Betriebskostenverordnung: Prüfkosten können auf den Mieter umgelegt werden

Seit der Entscheidung des BGH (Urteil v. 14.02.07, Az. VIII ZR 123/06) steht fest: Auch Prüfkosten können Sie im Rahmen der „sonstigen Betriebskosten“ auf Ihre Mieter umlegen, wenn Ihr Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung enthält.

Diese Kosten, die durch die regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung entstehen, zählen nämlich nach dieser Entscheidung zu den Betriebskosten und nicht – wie zahlreiche Amts- und Landgerichte zuvor meinten – zu den Instandhaltungskosten.

Es spielt keine Rolle, ob nur eine Funktionsprüfung erfolgt oder ob darüber hinaus Reinigungs- oder Einstellarbeiten durchgeführt werden.

Rechtsschutzversicherung

Die Prämien für eine Haus- oder Mietrechtsschutzversicherung können Sie nicht bei den Betriebskosten anrechnen. Diese Versicherung dient nicht der Bewirtschaftung Ihrer Immobilie, sondern dem Schutz Ihrer persönlichen Vermögensinteressen.

Aus dem gleichen Grund dürfen Sie auch die Kosten einer Mietausfallversicherung, einer Privathaftpflichtversicherung und einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung nicht auf die Mieter umlegen.

Sach- und Haftpflichtversicherung

Während Sie die Prämien für die Privathaftpflichtversicherung selbst tragen müssen, dürfen Sie die Kosten der Gebäudehaftpflichtversicherung in Ihrer Betriebskostenabrechnung ansetzen.

Hier handelt es sich nämlich um eine betriebsbezogene Versicherung. Ebenso umlegbar sind die Kosten der Grundbesitzerhaftpflichtversicherung.

Sonstige Betriebskosten

Betriebskostenverordnung (BetrKV) eröffnet Ihnen in § 2 Nr. 17 die Möglichkeit, sogenannte „sonstige Betriebskosten“ auf Ihre Mieter umzulegen. Dies sind Betriebskosten, die nicht bereits in den übigen Ziffern dieser Vorschrift genannt sind.

Achtung: Die Betriebskostenarten des § 2 Ziffern 1 bis 16 BetrKV können Sie bereits dann auf die Mieter umlegen, wenn Ihr Mietvertrag einen allgemeinen Hinweis auf die Betriebskostenverordnung enthält. Anders ist es aber bei der Umlage sonstiger Betriebskosten.

Diese sind nur dann vom Mieter zu tragen, wenn die entsprechende Betriebskostenart bereits im Mietvertrag konkret beschrieben ist.

Im Mietvertrag heißt es:

„Der Mieter trägt anteilig die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung“. Der Vermieter will den Mietern die Kosten für die Überprüfung der Elektroanlage in Rechnung stellen. Das ist unzulässig. Denn die Prüfkosten werden nicht von den Ziffern 1 bis 16 BetrKV erfasst. Eine Umlage als „sonstige Betriebskosten“ wäre prinzipiell zulässig, scheitert hier aber daran, dass die Prüfkosten im Mietvertrag nicht ausdrücklich genannt sind.

Hier ist eine Musterformulierung

„Der Mieter trägt anteilig die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Als sonstige Betriebskosten werden die Kosten der regelmäßigen Überprüfung der Elektroanlage umgelegt.“

Diese sind von den Eigentümern zu zahlen, deren Grundstücke an die Straße angrenzen. Straßenausbaubeiträge sind mit den Erschließungsbeiträgen für den erstmaligen Anschluss eines Grundstücks an das Straßennetz vergleichbar.

In beiden Fällen handelt es sich nicht um Betriebskosten, sondern um Baukosten. Eine Umlage dieser oft recht hohen Kosten auf die Mieter ist daher leider nicht möglich.

Straßenreinigung

Die Kosten der Straßenreinigung dürfen Sie gemäß § 2 Nr. 8 BetrKV auf Ihre Mieter verteilen. Die Kosten umfassen die von der Gemeinde erhobenen Straßenreinigungsgebühren.

Ist die Verpflichtung zur Straßenreinigung durch kommunale Satzung auf die Grundstückseigentümer verlagert, können die dem Eigentümer entstehenden Kosten angesetzt werden. Diese umfassen:

• bei Eigenleistung des Eigentümers/ Vermieters die Vergütung für die geleistete Arbeitszeit
• bei Übernahme der Reinigungsarbeiten durch einen Mieter die an diesen gezahlte Vergütung oder einen gewährten Mietnachlass
• die Kosten für Reinigungsmittel, insbesondere für das Streugut zur Schnee- und Eisbeseitigung
• die Kosten für die Wartung und Reparatur der Reinigungsgeräte
• bei Beauftragung eines Unternehmens die an das Unternehmen gezahlten Kosten

Lassen Sie die Straßenreinigung durch den Hausmeister ausführen, dann setzen Sie in Ihrer Abrechnung unter der Überschrift „Straßenreinigung“ nur die Kosten für Reinigungsmittel und Wartung/Reparatur der Reinigungsgeräte an.

Die vom Hausmeister aufgewendete Arbeitszeit für die Straßenreinigung fließt in die allgemeinen Hausmeisterkosten ein.

Achtung:Die Umlage von Straßenreinigungskosten ist unzulässig, wenn nach dem Mietvertrag Ihr Mieter für die Straßenreinigung zuständig ist. Es sei denn, der Mieter kommt seiner Verpflichtung schuldhaft nicht nach und Sie haben ihn deswegen abgemahnt.