Abrechnungsfrist: Nachforderung nach 12 Monaten unmöglich

Würden Sie die 12-monatige Abrechnungsfrist überschreiten, können Sie von Ihrem Mieter grundsätzlich keine Nachzahlung mehr verlangen.

Ihr Mieter dagegen hätte dennoch Anspruch auf eine ordnungsgemäße Abrechnung – und vor allem auf die Auszahlung eines eventuellen Guthabens.

Problematische Abrechnungsfrist

Problematisch wird die Abrechnungsfrist dann für Sie, wenn Ihr Mieter vor Ende der Abrechnungsfrist auszieht und seine neue Adresse nicht hinterlässt. In diesem Fall haben Sie nämlich keine Möglichkeit, Ihrem Mieter die Abrechnung fristgemäß zuzustellen.

Leider kommt diese Vorgehensweise in der Praxis mittlerweile recht häufig vor. Viele Mieter versuchen, auf diese Weise Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung zu entgehen.

Mieter muss Ihnen seine neue Adresse mitteilen

Wie jedoch eine Entscheidung des Amtsgerichts Bad Neuenahr-Ahrweiler zeigt, brauchen Sie sich hier keine Sorgen zu machen. Ein Mieter ist nämlich verpflichtet, seinem Vermieter seine neue Adresse mitzuteilen, damit dieser ihm die Nebenkostenabrechnung zustellen kann.

Kommt der Mieter dieser Pflicht nicht nach, setzt auch die Verjährungsfrist nicht ein (AG Bad Neuenahr-Ahrweiler, Urteil v. 23.05.07, Az. 3 C 177/07).

Im entschiedenen Fall verlangte die Mieterin die Rückzahlung der geleisteten Kaution, nachdem das Mietverhältnis beendet war. Die Vermieterin verweigerte die vollständige Rückzahlung und rechnete mit einem Anspruch aus einer Nebenkostenabrechnung auf. Allerdings war die Betriebskostenabrechnung der Mieterin erst nach Ablauf der Jahresfrist zugegangen, weil der Vermieterin die neue Adresse der Mieterin nicht bekannt war.

Die Klage der Mieterin auf Rückzahlung der Kaution war erfolglos. Das Gericht entschied, dass die Aufrechnung mit dem Anspruch auf Nachzahlung der Nebenkosten wirksam und der Rückzahlungsanspruch somit erloschen war.

Vermieterin hatte Verspätung nicht zu vertreten

Zwar war die Jahresfrist zur Geltendmachung der Nebenkostennachforderung abgelaufen. Jedoch hatte die Vermieterin die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Die Mieterin war nach Beendigung des Mietverhältnisses einfach aus der Wohnung ausgezogen, ohne der Vermieterin ihre neue Anschrift mitzuteilen.

Sie hat damit gegen die ihr obliegenden Mieterpflichten verstoßen. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben gilt die Betriebskostenabrechnung in so einem Fall als rechtzeitig zugegangen.

Vermieter muss nachforschen

In diesem Zusammenhang ist für Sie auch eine Entscheidung des Landgerichts Hannover interessant. Nach dieser Entscheidung tritt die Verjährung bei verspäteter Geltendmachung einer Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung unter der folgenden Voraussetzung selbst dann ein, wenn der Mieter unbekannt verzogen ist.

Der Vermieter hat nach der neuen Anschrift nicht in zumutbarer Weise nachgeforscht – das heißt, er hat die Anschrift weder unmittelbar bei Auszug erfragt noch danach beim Einwohnermeldeamt eine entsprechende Anfrage gestellt (LG Hannover, Urteil v. 03.05.07, Az. 13 S 21/07).

Tipp: Wenn Sie sich Ihre Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung sichern möchten, fragen Sie Ihren Mieter unbedingt nach seiner neuen Anschrift. Am besten nehmen Sie diese in das Wohnungsübergabeprotokoll auf.

Wichtig: Anfrage beim Einwohnermeldeamt stellen

Gibt Ihr Mieter Ihnen die neue Anschrift nicht preis, stellen Sie unbedingt eine Anfrage beim Einwohnermeldeamt. Sie erhalten dort Auskunft, wenn Sie angeben, dass Sie die neue Anschrift benötigen, weil Sie noch offene Mietforderungen gegenüber Ihrem Mieter haben.

Sind Sie dem nachgekommen, dürfen Sie die Betriebskostennachforderung mit der Kaution verrechnen, ohne dass Ihr Mieter hier die Einrede der Verjährung erheben kann.

Abrechnungsfrist beträgt 12 Monate

Als Vermieter sind Sie dazu verpflichtet, innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums über die Betriebskosten abzurechnen. Die Abrechnung muss Ihrem Mieter spätestens am letzten Tag dieser Frist zugehen, wobei im Streitfall Sie als Vermieter den Zugang zu beweisen haben.

Wenn etwa der Abrechnungszeitraum am 31.03. eines jeden Jahres endet, muss Ihr Mieter die Abrechnung über die Betriebskosten 2009 bis spätestens 31.03.2010 erhalten. Endet der Abrechnungszeitraum am 31.12. eines jeden Jahres, muss Ihr Mieter die Abrechnung 2009 spätestens am 31.12.2010 erhalten.