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Vermieter darf bei Mietrückständen die Heizung abdrehen

Sie müssen sich nach einem neuen Urteil eine unpünktliche Miete nicht mehr gefallen lassen.

Wenn Sie eine Vermietung als Renditeanlage betrachten, ist dieses Urteil sogar eine Kündigungschance – und eine Renditechance.

Es ist rechtssicher, da der BGH – Bundesgerichtshof – selbst geurteilt hat (Az. VIII ZR 91/10). Für Sie ein Überblick über den Inhalt und die Konsequenzen des Urteils. Nutzen Sie die Chance 2011 – das Mietrecht wird nicht oft zu Ihren Gunsten als Vermieter ausgelegt.

Unpünktliche Mietzahlungen Voraussetzung

Voraussetzung für die Anwendbarkeit des Urteils ist, dass ein Mieter mehrfach mit Mietzahlungen in Verzug ist. Dabei bedeutet „Verzug, der Mieter zahlt nicht pünktlich, auch wenn er zu einem späteren Zeitpunkt – und seien es nur Wochen – die Zahlung nachholt.

Im entschiedenen Fall ging es darum, dass der Mieter sind hinsichtlich des Zeitpunkts der Mietzahlung „geirrt“ hatte. Er meinte, die Miete jeweils zur Monatsmitte entrichten zu können. Das BGB, bürgerliche Gesetzbuch, sieht jedoch bereits den dritten Werktag als Zahlungstermin vor.


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In den meisten Mietverträgen wird der dritte Werktag zudem noch eigens erwähnt. Hält sich der Mieter nicht daran, unterstellt der Bundesgerichtshof eine „gravierende Pflichtverletzung. Selbst „Fahrlässigkeit“ – der angesprochene Terminirrtum – reicht als Grund für die dauerhafte Spätzahlung nicht aus.

Rechtsfolge: Fristlose Kündigung

Sie können in einem solchen Fall das Mietverhältnis fristlos aus „wichtigem Grund mit dem Hinweis auf die „gravierende Pflichtverletzung“ kündigen. Um die Pflichtverletzung zu dokumentieren, ist es ratsam, „Abmahnungen“ an den Mieter zu formulieren.

Für Sie als Vermieter ergeben sich daraus allerdings erhebliche Chancen. Oft sind Mieter mit Zahlungen dauerhaft oder wiederholt im Rückstand. Mindert sich die Rendite aus der Vermietung so sehr wie eingangs dargestellt, kann die gesamte Vermietung unrentabel werden.

Der Betreiber eines Cafés in Berlin führte mit seinem Vermieter einen über mehrere Monate andauernden Rechtsstreit über die Nebenkosten, bis er schließlich zeitweise gar keine Zahlungen mehr leistete.

Der Café-Betreiber war zeitweise mit bis zu acht Monatsmieten im Rückstand, sodass ihm sein Vermieter mehrmals fristlose Kündigungen zukommen ließ. Außerdem kündigte der Vermieter an, die Heizung abzuschalten.

BGH-Entscheid: Vermieter können Energielieferung stoppen

Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe sprach dem Vermieter Recht zu. Damit wichen die Richter von den bislang in ähnlichen Fällen eher mieterfreundlich ausgelegten Urteilen ab: Bislang waren Mieter auch nach einer wirksamen fristlosen Kündigung davor gefeit, ohne Heizung, Strom oder Wasser dazustehen.

Der BGH begründete sein Urteil damit, dass der Vermieter keinerlei Geld dafür erhalten habe, den Mieter mit Energie zu beliefern und deshalb die Versorgung einstellen dürfe, wenn ihm dadurch ein Schaden droht. Es besteht also keine Verpflichtung dazu, den Mieter während des Räumungsstreits mit Energie zu beliefern.

Dieses Urteil gilt jedoch ausschließlich für gewerblich genutzte Immobilien.

Bundesgerichtshof Karlsruhe, Aktenzeichen XII ZR 137/07

Die „sibirische Methode“ mag sicherlich ein drastisches Mittel sein, doch als Vermieter spielt Ihnen der BGH damit ein wirksames Mittel in die Hände. Damit können Sie Ihre Interessen durchsetzen und weiteren finanziellen Schaden vermeiden.

Während dieses Urteil nur für Gewerbe-Immobilien gilt, hat ein Amtsgericht entschieden, dass auch bei Privatmietern das Warmwasser abgedreht werden kann, wenn die Miete nicht gezahlt wird.

30. Dezember 2009

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Tino Hahn
Von: Tino Hahn.