EnEV: Das müssen Sie bei Ihren Mietverhältnissen beachten

Den Energieausweis müssen Sie nur potenziellen Mietern vorlegen.

Jemand, der lediglich behauptet, an einer Wohnung oder Immobilie interessiert zu sein, hat keinen Anspruch auf Vorlage eines Energieausweises.

In der Energieeinsparverordnung (EnEV) wurde der Begriff „Mietinteressent“ bewusst durch „potenzieller Mieter“ ersetzt.

Es soll nämlich vermieden werden, dass die zuständigen Ordnungsbehörden mit schikanösen Anzeigen von angeblichen Mietinteressenten überhäuft werden.

Potenzielle Mieter dürfen Energieausweis einsehen

Eine Vorlage des Energieausweises ist also nur bei solchen Interessenten erforderlich, die für Sie als Mieter ernsthaft in Betracht kommen. Sie sind nur verpflichtet, den Energieausweis nach Aufforderung durch den potenziellen Mieter vorzulegen. Eine Fotokopie müssen Sie nicht aushändigen.

Für Neubauten ist der bedarfsorientierte Energieausweis bereits Pflicht und muss bei Neuvermietung schon seit dem 01.10.2007 vorgelegt werden. Bei bestehenden älteren Gebäuden, die vor Ende 1966 fertiggestellt wurden, muss bei Neuvermietung ab dem 01.07.2008 ein Energieausweis vorgelegt werden.

Bei allen anderen später errichteten Wohngebäuden muss im Fall einer Vermietung ein Energieausweis seit dem 01.01.2009 vorgelegt werden.

Das bedeutet, dass der Energieausweis vor Abschluss des Mietvertrags vorzulegen ist. Diese Verpflichtung gilt für Sie als Vermieter damit grundsätzlich nur bei Neuvermietungen und hat für bestehende Mietverhältnisse keine Bedeutung.

Energieausweis nur 10 Jahre gültig

Ein Energieausweis hat lediglich eine Gültigkeit von 10 Jahren.

Deshalb müssen Sie sich als Vermieter, wenn nach Ablauf der Gültigkeit wieder eine Neuvermietung ansteht, einen neuen Energieausweis ausstellen lassen. Nach Ablauf der Gültigkeit kann ein Mieter die Vorlage eines aktualisierten Ausweises verlangen.

Achtung: Neu ins Energieeinsparungsgesetz (EnEG), dass der EnEV zugrunde liegt, wurde aufgenommen, dass der Energieausweis keinerlei Rechtswirkung entfalten, sondern lediglich der Information dienen soll. Dies war vom Immobilienverband Deutschland (IVD) gefordert worden.

Verstoß gegen EnEV = Ordnungswidrigkeit

Die Vorlage des Energieausweises ist jedoch eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Die EnEV regelt deshalb, welches Verhalten eine bußgeldpflichtige Ordnungswidrigkeit darstellt.

Wird der Energieausweis nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorgelegt, kann durch die örtliche Ordnungsbehörde ein Bußgeld verhängt werden, für das ein Rahmen bis zu 15.000 € vorgesehen ist.

Anlagen und Werte müssen EnEV genügen

Eine Ordnungswidrigkeit liegt auch vor, wenn ein eingebauter Heizkessel, eine Zentralheizung, eine heizungstechnische Anlage oder eine Umwälzpumpe den Vorgaben der EnEV und den ihr beigefügten Tabellen nicht genügt.

Eine Ordnungswidrigkeit liegt zudem vor, wenn die Wärmeabgabe von Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie von Armaturen bei Altbauten nicht spätestens bis zum 31.12.2006 auf das Maß begrenzt wurde, das die EnEV vorschreibt.

Energieausweis nicht zum Inhalt des Mietvertrags machen

Die Vorlage des Energieausweises ist nicht Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen des Mietvertrags. Die Regelungen der EnEV und das Energieeinsparungsgesetz haben keine Auswirkungen auf die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs über Mietverträge.

Der Energieausweis wird auch nicht ohne Weiteres Bestandteil des Mietvertrags.

Energieausweis nicht als Anlage beifügen

Anders wäre es, wenn ein Energieausweis dem Mietvertrag als Anlage beigefügt wird. Davon ist jedoch dringend abzuraten. Ihre Verpflichtungen als Vermieter richten sich nach dem Zustand des Mietshauses und der einzelnen Mietwohnung bei Abschluss des Mietvertrags.

Wenn Sie den Energieausweis dem Mietvertrag als Anlage beifügen, wird er vollinhaltlich zum Bestandteil dessen.

Sollte sich dann später herausstellen, dass die im Energieausweis ausgewiesenen energetischen Qualitäten der Immobilie in Wahrheit nicht bestehen, kann Ihr Mieter unter Umständen Gewährleistungsrechte geltend machen.

Nach mietrechtlichen Regelungen können Ihre Mieter die Miete mindern, wenn Mieträume zur Zeit der Überlassung mangelhaft sind.

Aus Ihrer Pflicht als Vermieter, bei einer Neuvermietung den Energieausweis vorzulegen, folgt aber nicht automatisch, dass die im Energieausweis beschriebene energetische Qualität der Immobilie auch Inhalt des Mietvertrags geworden ist.

Verbrauchsdaten können abweichen

Im Laufe eines Mietverhältnisses kann sich nämlich herausstellen, dass die tatsächlichen Verbrauchskosten für Energie wesentlich höher sind als im Energieausweis angegeben.

Hierfür können vielfältige Faktoren verantwortlich sein. Grundlage der Berechnung der Verbrauchswerte des Energieausweises können beispielsweise Zeiträume sein, in denen die Winter mild waren.

Außerdem kann Leerstand von Wohnungen zu einer Fehleinschätzung des tatsächlich notwendigen Energiebedarfs führen. Bereits dargestellt wurde, dass es beim verbrauchsorientierten Energieausweis insbesondere auf das Nutzungsverhalten der Mieter ankommt.

Gewährleistung vertraglich ausschließen

Weisen Sie Ihre Mieter bei Abschluss des Mietvertrags darauf hin, dass Sie durch Vorlage des Energieausweises nur Ihrer Informationspflicht nachkommen.

Handelt es sich bei Ihrer Immobilie um einen Altbau, der mangelhafte energetische Eigenschaften aufweist, sollten Sie mit Ihren Mietern eine ausdrückliche, die Gewährleistung ausschließende Vereinbarung zum Mietvertrag treffen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nämlich entschieden, dass auch bei Vermietung eines Altbaus ein Mindeststandard vorliegen muss, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht.

Musterformulierung:

Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag

Zwischen dem/den Mieter/Mietern Frau/Herrn/Eheleute (Adresse)

und dem Vermieter/Vermietern Frau/Herrn/Eheleute (Adresse)

Während der Wohnungsbesichtigung am (Datum) wurde dem/den Mieter/Mietern der Energieausweis für das Mietshaus/die Mietwohnung (Adresse) vorgelegt. Der/Die Mieter wurde(n) ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die im Energieausweis aufgeführten energetischen Werte der o. g. Immobilie nicht den an Neubauten gestellten Anforderungen entsprechen.

Dem/Den Mieter/Mietern wurde die nachteilige energetische Qualität vom Vermieter deutlich gemacht. Der/Die Mieter hat/haben gegen die ungünstigen energetischen Eigenschaften der Immobilie keine Einwände erhoben und auf etwaige Minderungsrechte verzichtet.

Der/Die Mieter wurde/wurden darauf hingewiesen, dass der/die Vermieter nicht beabsichtigt/beabsichtigen, zukünftig weitere Maßnahmen oder bauliche Veränderungen mit dem Zweck, Energie einzusparen, zu veranlassen. Der/Die Mieter erhob(en) hiergegen keine Einwände und verzichtete(n) auf mögliche Ansprüche.

Ort/Datum

Mieter (Unterschrift)

Vermieter (Unterschrift)