Abmahnung vor Kündigung des Bauträgervertrages – (fast) immer erforderlich

Im dritten Teil zur außerordentlichen Kündigung des Bauträgervertrages* geht es um die Frage, ob eine Abmahnung vor der Kündigung in jedem Fall erforderlich ist.

Um es vorweg zu nehmen: Das Ergebnis lautet: Ja, aber …!

Außerordentliche Kündigung

Sie erinnern sich an den Fall des OLG Düsseldorf. Dort hatte ein Erwerber einer Immobilie vom Bauträger die Schlösser an der Immobilie ausgetauscht und dem Bauträger keinen eigenen Schlüssel überlassen.

Dieser konnte dadurch die weiteren Arbeiten and er Immobilie nicht ausführen und hatte den Bauträgervertrag fristlos gekündigt.

Rechtens!

Das Gericht hat nach Abwägung aller Gründe entschieden, dass die Kündigung rechtmäßig war.

Ein echter Rechtsstreit

Dass es sich bei dem Fall vor dem OLG Düsseldorf um einen Rechtsstreit im wahrsten Sinn des Wortes gehandelt hat, lässt sich an den vielen kleinen Nebenschauplätzen in dem Verfahren erkennen.

Kleiner Streit am Rand

Der Erwerber hat vorgetragen, dass bestimmte Arbeiten erforderlich gewesen sein, damit eine weitere Rate von ihm hätte bezahlt werden müssen. Es ging konkret um die Arbeiten an den Rollläden.

Der Käufer hatte vorgetragen, es bedürfe für die Fälligkeit der Fensterrate auch des Einbaus von Rollläden. Das hat das Gericht als falsch zurückgewiesen.

Wann werden Rollläden bezahlt?

Das Gericht hat festgestellt, dass die Arbeiten an den Rollläden – ebenso wie Schreinerarbeiten – von der Rate für die Bezugsfertigkeit erfasst werden.

Daran vermag nichts zu ändern, dass gemäß Baubeschreibung vereinbart worden ist, dass alle Fenster – mit Ausnahme der Dachflächen- und Kellerfenster – Rollläden erhalten.

Im Ergebnis musste der Käufer also eine weitere Rate nach Baufortschritt bezahlen.

Zurück zur Abmahnung

Das OLG Düsseldorf: „Voraussetzung für eine Kündigung eines Bauträgervertrages aus wichtigem Grund wegen Verletzung einer Vertragspflicht ist grundsätzlich der ergebnislose Ablauf einer zur Abhilfe gesetzten Frist i.S. einer erfolglosen Abmahnung (§ 314 Abs. 2 BGB).

Mit ihr weist der Kündigende den anderen Vertragsteil auf die Verletzung einer vertraglichen Pflicht hin (Rügefunktion) und kündigt ihm für den Fall eines weiteren Vertragsverstoßes Konsequenzen an (Warnfunktion).

Die Abmahnung muss ernsthaft sein, braucht aber nicht mit der Androhung einer Kündigung verbunden zu werden.“

Gibt es Fälle, in denen auf die Abmahnung verzichtet werden kann?

„Gemäß §§ 314 Abs. 2 Satz 2, 323 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist bei Verletzung einer Vertragspflicht eine Abmahnung ausnahmsweise entbehrlich, wenn das Vertrauensverhältnis der Parteien so schwerwiegend gestört ist, dass eine sofortige Beendigung des Vertrages gerechtfertigt erscheint.

Gemäß § 314 Abs. 1 BGB ist eine Fristsetzung auch dann entbehrlich, wenn die Vertragsfortsetzung aus sonstigen Gründen unzumutbar geworden ist.“

Ja, aber…!

Eigentlich muss also eine Abmahnung der Kündigung des Bauträgervertrages vorausgehen. Hier war aber das Vertragsverhältnis der Parteien so schwerwiegend gestört, dass eine sofortige Beendigung des Vertrages als gerechtfertigt erscheinen durfte.

Grund dafür war die wiederholte verbotene Eigenmacht (kein Zutritt des Bauträgers auf der eigenen Baustelle) durch den Käufer. Hier kommt auch noch einmal das Hausrecht ins Spiel.

Der Bauträger hatte den Käufer wiederholt darauf hingewiesen, dass er noch nicht Eigentümer sei und das Haus auch nicht bezogen habe und ihn zugleich unmissverständlich aufgefordert, entweder die von ihm eigenmächtig eingebaute Haustüre wieder auszubauen oder ihr einen Schlüssel zur ständigen Verfügung zu überlassen.

Ergebnis:

Als Bauträger können Sie den Bauträgervertrag außerordentlich kündigen, wenn der Erwerber der Immobilie gegen den Vertrag und seine vertragliche Mitwirkungspflicht nachhaltig verstößt.

Wichtig ist, dass Sie als Bauträger alle Schritte, Ankündigungen, Beschwerden etc. schriftlich dokumentieren. Das erleichtert letztlich die Beweisführung und ist für die erfolgreiche Durchsetzung der Ansprüche der Schlüssel zum Erfolg.