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Mietvertrag: Die 6 wichtigsten Urteile für 2015

Kaum ein Vertrag bietet so viele Stolperfallen wie der Mietvertrag. Damit Vermieter und Mieter sich davor schützen können, sind hier die wichtigsten Urteile rund um den Mietvertrag aus dem Jahr 2014 aufgelistet.

1.    Mieter renoviert ohne Verpflichtung – Vermieter muss dafür nicht zahlen

Immer noch sehr viele Mietverträge enthalten unwirksame Renovierungsklauseln. Auch vielen Mietern ist die Unwirksamkeit unbekannt, sodass sich erst nach erfolgten Schönheitsreparaturen herausstellt, dass der Mieter hierzu nicht verpflichtet war. Dass Vermieter dem Mieter in einem solchen Fall nicht die Renovierungskosten zu ersetzen haben, hat das Landgericht Berlin entscheiden. Voraussetzung ist, dass das Mietverhältnis andauert (Urteil v. 07.03.14, Az. 63 S 575/12).

Achtung: Anders ist es aber, wenn der Mieter bei Mietende aufgrund einer unzulässigen Klausel im Mietvertrag renoviert. Weil hier der renovierte Zustand der Wohnung dem Vermieter bei der Nachvermietung nutzt, muss er dem Mieter die Kosten für eine nicht geschuldete, aber gleichwohl vorgenommene Renovierung ersetzen (BGH, Urteil v. 27.05.09, Az. VIII ZR 302/07).

2.    Für eigenmächtige Nutzung muss der Mieter zahlen

Nutzt der Mieter eigenmächtig Räume, die nicht zu seinem Mietvertrag gehören, kann dies den Abschluss eines Mietvertrags über diese Räume begründen. Voraussetzung ist, dass der Mieter darum weiß, dass der Vermieter die besagten Räume für einen bestimmten Mietzins vermieten möchte (BGH, Urteil v. 02.07.14, Az. VIII ZR 298/13).

3.    Mischmietverhältnis: Vertragsformular ist entscheidend

Vermietet man Wohn- und Gewerberäume in einem einheitlichen Mietvertrag (sogenanntes Mischmietverhältnis), gilt für das gesamte Mietverhältnis entweder das Wohnraummietrecht mit seinen besonderen Mieterschutzvorschriften oder aber das Gewerberaummietrecht. Die Verwendung eines Formulars für Wohnraum-Mietverträge ist dabei ein wichtiges Indiz, dass die Parteien den Schwerpunkt in der Wohnungsmiete gesehen und den Mieterschutz gewählt haben (BGH, Urteil v. 09.07.14, Az. VIII ZR 376/13).


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Ein Mischmietverhältnis richtet sich nur dann nach den Regeln für Gewerbemiete, wenn hier eindeutig der Schwerpunkt des Vertrags liegt. Der Wahl des Vertragsformulars kommt dabei nach dem jetzigen BGH-Urteil eine wichtige Bedeutung zu. Kein Kriterium ist demgegenüber, ob der Mieter in den gewerblich oder freiberuflich genutzten Räumen seinen Lebensunterhalt verdient.

4.    Vertragsschluss durch Energieverbrauch

Bei einem vermieteten Grundstück kommt ein Energieversorgungsvertrag nicht mit dem Grundstückseigentümer, sondern mit dem Mieter zustande. Der Eigentümer wird nicht Vertragspartner und braucht daher die verbrauchte Energie auch nicht zu bezahlen (BGH, Urteil v. 02.07.14, Az. VIII ZR 316/13).

5.    Gewerbemietvertrag: Rückgabe in ,,bezugsfertigem Zustand“

Vermieter haben regelmäßig den Wunsch, dass der Mieter bei Mietende renoviert. Jedoch sind „Endrenovierungsklauseln“ auch in einem Gewerbemietvertrag unwirksam. Zulässig ist hier aber eine Klausel, wonach der Mieter die Räume bei Vertragsende in einem „bezugsfertigen Zustand“ zurückgeben muss (BGH, Urteil v. 12.03.14, Az. XII ZR 108/13).

Mehr kann der Vermieter in einem Formularmietvertrag nicht erreichen: Der Mieter muss mit dieser Klausel alles tun, damit der Vermieter einem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand überlassen kann. Dies ist nicht notwendigerweise eine Endrenovierung, die mit einem Mieter formularvertraglich per se nicht vereinbart werden kann – weder bei Wohn- noch bei Geschäftsräumen.

Tipp: Endrenovierung individuell vereinbaren

Vereinbart man mit dem Mieter individuell die Pflicht zur Endrenovierung, ist dies aber wirksam. Und zwar sowohl gegenüber einem Gewerberaummieter (BGH, Urteil v. 18.03.09, Az. XII ZR 200/06) als auch gegenüber einem Wohnungsmieter (BGH, Urteil v. 14.01.09, Az. VIII ZR 71/08).

6.    Untervermietung an Urlauber ist nicht erlaubt

Eine Untervermietung dürfen Vermieter ihrem Mieter nicht verbieten, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Es gibt aber Grenzen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil v. 08.01.14, Az. VIII ZR 210/13).

Generelle Erlaubnis bestand. Ein Berliner Mieter bot seine 2-Zimmer-Wohnung auf einer Bettenbörse im Internet tageweise Feriengästen zur Untermiete an. Die vorige Eigentümerin der Wohnung hatte ihm die Untervermietung schriftlich „ohne vorherige Überprüfung“ erlaubt. Er selbst nutzte die Wohnung nur etwa alle 14 Tage am Wochenende, um seine Tochter zu besuchen. Die neuen Eigentümer, die die Wohnung 2011 gekauft hatten, waren mit der tageweisen Untervermietung an Reisende nicht einverstanden und sahen sie als vertragswidrig an. Ihre dagegen gerichtete Abmahnung blieb aber wirkungslos. Der Mann stellte die Wohnung weiterhin ins Internet. Daraufhin gab es eine fristgerechte Kündigung zusammen mit einer Räumungsklage.

Untervermietung nicht auf Dauer angelegt

Für die Richter war der Fall eindeutig: Es sei ein Unterschied, ob eine Untervermietung auf Dauer angelegt sei oder nicht. Die vorige Eigentümerin hatte an ihre Erlaubnis die Pflicht geknüpft, den Untermietern eine Postvollmacht auszustellen. Sie sollten Betriebskostenabrechnungen, Ankündigungen von Mieterhöhungen und andere Briefe an sie weiterleiten. Das aber werteten die Richter als Beweis dafür, dass auch sie von einer dauerhaften Untervermietung an eine Mietpartei ausgegangen war und nicht etwa an ständig wechselnde Urlauber. Hierfür bedürfe es jedoch einer ausdrücklichen Erlaubnis, die im Urteilsfall nicht erteilt worden sei.

Vermieter müssen sich nicht alles gefallen lassen

Diese Urteile zeigen, dass nicht mehr nur die Mieter, sondern auch die Vermieter geschützt werden und sich nicht alles gefallen lassen müssen.

29. Dezember 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.