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Fristlose Kündigung: Diese Gründe rechtfertigen den Schritt

Selbst der sanftmütigste Vermieter verliert irgendwann die Geldud mit einem unzuverlässigen und unverschämten Mieter und will als letzte Konsequenz diesem fristlos kündigen.

Doch eine fristlose Kündigung wird in den seltesten Fällen einfach hingenommen. So muss man sich manchmal auf einen langen Kampf einlassen. Wie Sie dabei auf der sicheren Seite stehen, verrät Ihnen dieser Beitrag.

Wann ist eine fristlose Kündigung zulässig?

Ein fristlose Kündigung, die schon beim Zugang der Kündigungserklärung sofort wirksam wird, ist in folgenden Fällen zulässig:

  • Vertragswidriger Gebrauch der Wohnung durch den Mieter,
  • Zahlungsverzug des Mieters,
  • grobe, schuldhafte Pflichtverletzungen des Mieters.

Der vertragswidrige Gebrauch meint jeden Gebrauch der Wohnung, der im Widerspruch zur gesetzlichen Regelung und zu den vertraglichen Vereinbarungen steht.

Beispielhaft nennt das Gesetz die unbefugte Gebrauchsüberlassung insbesondere die unbefugte Untervermietung.

Geschützt werden die Wohnung als solche und das Eigentum des Vermieters. Beispiele für einen vertragswidrigen Gebrauch sind neben der unbefugten Untervermietung insbesondere auch

  • die nicht genehmigte Tierhaltung,
  • die Vernachlässigung der Wohnung in einer Weise, dass Schäden an der Wohnung auftreten,
  • die Weigerung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, obwohl dadurch das Mietobjekt gefährdet wird,
  • die Verursachung von Lärmstörungen,

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  • unerlaubte bauliche Veränderungen in der Wohnung.

Was ebenfalls als vertragswidriger Gebrauch gilt

Ein vertragswidriger Gebrauch kann auch vorliegen, wenn der Mieter die Wohnung zu beruflichen Zwecken nutzt. Allerdings ist nicht jede berufliche Tätigkeit in der Wohnung verboten.

So ist beispielsweise Heimarbeit erlaubt. Insbesondere auch typische Bürogeräte wie PC und Telefax dürfen gewerblich genutzt werden.

Maßgebliches Kriterium ist stets, ob durch die berufliche bzw. gewerbliche Tätigkeit der Charakter der Wohnung als Mietwohnung verändert wird.

Ist dies der Fall, handelt es sich um vertragswidrigen Gebrauch. So verhält es sich beispielsweise, wenn in der Wohnung ein Ingenieurbüro oder ein Schreibbüro eingerichtet werden und der Kundenbesuch nicht lediglich geringfügig ist.

Ein vertragswidriger Gebrauch kommt nicht nur bei Vertragsverletzungen des Mieters selbst in Betracht. Auch für das Verhalten eines Untermieters muss er einstehen.

Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Mieter das Verhalten des Untermieters vorhersehen und beeinflussen kann. Gleiches gilt für das Verhalten seiner Familien- und Haushaltsangehörigen, die mit dem Mieter in der Wohnung leben. Auch für sie hat der Mieter einzustehen.

Zur fristlosen Kündigung berechtigt aber nur vertragswidriger Gebrauch, der so schwerwiegend ist, dass dadurch die Rechte des Vermieters in erheblichem Maß verletzt werden.

Lediglich vorübergehende und geringfügige Überschreitungen des Gebrauchsrechts rechtfertigen eine fristlose Kündigung grundsätzlich nicht.

Ohne Abmahnung geht es nicht

Unerlässliche Voraussetzung für eine fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs ist stets, dass Sie als Vermieter den Mieter abmahnen. Eine Abmahnung ist die mündliche oder schriftliche Aufforderung an den Mieter, den vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung künftig zu unterlassen.

Die Abmahnung muss inhaltlich eindeutig erkennen lassen, welche Vertragsverletzungen Sie Ihrem Mieter vorwerfen. Dass Sie Ihren Mieter nur allgemein an die Einhaltung seiner Pflichten erinnern, genügt nicht.

Wichtig: Sind mehrere Personen Mieter, so muss die Abmahnung, um wirksam zu sein, allen Mietern namentlich zugehen. Das gilt auch dann, wenn nur einem von mehreren Mietern ein vertragswidriges Verhalten vorgehalten werden kann.

Setzt der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung dann trotz Abmahnung fort, sind Sie berechtigt, die fristlose Kündigung auszusprechen.

Erforderlich ist allerdings, dass seit der Abmahnung ein angemessener Zeitraum verstrichen ist, den der Mieter nicht genutzt hat, um sich vertragstreu zu verhalten.

Rücksichtsloses Verhalten des Mieters ist die Voraussetzung für die fristlose Kündigung

Allerdings rechtfertigen Verstöße gegen die Hausordnung nur in Fällen schweren Verschuldens die fristlose Kündigung. Voraussetzung ist ein beharrliches und rücksichtsloses Verhalten des Mieters.

Hierzu zählen andauernde Verstöße gegen die Hausordnung ebenso wie fortwährende Belästigungen anderer Hausbewohner.

Auch Beleidigungen, tätliche Angriffe und sonstige Straftaten, die gegen andere Hausbewohner oder gegen den Vermieter selbst gerichtet sind, können eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Zu den schwerwiegenden Vertragsverletzungen gehört auch der Fall, dass der Mieter die Miete fortwährend unpünktlich zahlt.

Ständige unpünktliche Mietzahlungen können eine fristlose Kündigung rechtfertigen, wenn der Vermieter aufgrund der mangelnden Zahlungsmoral des Mieters nicht mehr von vornherein darauf vertrauen kann, über die Miete zum Fälligkeitstermin verfügen zu können.

Anders als bei der Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist der Kündigungsgrund hier nicht der Mietrückstand, sondern die Unzuverlässigkeit des Mieters und das schutzwürdige Dispositionsinteresse des Vermieters.

Achtung: Bevor Sie fristlos kündigen dürfen, müssen Sie Ihren Mieter in jedem Fall aber eindeutig darauf hingewiesen haben, dass Sie die verspäteten Mietzahlungen nicht mehr hinnehmen werden.

Einige Gerichte verlangen außerdem, dass der Vermieter für den Fall weiterhin unpünktlicher Mietzahlung die Kündigung androhen muss..

Wenn Ihr Mieter den Hausfrieden stört

Wer als Mieter den Hausfrieden nachhaltig störte, musste schon immer mit einer fristlosen Kündigung rechnen. Es handelte sich dann um eine fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Verhaltens. Das galt natürlich auch umgekehrt, wenn sich der Vermieter den Vorwurf vertragswidrigen Verhaltens zuzog.

Seit Inkrafttreten der Mietreform ist die Störung des Hausfriedens als Kündigungsgrund ausdrücklich gesetzlich geregelt.

Danach liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung auch dann vor, wenn Ihr Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass Ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

Einzelne Störungen oder Störungen, die nur vereinzelt auftreten, reichen nicht aus. Nachhaltig bedeutet einschneidend, unaufhörlich.

Typische Beispiele für eine nachhaltige Störung des Hausfriedens sind schwere Beleidigungen, Tätlichkeiten gegen den Vertragspartner oder dessen Angehörige, übermäßiger Lärm, Streitereien und Zänkereien und Ähnliches mehr.

Entscheidend ist jedoch, dass es sich um ganz besonders schwer wiegende Verstöße handeln muss, die eine sofortige Trennung der Vertragsparteien unausweichlich machen.

5. Februar 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.