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So kündigen Sie sicher wegen Zahlungsverzugs

Zahlungsverzug ist der häufigste Grund für eine fristlose Kündigung.

Dabei ist für Sie von Vorteil, dass Sie Ihren Mieter nicht zuvor abgemahnt haben müssen.

Allerdings müssen Sie immer genau berechnen, ob die Rückstände für Ihre fristlose Kündigung wirklich ausreichen.

Als Vermieter können Sie Ihrem Mieter wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen, wenn

  • er seine Miete an zwei aufeinanderfolgenden Monaten überhaupt nicht zahlt. Beispiel: In den Monaten August und September bleibt der Mieter die Miete schuldig;
  • er seine Miete an zwei aufeinanderfolgenden Monaten nur teilweise zahlt, wobei der Rückstand insgesamt mehr als eine Monatsmiete beträgt. Beispiel: Der Mieter zahlt die Miete für August nicht und für September nur zu 1/3;

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  • er an mehr als zwei Monaten die Miete nicht zahlt, wobei der Rückstand mehr als zwei Monatsmieten beträgt. Beispiel: In den Monaten Februar, April, Juni, August und Oktober zahlt der Mieter die Miete nur zur Hälfte.

Mit „Miete“ ist das gemeint, was der Mieter Ihnen nach dem Mietvertrag jeden Monat zu zahlen hat: also die Grundmiete und die Vorauszahlungen auf Betriebskosten.

Dies bedeutet, dass Sie Ihrem Mieter auch dann kündigen können, wenn er beispielsweise die Grundmiete zahlt, nicht aber die vertraglich vereinbarten Nebenkosten.

Beispiel: Der Mieter hat monatlich 400 € Miete und 100 € für die Nebenkos – ten zu zahlen. Seit 11 Monaten zahlt er nur noch die Miete.

Wegen seines Rückstandes an Nebenkosten (= 1.100 €) können Sie Ihrem Mieter fristlos kündigen, da dieser Rückstand höher ist als zwei Monatsmieten inklusive Betriebskos ten.

Keine Kündigung bei Betriebskosten-Nachzahlungen

Schuldet der Mieter Ihnen eine Nachzahlung aus der jährlichen Betriebskos – tenabrechnung, berechtigt Sie dies aber nicht zur fristlosen Kündigung. Selbst dann nicht, wenn die Nachforderung die Miete für zwei Monate übersteigt.

Grund: Ihr Mieter ist nicht mit einer laufenden, sondern mit einer einmaligen Zahlungsverpflichtung in Verzug. Freilich können Sie diese Forderung einklagen, kündigen können Sie hierauf gestützt aber nicht.

TIPP: Übersicht erstellen

Machen Sie deshalb in jeder Kündigung wegen Zahlungsverzugs eine genaue Übersicht und listen Sie da rin die Mietrückstände für die einzelnen Monate auf. Geben Sie am Ende an, wie hoch der Rückstand insgesamt zum Zeitpunkt der Kündigung ist.

Geben Sie den Rückstand genau an

In Ihrer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs müssen Sie den Rückstand genau angeben. Der Mieter muss erkennen können, weswegen ihm gekündigt wird. Ist ihm dies nicht möglich, wäre Ihre Kündigung schon aus diesem Grund unwirksam.

Ihr Mieter hat eine „Ziehfrist“

Mit dem Zugang Ihrer Kündigung beim Mieter beenden Sie das Mietverhältnis. Und zwar mit sofortiger Wirkung. Da aber kein Mieter in der Lage ist, tags darauf auszuziehen, billigen ihm die Gerichte eine sogenannte Ziehfrist zu: Für seinen Auszug müssen Sie Ihrem Mieter also noch 1 – 2 Wochen Zeit geben.

Erst wenn der Mieter nach Ablauf der Ziehfrist die Wohnung immer noch nicht geräumt hat, können (und sollten) Sie bei Gericht eine Räumungsklage gegen Ihren Mieter erheben. Zuständig ist dabei immer das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Mietwohnung befindet.

In der Zwischenzeit gehen Sie nicht leer aus: Für die Zeit zwischen Ihrer fristlosen Kündigung und der Räumung der Wohnung muss Ihnen Ihr Mieter monatlich eine Nutzungsentschädigung zahlen und zwar nach Ihrer Wahl entweder in Höhe der bisherigen Miete oder in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Je nachdem, was für Sie günstiger ist.

 

14. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.