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Mietvertrag: Schützen Sie sich durch geschickte Vereinbarungen vor Ansprüchen

Sie als Vermieter sind stets der Gefahr einer Mietminderung durch Ihren Mieter ausgesetzt.

Weisen beispielsweise die gemieteten Räume Mängel auf, kann der Mieter die Miete mindern.

Darüber hinaus stehen ihm Schadenersatzansprüche zu, falls durch diese Mängel Einrichtungsgegenstände zu Schaden kommen oder beispielsweise ein Gewerbemieter Vermögenseinbußen erleidet.

Wir sagen Ihnen, wie Sie sich vor solchen Ansprüchen durch geschickte Vereinbarungen im Mietvertrag weitgehend schützen.

In welchem Umfang Sie Ihre Haftung ausschließen können, hängt davon ab, wann der den Schaden verursachende Mangel entsteht und ob Sie an der Entstehung des Mangels ein Verschulden trifft.

Schließen Sie die Garantiehaftung für anfängliche Mängel immer aus

Fall 1: Die Schrankwand des Mieters in der gemieteten Souterrainwohnung schimmelt, weil das Mauerwerk durch die Baufirma nicht ordnungsgemäß gegen aufsteigende Feuchtigkeit geschützt wurde.

Fall 2: Sie vermieten Räume zum Betrieb einer Gaststätte. Die Behörde verweigert Ihrem Mieter die Konzession mit einer Begründung, deren Ursache in der Beschaffenheit der Räume liegt.

Nach § 536a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) haften Sie als Vermieter für jeden Mangel der Mietsache, der bereits beim Abschluss des Mietvertrags vorhanden ist. Ob Ihnen ein Verschulden am Mangel zur Last gelegt werden kann, spielt keine Rolle.

Der Gesetzgeber geht nämlich davon aus, dass der Vermieter bei Vertragsabschluss garantiert, dass die Mietsache mangelfrei ist (sogenannte Garantiehaftung des Vermieters).

In beiden oben genannten Beispielsfällen bestanden die Mängel dem Grunde nach bereits bei Vertragsabschluss. Nach der gesetzlichen Regelung können die Mieter also Schadenersatz fordern.


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Diese verschuldensunabhängige Garantiehaftung für Mängel, die bereits bei Vertragsabschluss vorhanden sind, dürfen Sie aber durch eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag ausschließen. Auch durch eine vorformulierte Klausel oder in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Sie dürfen diesen Ausschluss auch bei der Vermietung von Wohnräumen anwenden.

Musterformulierung:

„Das Mietobjekt wird in dem Zustand überlassen, in dem es sich bei Beginn des Mietverhältnisses befindet. Die Haftung des Vermieters für anfängliche Mängel ist ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Mangel arglistig verschwiegen.“

Wichtig: Verschweigen Sie einen Mangel arglistig, haften Sie immer, wenn Ihr Mieter durch den Mangel einen Schaden an seiner Person oder seinen Sachen erleidet. Diese Haftung können Sie durch keine Vereinbarung ausschließen.

Gewerbevermieter haften nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit

Entsteht ein Mangel erst nach Abschluss des Mietvertrags (sogenannter nächträglicher Mangel), dann haften Sie nach § 536a BGB, wenn Sie an der Entstehung des Mangels ein Verschulden trifft oder wenn Sie sich mit der Mangelbeseitigung in Verzug befinden.

Fall 3: Die Wasserabflüsse auf einem Flachdach sind durch Laub verstopft, weshalb Regenwasser auf dem Dach stehen bleibt, in die darunterliegenden, vermieteten Räume einbricht und die Einrichtungsgegenstände des Mieters beschädigt.

Vermieten Sie Gewerberäume, dürfen Sie die verschuldensabhängige Haftung begrenzen auf Fälle, in denen Ihnen oder einem Ihrer Erfüllungsgehilfen grobe Fahrlässigkeit oder sogar Vorsatz nachgewiesen wird. Die Haftung für einfache Fahrlässigkeit können Sie ausschließen.

Musterformulierung für Gewerberaumvermietung:

„Entsteht während der Mietzeit ein Mangel, so haftet der Vermieter für dadurch entstehende Sach- und Vermögensschäden des Mieters nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit.“

Bei Wohnraum-Mietverträgen ist ein solch genereller Haftungsausschluss für einfache Fahrlässigkeit nicht zulässig. Nach einem Entscheid des BGHs in Karlsruhe darf ein Vermieter die Haftung für Sachschäden, die durch Mängel der Mietsache und aufgrund leichter Fahrlässigkeit verursacht werden, nicht durch Formularvertrag ausschließen.

Dies gilt jedenfalls für Schäden, gegen die der Mieter sich nicht selbst versichern kann, für die aber eine Versicherungsmöglichkeit des Vermieters besteht, also insbesondere für Schäden an der Einrichtung des Mieters (BGH, Beschluss v. 24.10.01, Az. VIII ARZ 1/01).

Musterformulierung für Wohnraumvermietung:

„Die Haftung des Vermieters für Sach- und Vermögensschäden des Mieters ist auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt, es sei denn, es handelt sich um einen Sachschaden an Einrichtungsgegenständen des Mieters, der durch Mängel der Mietsache verursacht wurde.“

Gesetz begrenzt Schadenersatzansprüche Ihres Mieters

In diesen Fällen sind Schadenersatzansprüche Ihres Mieters schon vorab durch Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ausgeschlossen, auch wenn Sie im Vertrag hierzu nichts vereinbart haben:

1.      Ihr Mieter kennt den Mangel bereits bei Unterzeichung des Mietvertrags.

2.      Ihr Mieter hat aus grober Fahrlässigkeit den Mangel nicht erkannt.

(Beispiel: Ein Gewerbemieter hat nicht erkannt, dass die sanitären Anlagen für das Betreiben eines Cafés nicht ausreichend dimensioniert sind.)

3.      Ihr Mieter kennt den Mangel bei Übergabe der gemieteten Räume, nimmt sie aber trotzdem vorbehaltlos an.

4.      Ihr Mieter zeigt Ihnen einen Mangel, der im Lauf der Mietzeit erkennbar wird, nicht oder verspätet an.

5.      Ihr Mieter ist für die Entstehung des Mangels selbst verantwortlich.

(Beispiel: Durch unzureichendes Lüften bildet sich Schimmel an den Wänden.)

20. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.