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Rechtmäßige Kündigung – Kündigung aller Vermieter und Mieter

Bei einer rechtmäßigen Kündigung muss einiges beachtet werden. Unter anderem gehört dazu, dass nicht nur jedem Mieter einer Mietswohnung gekündigt werden muss, sondern auch alle Vermieter eine Kündigung unterschreiben müssen, damit diese wirksam ist.

Kündigung aller Vermieter

Fehler-Beispiel: Ein Ehepaar hat eine Wohnung gemeinsam vermietet. Den späteren Schriftverkehr hat der Ehemann meist allein erledigt. Jetzt unterschreibt er auch allein die Kündigung.

Fehler-Folge: Die Kündigung ist unwirksam, weil die Unterschrift der Ehefrau fehlt und sie auch nicht ordnungsgemäß durch ihren Ehemann vertreten war. Ebenso ist eine Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter verstirbt und von mehreren Personen gemeinsam beerbt wird, aber nur ein Mitglied dieser Erbengemeinschaft dann den Mietvertrag kündigt.

So kündigen Vermieter richtig: Besteht die Vermieterseite aus mehreren Personen, dann müssen sie alle als Absender der Kündigung genannt sein und auch alle das Kündigungsschreiben unterzeichnen (vgl. BGH, Urteil v. 16.12.09, Az. VIII ZR 313/08).

Zwar können auch Vermieter in einem solchen Fall stellvertretend für die anderen die Kündigung unterschreiben, dann müssen sie aber wirksam bevollmächtigt sein und die Vollmacht dem Mieter ordnungsgemäß nachweisen (BGH, Urteil v. 20.10.10, Az. XII ZR 25/09).


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Kündigung aller Mieter

Fehler-Beispiel: Die Wohnung wurde an ein Paar vermietet, beide haben den Mietvertrag unterschrieben. Inzwischen ist die Beziehung in die Brüche gegangen, die Frau wohnt jetzt allein in der Wohnung. Der Vermieter kündigt der Frau wegen Eigenbedarfs.

Fehler-Folge: Die Kündigung ist unwirksam, weil sie nicht an alle Mieter gerichtet ist (BGH, Urteil v. 10.12.14, Az. VIII ZR 25/14). Durch den Auszug scheidet ein Mieter nicht aus dem Mietvertrag aus (BGH, Beschluss v. 14.09.10, Az. VIII ZR 83/10). Würde der Vermieter die Frau auf Räumung der Wohnung verklagen, so würde er den Prozess verlieren.

So kündigen Vermieter richtig: Die Kündigung muss als Adressaten alle Personen nennen, die im Mietvertrag als Mieter genannt sind und die den Mietvertrag unterschrieben haben. Haben nicht alle Mieter den Mietvertrag auch unterschrieben, dann sollten Vermieter die Kündigung im Zweifel lieber an eine Person zu viel als an eine zu wenig richten.

Sind in der Kündigung neben den tatsächlichen Mietern auch Personen angesprochen, die gar nicht Mieter sind, etwa Familienangehörige oder ein Untermieter des Mieters, so schadet das nicht. Die Kündigung wäre trotzdem wirksam. Wenn Vermieter stattdessen einen Mieter im Kündigungsschreiben vergäßen, wäre das ungünstig, denn die Kündigung wäre unwirksam.

Mitmieter – auch solche müssen gekündigt werden

Wichtig: Auch Mitmieter, die bereits vor längerer Zeit aus der Wohnung ausgezogen sind, bleiben Mieter (BGH, Beschluss v. 14.09.10, Az. VIII ZR 83/10). Auch ihnen gegenüber müssen Vermieter die Kündigung erklären.

Hier sollte man darauf achten, dass mehrere Kündigungsschreiben an Mitmieter mit unterschiedlichen Adressen möglichst gleichzeitig versendet werden. Würde ein Mitmieter seine Kündigung erst einen Monat später als der andere Mitmieter erhalten, wäre die Kündigung insgesamt unwirksam.

Als Vermieter steht man in Fällen ausgezogener Mitmieter oft vor dem Problem, die neue Adresse des ausgezogenen Mitmieters herauszufinden, damit man auch ihm das Kündigungsschreiben zusenden kann. Mitunter kann man bei den verbliebenen Mietern, dem Einwohnermeldeamt oder Nachbarn die aktuelle Adresse erfahren.

Adresse kann nicht ermittelt werden – Zustellung an den Wohnungsmieter

Tipp: Gelingt es einem Vermieter nicht, die neue Adresse eines ausgezogenen Mitmieters zu ermitteln, kann er ein an den ausgezogenen Mieter gerichtetes Kündigungsschreiben den in der Wohnung verbliebenen Mietern zustellen. Diese Art der Kündigung ist dann zulässig, wenn sich die Mieter bereits im Mietvertrag wirksam bevollmächtigt haben, gegenseitig Kündigungsschreiben in Empfang zu nehmen.

Man sollte aber auch dann so vorgehen, wenn es an einer wirksamen gegenseitigen Bevollmächtigung fehlt. In solchen Fällen gehen die Gerichte häufig davon aus, dass die verbliebenen Mieter sich auf die fehlende Zustellung an den ausgezogenen Mieter an dessen neuem Wohnsitz nicht berufen dürfen, wenn dessen neue Adresse für den Vermieter trotz zumutbarer Bemühungen nicht herauszufinden war.

30. Juli 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.