wenn die Mängel nicht in einem Übergabeprotokoll niedergelegt wurden.

Sie können Ihren Mieter ohnehin nicht zwingen, ein Übergabeprotokoll zu unterschreiben. Allerdings müssen Sie dann beweisen, dass die Schäden bereits bei Rückgabe der Wohnung vorhanden waren.

GeVestor-Tipp: Schäden durch Fotos dokumentieren

In jedem Fall, insbesondere bei zu erwartenden Schwierigkeiten, sollten Sie den Zustand der Wohnung bei Übergabe durch aussagekräftige Fotos dokumentieren und dies möglichst durch einen oder mehrere Zeugen bestätigen lassen.

Modernisierung: Erfüllen Sie Ihre erweiterte Informationspflicht beim Einbau neuer Fenster

Das ist die Situation:

Sie vermieten eine Altbauwohnung und haben gerade Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt.

Im Zuge dieser Modernisierungsarbeiten haben Sie die alten Fenster der Mietwohnung durch dichtschließende Kunststofffenster ersetzt.

Das ist die Falle:

Schimmelpilzbildung möglich

Werden Altbauten mit dichtschließenden Kunststofffenstern versehen, führt das oft zu einem Ansteigen der Luftfeuchtigkeit mit entsprechender Kondensation der Luftfeuchtigkeit an den Außenwänden des Mietobjekts.

Dies ist dadurch bedingt, dass die Luft nicht mehr so zirkulieren kann wie vor dem Umbau. In der Folge kann dies dann zu Schimmelpilzbildung führen.

Laut einem Urteil des Landgerichts Gießen (LG Gießen, Urteil v. 12.04.00, Az. 1 S 63/00) müssen Sie Ihren Mieter darüber aufklären, dass nach dem Einbau von dichtschließenden Kunststofffenstern eine Änderung des Lüftungsverhaltens zur Vermeidung von Schimmelbildung notwendig ist.

Unterlassen Sie dies, sind Sie für einen späteren Schimmelschaden verantwortlich und nicht Ihr Mieter. Der Mieter kann dann berechtigterweise die Miete mindern.

Mieter aufklären: anders heizen und lüften

Ihr Mieter kann sein Wohnverhalten nur dann ändern und den neuen Gegebenheiten (neue Fenster) anpassen, wenn er über das Problem aufgeklärt wurde und Bescheid weiß.

Erteilen Sie daher Ihrem Mieter sofort nach Einbau der neuen Kunststofffenster einen präzisen Hinweis auf die notwendigen Veränderungen im Heiz- und Lüftungsverhalten.

8. Dezember 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.