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Fristlose Kündigung – Immer schriftlich

Wenn Sie ein Mietverhältnis über Wohnraum kündigen, müssen Sie dies schriftlich tun und die Kündigung eigenhändig unterschreiben.

Eine Kündigung beispielsweise per Fax oder E-Mail ist unwirksam.

Denken Sie daran, in dem Kündigungsschreiben ausführlich darzulegen, aus welchen Gründen Sie Ihrem Mieter kündigen.

Bei unzureichender Begründung entfaltet eine Kündigung nämlich keine Wirkung.

Kündigen Sie immer mit Begründung

Wie bereits in der Abmahnung müssen Sie auch im Kündigungsschreiben konkretisieren, wann, wie oft und wo der Mieter mit welchem Verhalten gegen seine Vertragspflichten verstoßen hat. Benennen Sie konkrete Daten und Details.

Allerdings reicht es nicht aus, einfach auf die Darlegungen in der Abmahnung zu verweisen.

Falsch wäre es daher zu schreiben: „… kündige ich aus den Ihnen bereits in dem Abmahnschreiben vom 20.09.09 mitgeteilten Gründen.“

Denn das Kündigungsschreiben selbst muss ebenfalls die notwendigen Informationen für den Mieter enthalten, damit er weiß, welcher Umstand ihm vorgeworfen wird und schließlich zur Kündigung geführt hat.

„Sie haben Ihren Fernseher wiederholt überlaut eingestellt, so dass in den Nachbarwohnungen Gespräche in normaler Lautstärke nicht mehr möglich waren. Dies geschah zu folgenden Zeiten: am 23.9.2009 – 20.00 bis 22.15 Uhr, am 24.9.2009 – 20.00 bis 21.15 Uhr, am 27.9.2009 – 19.30 bis 21.45 Uhr.“

Nennen Sie alle Gründe im Kündigungsschreiben

Hat Ihr Mieter mehrere Pflichtverletzungen begangen, die jeweils für sich bereits zur fristlosen Kündigung berechtigen, dann geben Sie unbedingt alle diese Kündigungsgründe auch im Kündigungsschreiben an.

Gründe, die Sie dort nicht genannt haben, können Sie in einem eventuellen Gerichtsprozess nämlich nicht mehr „nachschieben“, um Ihre Kündigung darauf zu stützen.

Vereinfachte Kündigung von Gewerberaum

Etwas anderes gilt für die Kündigung gewerblicher Räume. Hier ist es prinzipiell möglich, auch mündlich oder ohne die Angabe von Gründen, fristlos zu kündigen.


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Eine schrifliche und kurz begründete Kündigung dient aber auch hier der Klarheit und Rechtssicherheit.

In einem Prozess können Sie aber jederzeit noch weitere Gründe vortragen, die zum Kündigungszeitpunkt ebenfalls erfüllt waren.

Checkliste: Haben Sie bei der fristlosen Kündigung an alles gedacht?

 

  • Liegt ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vor?
  • Haben Sie den Mieter zeitnah schriftlich abgemahnt?
  • Haben Sie in der Abmahnung alle Vertragsverstöße, die Sie beanstanden, konkret und ausführlich dargestellt?
  • Haben Sie in der Abmahnung für den Fall weiterer Vertragsverstöße die fristlose Kündigung angedroht?
  • Haben Sie in der Abmahnung, falls erforderlich, eine angemessene Frist zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes gesetzt?
  • Ist die in der Abmahnung gesetzte Frist ergebnislos verstrichen oder hat der Mieter das in der Abmahnung gerügte Verhalten fortgesetzt?
  • Oder ist ausnahmsweise eine Abmahnung nicht erforderlich, weil:
    • Sie wegen Zahlungsverzugs mit mehr als zwei Monatsmieten kündigen?
    • der Mieter bereits endgültig erklärt hat, dass er den vertragswidrigen Zustand aufrechterhalten werde? (Mahnen Sie im Zweifel vorher ab.)
    • der Vertragsverstoß so gravierend ist, dass er eine sofortige Kündigung rechtfertigt? (Mahnen Sie auch hier im Zweifel vorher ab.)
  • Haben Sie die Kündigung bei Personenmehrheit an alle Mieter gerichtet?
  • Haben bei Personenmehrheit alle Mieter die Kündigung unterzeichnet oder sind die erforderlichen Vollmachten beigefügt?
  • Haben Sie deutlich zum Ausdruck gebracht, dass Sie fristlos kündigen?
  • Haben Sie alle Vertragsverstöße, mit denen Sie die fristlose Kündigung begründen, konkret und ausführlich dargestellt?
  • Haben Sie zusätzliche auf Ihre Abmahnung Bezug genommen?
  • Steht Ihre Kündigung noch in zeitlichem Zusammenhang zu den Vertragsverstößen und zu der Abmahnung (max. 2-3 Monate)? Andernfalls wäre zunächst eine neue Abmahnung erforderlich.
  • Haben Sie hilfsweise die ordentliche fristgerechte Kündigung erklärt?
  • Haben Sie den Mieter auf sein Widerspruchsrecht gegen die ordentliche Kündigung hingewiesen?
  • Haben Sie der stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses widersprochen?
  • Haben Sie sichergestellt, dass Sie den Zugang der Kündigung beweisen können, beispielsweise durch Boten oder Einschreiben?

27. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.