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Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird leichter

An die Begründung Ihrer fristlosen Kündigung werden hohe Anforderungen gestellt.

Sie muss so formuliert sein, dass Ihr Mieter die Gründe für die Kündigung nachvollziehen und sich dagegen verteidigen kann.

Machen Sie hier Fehler, kann Ihre Kündigung formell unwirksam sein.


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Nun hat der Bundesgerichtshof (BGH) zu den Anforderungen an die Begründung einer fristlosen Kündigung entschieden: Sie können Ihre fristlose Kündigung auch auf frühere Mietrückstände stützen. In diesem Fall geben Sie Zahlungsverzug als Grund an und beziffern den Gesamtbetrag der offenen Miete (BGH, Urteil v. 12.05.10, VIII ZR 96/09).

Fall vor dem BGH

Im entschiedenen Fall hatte die Mieterin von 2004 bis 2007 Mietminderungen vorgenommen, welche die Vermieterin nicht akzeptierte. Sie forderte die Mieterin zur Zahlung eines Mietrückstands von 5.023,80 € auf und kündigte fristlos wegen Zahlungsverzugs.

Zur Begründung listete sie jeweils monatsbezogen die bestehenden Rückstände bezüglich der Kaltmiete und der Vorauszahlungen auf.

Das genügte nach dem BGH den formellen Voraussetzungen einer Kündigung. Es sei ausreichend, wenn Vermieter als Grund Zahlungsverzug angeben und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffern. So hatte der BGH bereits in früheren Urteilen entschieden.

Erleichterungen für Sie als Vermieter

Diese Rechtsprechung hat der BGH nun für die Fälle weiter entwickelt, in denen Vermieter ihre Kündigung auch auf frühere Rückstände stützen.

Hier genüge es zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen könne, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgehe. Mit Hilfe dieser Angaben könne der Mieter die Kündigung dann eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen.

Für Sie als Vermieter bedeutet dieses Urteil eine enorme Erleichterung. Sie brauchen bei einem Zahlungsrückstand nur noch den Gesamtrückstand zur Begründung Ihrer Kündigung anzugeben.

Bei teilweise akzeptierten Mietminderungen erstellen Sie aber zur Sicherheit eine Auflistung, in welcher Sie den Rückstand monatsbezogen benennen. Damit kann Ihr Mieter nachprüfen, in welchen Monaten Sie Mietminderungen akzeptiert haben und auf welche Rückstände Sie die Kündigung stützen. So sind Sie auf der sicheren Seite.

13. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.