MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Kündigung wegen Zahlungsverzug: Darauf müssen Sie achten

Klar, dass Sie einem jahrelang zuverlässig zahlenden Mieter, der auch sonst ein verträglicher Mensch ist, nicht gleich bei der 1. Zahlungsunregelmäßigkeit die Pistole auf die Brust setzen.

Aber wenn sich die Zahlungsprobleme über Monate hinziehen und keine Besserung eintritt, muss Ihr Mieter wohl oder übel der Tatsache ins Auge sehen, dass er sich Ihre Wohnung in seiner derzeitigen Situation nicht leisten kann.

Warten Sie mit Kündigungsausspruch

Wenn Ihr Mieter weiß, dass Sie ihm kündigen können, hat das auf ihn oft eine disziplinierende Wirkung.

Ihm ist dann klar, dass er sich ein weiteres Fehlverhalten nicht leisten kann.

Oft ist es daher sinnvoll, mit dem Ausspruch einer Kündigung noch zu warten – zumal dies nach einem Urteil des BGH zulässig ist (BGH, Urteil v. 11.03.09, Az. VIII ZR 115/08).

In dem Urteilsfall hatte ein Vermieter mit seiner Kündigung fünf Monate gewartet und sie erst dann ausgesprochen, nachdem sich die Mietrückstände weiter vergrößert hatten. Die Mieter hielten die Kündigung nach der langen Zeit für „treuwidrig“.

Und so mussten die Richter in Karlsruhe eine Frage klären, die unter den Gerichten bislang umstritten war: Muss eine Kündigung wegen nicht gezahlter Miete ausgesprochen werden, wenn der Zahlungsrückstand erreicht ist?

Verzögerte Kündigung nicht „treuwidrig“

Die BGH-Richter sagen: Nein. Ist eine fristlose Kündigung des Mieters wegen nicht gezahlter Mieten berechtigt, kann der Vermieter hiermit noch warten – etwa weil er die Hoffnung hat, der Mieter werde seinen Rückstand ausgleichen.

Dieses Abwarten begründet keine „illoyale Verspätung“ des Vermieters, denn ein Mieter dürfe nicht darauf vertrauen, dass der Vermieter den Miet rückstand hinnehmen und seinetwegen nicht mehr kündigen werde.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Abmahnung und Ankündigung nicht nötig

Außerdem stellten die Richter klar: Verliert der Vermieter seine Geduld, weil der Rückstand nicht nur nicht abgetragen wird, sondern sogar noch anwächst, braucht er seinen Mieter vor Ausspruch der fristlosen Kündigung nicht abmahnen oder ihm die Kündigung ankündigen (BGH, Urteil v. 11.03.09, Az. VIII ZR 115/08).

Tipp: Mitteilung an Mieter!

Wenn Sie dem Mieter wegen Zahlungsverzugs kündigen können, aber die Hoffnung haben, er werde den Rückstand ausgleichen, weisen Sie ihn umgehend auf Ihr Kündigungsrecht und das neue Urteil hin.

Machen Sie ihm klar, dass Sie auch noch später kündigen können.

Ändert sich der Rückstand nicht oder vergrößert er sich gar, sollten Sie – wie im Urteilsfall – innerhalb von fünf Monaten nach der frühesten Kündigungsmöglichkeit kündigen.

Leserfrage

Ich habe meinem Mieter vor gut einem Jahr wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt. Weil er dann plötzlich alle Mietrückstände gezahlt hat, habe ich das Mietverhältnis weiterlaufen lassen.

Jetzt ist er wieder mit drei Monatsmieten in Rückstand, hat aber gesagt, er will seine Schulden bald bezahlen.

Kann ich trotzdem kündigen? Ich habe gehört, die Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter zahlt.

Sie können kündigen. Warten Sie jedoch mit Ihrer Kündigungserklärung nicht zu lange!

Hat Ihr Mieter nämlich sämtliche Mietrückstände ausgeglichen, bevor er Ihre Kündigung erhält, dann ist es mit der Kündigungsmöglichkeit vorbei. Ihre nach Zahlung der offenen Mieten erklärte Kündigung wäre unwirksam.

Solange aber ein Mietrückstand besteht, auch wenn er nur noch wenige Euro oder Cent beträgt, haben Sie das Recht, das Mietverhältnis zu beenden.

Wiederholte Kündigung bleibt auch bei Zahlung wirksam

Zu Ihrer zweiten Frage: Wird die Kündigung unwirksam, wenn Ihr Mieter nach der Kündigung sämtliche Schulden bezahlt? Nein, in Ihrem Fall nützt ihm die Zahlung nichts mehr.

Grundsätzlich gilt zwar, dass eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam wird, wenn der Mieter daraufhin alle fälligen Mieten bezahlt.

Sogar wenn der Vermieter schon Räumungsklage erhoben hat, kann der Mieter noch innerhalb von zwei Monaten nach Klageerhebung zahlen und so die Kündigung abwenden.

Eine Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) bestimmt jedoch, dass ein Mieter die fristlose Kündigung durch nachträgliche Zahlung nicht beliebig oft abwenden kann.

Dieses Recht hat er nur einmal innerhalb von zwei Jahren. Und Ihr Mieter hat bereits vor gut einem Jahr Ihre fristlose Kündigung durch Zahlung vernichtet.

Prüfen Sie die Zweijahresfrist

Es kommt also jetzt darauf an, wann die neue Kündigung Ihrem Mieter zugeht. Von diesem Tag an rechnen Sie zwei Jahre zurück.

Liegt Ihre damalige Kündigung (Zugang beim Mieter) innerhalb dieser Zeitspanne, wird Ihre neue Kündigung durch nachträgliche Zahlung des Mieters nicht mehr unwirksam.

Liegt Ihre damalige Kündigung allerdings mehr als zwei Jahre zurück, kann der Mieter der Kündigung auch diesmal wieder durch Zahlung entgehen.

12. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.