Ein Mitmieter zieht aus – wer ist jetzt Ihr Vertragspartner?

Im Mietvertrag sind mehrere Personen als Mieter genannt.

Zwischenzeitlich zieht jedoch einer der Mitmieter aus.

Spätestens wenn Sie eine rechtssichere Kündigung aussprechen wollen, stellt sich die Frage:  Wer ist nun noch Ihr Vertragspartner?

Die Kündigung des verbliebenen Mieters kann ausnahmsweise wirksam sein

In seltenen Ausnahmefällen haben Gerichte eine Vermieterkündigung auch schon als wirksam akzeptiert, wenn sie nur an den in der Wohnung verbliebenen Mieter gerichtet war.

Zum Beispiel, wenn der eine Mitmieter die gemeinsame Wohnung bereits vor vielen Jahren endgültig verlassen hatte, ohne dies dem Vermieter anzuzeigen und seine neue Adresse mitzuteilen.

Dementsprechend hatte der in der Wohnung gebliebene Mieter bereits jahrelang alle das Mietverhältnis betreffenden Angelegenheiten mit dem Vermieter allein geregelt.

In einer solchen Situation kann sich der in der Wohnung gebliebene Mieter später nicht plötzlich auf die Unwirksamkeit von Erklärungen berufen, die der Vermieter an ihn allein gerichtet hat.

Auch für Mietererklärungen gilt weiterhin: nur gemeinsam möglich

Genauso, wie Sie trotz des Auszugs eines Mitmieters alle Erklärungen grundsätzlich an beide Mieter richten müssen, können umgekehrt auch Ihre Mieter weiterhin nur gemeinsam kündigen oder beispielsweise einer Mieterhöhung zustimmen.

Würde nur einer der Mieter die Kündigung erklären, wäre sie ebenfalls unwirksam. Das gilt sowohl für Erklärungen des Ausziehenden als auch für Kündigungen des Mieters, der in den Mieträumen bleibt.

Mieter können sich gegenseitig vertreten

Auch hier ist es jedoch zulässig, dass der eine Mieter den anderen bevollmächtigt, alle Erklärungen, die das Mietverhältnis betreffen, auch in seinem Namen abzugeben.

Während ein Mitmieter den anderen im Mietvertrag nicht wirksam zur Kündigung bevollmächtigen kann, ist dies aber durch eine vom Mietvertrag unabhängige Vollmachtserteilung möglich.

Wichtig: Gibt Ihr Mieter eine Erklärung auch im Namen seines Mitmieters ab, so muss er Ihnen gleichzeitig eine Originalvollmacht vorlegen.

Tut er das nicht und hat auch der Ausziehende Sie nicht von einer Bevollmächtigung informiert, dann können Sie die Erklärung unverzüglich unter Hinweis auf die fehlende Vollmacht zurückweisen. Die Erklärung bleibt dann ohne Wirkung.

Beispiel: Ein Mieter kündigt auch im Namen seines ausgezogenen Mitmieters. Eine Vollmacht legt er nicht vor. Der Vermieter weist die Kündigung aus diesem Grund unverzüglich zurück. Folge: Die Kündigung ist unwirksam.

Wenn der Ausziehende aus dem Mietvertrag aussteigen will

Haben mehrere Personen gemeinsam eine Wohnung gemietet und bricht die Gemeinschaft später auseinander, dann ist der Ausziehende häufig daran interessiert, aus dem Mietvertrag auszusteigen, während die anderen Mitmieter die Wohnung für sich behalten möchten.

Ein solches Ausscheiden aus dem Mietvertrag ist nur dann möglich, wenn alle Beteiligten, also Sie als Vermieter, der Ausziehende und auch alle in der Wohnung bleibenden Mieter eine gemeinsame Vereinbarung treffen.

Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, sollten Sie eine solche Vereinbarung immer schriftlich treffen.

Wichtig: Sie sind grundsätzlich nicht dazu verpflichtet, das Ausscheiden eines Mitmieters zu ermöglichen.

Bedenken Sie, dass Sie dadurch einen Schuldner für Ihre Mietforderungen verlieren, denn auch der Ausziehende würde ja sonst als Mitmieter weiter haften.

Andererseits erschwert es – wie gesehen – die Kommunikation und die Verwaltung des Mietverhältnisses, wenn einer der Mitmieter nicht mehr in der Wohnung lebt und in der Folgezeit seinen Aufenthaltsort evtl. noch mehrfach wechselt. Die Entscheidung können Sie also immer nur bezogen auf den konkreten Einzelfall treffen.

Vertragsänderung bei Auszug eines Mitmieters

Soll eine Vereinbarung zum Ausscheiden eines Mitmieters getroffen werden, dann kann es sich für Sie anbieten, gleichzeitig Änderungen des Mietvertrags mit dem oder den verbleibenden Mietern zu vereinbaren.

Beispielsweise können Sie Ihre Zustimmung davon abhängig machen, dass die verbleibenden Mieter Ihnen eine Kaution zur Verfügung stellen, falls dies bisher nicht geschehen war. Oder Sie können eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel gegen eine wirksame ersetzen.

Möglich wäre auch, eine Mieterhöhung zu vereinbaren. Stellen Sie allerdings zu hohe Forderungen, dann könnte es Ihnen passieren, dass auch die anderen Mitmieter letztlich vom Vertrag abspringen. Die Mieter können dann gemeinsam das Mietverhältnis kündigen.

Auch wenn Sie nicht bereit sind, den einen Mieter aus dem Vertrag ausscheiden zu lassen, bleibt letztlich nur die Möglichkeit, dass die Mieter gemeinsam kündigen.

Im Verhältnis der Mieter untereinander hat dann der eine gegen den anderen einen Anspruch auf Mitwirkung an der gemeinsamen Kündigungserklärung.

Ausnahmen bei Wohngemeinschaften und Scheidung

In zwei Fällen kann ein Mitmieter aber ohne Ihre Zustimmung aus dem Vertrag ausscheiden: Wenn Sie an eine Wohngemeinschaft vermietet haben, gilt damit automatisch Ihr Einverständnis mit einem Wechsel von Mitgliedern als erteilt.

Und im Rahmen eines Scheidungsverfahrens kann der Familienrichter einem der Ehegatten die Wohnung zuweisen. Der andere scheidet dann automatisch für die Zukunft aus dem Vertrag aus.