MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Mietvertrag: Beachten Sie die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln

Auch  wenn Ihr Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel enthält, ist Vorsicht geboten:

Manche Vermieter verwenden seit Jahren immer wieder die gleichen Vertragsformulare.

Die Schönheitsreparaturklauseln in diesen Formularen sind inzwischen aber oft veraltet und unwirksam.

Auch eigenmächtige Ergänzungen vorgedruckter Klauseln führen in der Praxis schnell zur Unwirksamkeit der gesamten Renovierungsklausel.

Die Folge: Die Renovierungsregelung gilt als nicht vereinbart. Damit sind wieder Sie als Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig.

Stolperfallen vermeiden

Die häufigsten Stolperfallen, die zur Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel führen, sind:

  • Vom Mieter werden Arbeiten verlangt, die über übliche Schönheitsreparaturen hinausgehen.
  • Die Art und Weise, wie der Mieter renovieren soll, ist zu rigide vorgegeben, beispielsweise hinsichtlich der zu verwendenden Farben und Materialien.
  • Der Mieter soll in irgendeiner Form für die Abnutzungen seines Vormieters aufkommen, beispielsweise durch eine Anfangsrenovierung.
  • Eine Renovierungspflicht besteht unabhängig da von, ob die Mieträume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild überhaupt renovierungsbedürftig sind.

  • Betriebskostenabrechnung 2016:
    Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

    Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

    Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

    Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Mit den folgenden Tipps und Hinweisen werden Sie diese Stolperfallen geschickt umgehen.

Schönheitsreparaturen: Halten Sie sich an die übliche Definition

Der Begriff „Schönheitsreparaturen“ ist in § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) definiert. Obwohl diese Vorschrift nur noch für die bis 2001 mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungen gilt, wird sie seit Langem auch bei der Vermietung frei finanzierter Wohnungen und Gewerbeflächen entsprechend herangezogen.

Danach umfassen Schönheitsreparaturen folgende Arbeiten:

  • Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
  • Streichen der Fußböden
  • Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre
  • Streichen der Innentüren
  • Streichen der Fenster und Außentüren von innen

Da das Streichen der Fußböden heute kaum noch üblich ist, dürfen Sie stattdessen von Ihrem Mieter die Grundreinigung eines von Ihnen verlegten Teppichbodens als Schönheitsreparatur verlangen – auch ohne dies ausdrücklich im Vertrag formuliert zu haben.

Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil v. 08.10.08, Az. XII ZR 15/07).

Faustformel: Erneuerung nach Abnutzung

Als Faustformel gilt: Zu den Schönheitsreparaturen zählen alle Maler- und Tapezierarbeiten innerhalb der gemieteten Räume, die dazu dienen, zu erneuern, was sich durch normalen Wohngebrauch abgenutzt hat.

Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen Reparaturen an Fenstern, Türen oder Fußböden, die Erneuerung eines Teppichbodens, das Abschleifen und Neuversiegeln von Parkett oder Putz- und Maurerarbeiten.

Auch Arbeiten außerhalb der Wohnung, beispielsweise in Keller, Garage oder gemeinschaftlich genutzten Räumen, sind nicht Teil der Schönheitsreparaturen.

Allerdings: Das Verschließen von Dübel- und Nagellöchern in der Wohnung dürfen Sie als übliche und notwendige Vorarbeit vor dem Tapezieren oder Streichen von Ihrem Mieter verlangen.

Schönheitsreparaturklauseln nicht verändern oder erweitern

Wichtig: Den Umfang der Schönheitsreparaturen können Sie nicht durch besondere Klauseln im Mietvertrag beliebig ausweiten. Unzulässig ist beispielsweise eine Klausel, die den Mieter auch zum Streichen der Fenster und Türen von außen verpflichtet (BGH, Urteil v. 18.02.09, Az. VIII ZR 210/08).

Selbst wenn die Klausel den Mieter zum „Streichen der Fenster und Türen“ verpflichtet und nur der einschränkende Zusatz „von innen“ fehlt, ist die gesamte Schönheitsreparaturklausel in Ihrem Vertrag unwirksam (BGH, Urteil v. 10.02.10, Az. VIII ZR 222/09).

Größerer Gestaltungsspielraum bei Gewerbemiete

Ausnahme: Vermieten Sie Gewerberäume, dürfen Sie neben den üblichen Schönheitsreparaturen auch kleinere Instandsetzungsarbeiten, beispielsweise die Erneuerung von Teppichboden oder das Abschleifen von Parkett, durch mietvertragliche Regelung auf Ihren Mieter übertragen.

Tipp

Damit es später nicht zu Streitigkeiten kommt, nehmen Sie am besten eine Definition der Schönheitsreparaturen in Ihren Mietvertrag auf.

Musterformulierung

Zu den Schönheitsreparaturen gehören folgende Arbeiten:

das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Innentüren, Fenster und Außentüren von innen, das Streichen der Heizkörper und Heizrohre sowie das Pflegen und Reinigen des Fußbodens (Teppichbodens).

25. Juni 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.