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Unpünktliche Mietzahlung: Fristlose Kündigung erleichtert

Unpünktliche Mietzahlung ist ein schlimmes Ärgernis.

Dank eines neueren Urteils können Sie notorischen Spätzahlern nun leichter kündigen.

Wichtiges BGH-Urteil erleichtert Ihnen die fristlose Kündigung

Zahlt Ihr Mieter seine Miete unpünktlich, stellt dies eine Vertragsverletzung dar.

Sofort kündigen können Sie Ihrem Mieter aber nicht, zuvor müssen Sie abgemahnt haben.

Vor kurzem hat der BGH entschieden, dass Sie einem Mieter, der bereits zweimal abgemahnt wurde, nach nur einer weiteren unpünktlichen Mietzahlung direkt fristlos kündigen können. Weder müssen Sie ihn ein drittes Mal abmahnen, noch ist erforderlich, dass der Mieter nach der zweiten Abmahnung die Miete mehr als einmal unpünktlich zahlt (BGH, Az. VIII ZR 364/04).


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Wichtig: Schnell handeln

Ist die Miete am 3. Werktag noch nicht bei Ihnen eingegangen, sollten Sie rasch handeln. Machen Sie Ihrem Mieter mit einer Abmahnung klar, dass Sie Zahlungsverzögerungen nicht akzeptieren.

Weisen Sie ihn dabei darauf hin, dass Sie im Wiederholungsfall nicht zögern werden, die fristlose Kündigung auszusprechen, und dass Sie nach diesem Urteil des BGH hierzu das Recht auf Ihrer Seite haben.

Das schnelle Handeln ist hier ganz besonders entscheidend, weil Sie so nachher darlegen können, dem Mieter umgehend Fristen gesetzt zu haben, um ein versehentliches Versäumnis auszuschließen.

So reagieren Sie im Prozess richtig

Da mit der vollständigen Zahlung innerhalb der Schonfrist Ihrer Räumungsklage die Grundlage entzogen wird – Ihre Kündigung ist ja damit unwirksam geworden – stellt sich für Sie natürlich die Frage nach den bereits entstandenen Kosten.

Dies betrifft die Gerichtskosten, die Sie als Vermieter bei der Einreichung Ihrer Räumungsklage bei Gericht zahlen mussten sowie auch Ihre Anwaltskosten – falls ein Anwalt für Sie tätig geworden ist.

Erledigung des Prozesses

Haben Sie nach fristloser Kündigung eine Räumungsklage wegen offener Mieten gegen Ihren Mieter erhoben, wird Sie der Richter im Verhandlungstermin als erstes fragen, ob der Mieter seine Rückstände zwischenzeitlich beglichen hat.

Ist dies der Fall, hat sich der Rechtsstreit damit für Sie erledigt. Und genau dies teilen Sie dem Gericht auch mit: „Ich erkläre den Rechtsstreit für erledigt“.

Der Richter braucht nun kein Urteil mehr fällen, sondern nur noch entscheiden, wer die Kosten des Rechtsstreits zahlen muss.

Und das ist bei einer Zahlung innerhalb der Schonfrist immer der Mieter. Das Gericht wird also einen Beschluss fassen, wonach Ihnen Ihr Mieter alle Kosten ersetzen muss, die Ihnen wegen Ihrer Räumungsklage entstanden sind.

Keine Schonfrist bei Gewerbevermietung

Die Möglichkeit, eine Kündigung wegen nicht gezahlter Mieten innerhalb der Schonfrist abzuwenden, hat nur Ihr Wohnraummieter. Vermieten Sie Gewerberäume und müssten Sie Ihrem Gewerbemieter wegen Zahlungsverzugs kündigen, so bliebe diese Kündigung trotz Zahlung wirksam.

Die Gesetzeslage zur gewerblichen Raumvermietung kennt eine solche Art der Schonfrist nicht.

20. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.