Gesetzesänderung: Wohnungszuweisung im Scheidungsfall

Haben Sie einen Mietvertrag mit mehreren Mietern abgeschlossen, können diese das Mietverhältnis nur durch eine gemeinsame Kündigung beenden.

Will lediglich einer von ihnen ausziehen und sich von der vertraglichen Bindung befreien, ist dies im Regelfall nur mit Ihrer Zustimmung möglich.

Seit Neustem räumt das Bürgerliche Gesetzbuch aber eine Ausnahme ein: Ehegatten können auch ohne Ihre Zustimmung die Person des Mieters neu bestimmen.

Bisher entschied der Richter über die Wohnungszuweisung

Bisher konnte nur der Richter in ein bestehendes Mietverhältnis eingreifen: Im Scheidungsverfahren oder in einem separaten Wohnungszuweisungsverfahren wies der Richter, und kann es auch heute noch, die bisherige Ehewohnung entweder dem einen oder dem anderen Ehepartner zu.

Der betreffende Ehepartner wurde dann durch Richterspruch zum alleinigen Mieter der Wohnung. Es spielte keine Rolle, ob der Mietvertrag ursprünglich von beiden Ehegatten oder sogar nur von dem anderen Ehepartner abgeschlossen wurde.

Gemeinsame Erklärung der Ehegatten ist für Sie bindend

Seit Ende letzten Jahres braucht über die Frage, wer bei Trennung eines Ehepaares Mieter wird, nicht mehr ein Richter zu entscheiden. Der neue § 1568 a BGB regelt nun, dass die Ehepartner selbst festlegen können, wer in der Wohnung bleibt und Ihr alleiniger Mieter wird.

Die Ehegatten müssen Ihnen gegenüber lediglich erklären, dass der Mietvertrag nur mit einem von ihnen fortgesetzt werden soll. Sobald Ihnen als Vermieter oder empfangsbevollmächtigtem Verwalter diese Mitteilung zugeht, ändert sich der Mietvertrag.

Der ausziehende Mieter scheidet sofort mit Zugang der Erklärung aus dem Mietvertrag aus. Voraussetzung: Die Erklärung wurde von beiden Ehepartnern gemeinsam abgegeben.

Einer kann also nicht den anderen aus der Wohnung und dem Mietverhältnis drängen. In einem solchen Fall bedarf es wieder einer gerichtlichen Entscheidung.

Sie erhalten ein außerordentliches Kündigungsrecht

Das Ausscheiden eines Mieters aus dem Vertrag hat für Sie einen bedeutsamen Nachteil: Der Ehegatte, der aus dem Vertrag aussteigt, haftet Ihnen nicht mehr für zukünftige Mieten.

Es kann Ihnen also passieren, dass der alleinverdienende Ehegatte auszieht, während der andere mit den Kindern – aber ohne eigenes Einkommen – in der Wohnung bleibt.

Hier hat sich die Rechtslage für Sie verschlechtert. Der Richter konnte nämlich anordnen, dass der ausziehende Ehegatte noch eine bestimmte Zeit lang weiter für die Mieten haftet. Dies gab Ihnen als Vermieter eine größere finanzielle Sicherheit.

Gesetzesänderung eröffnet Kündigungsmöglichkeit

Allerdings eröffnet Ihnen § 1568 a BGB eine außerordentliche Kündigungsmöglichkeit: Sie können das Mietverhältnis kündigen, wenn in der Person des neuen Mieters ein wichtiger Grund für eine Kündigung vorliegt.

Ein solcher wichtiger Grund zur Kündigung ist insbesondere gegeben, wenn der den Mietvertrag fortsetzende Ehepartner nicht in der Lage ist, die Miete zu bezahlen.

Wichtig: Überlegen Sie schnell, wie Sie verfahren wollen. Sobald Ihnen die Mitteilung der Ehegatten über die Fortsetzung des Mietverhältnisses durch einen von ihnen zugeht, haben Sie nur einen Monat Zeit, um die außerordentliche Kündigung auszusprechen.

Die Kündigung muss innerhalb der Monatsfrist dem in der Wohnung gebliebenen Mieter zugehen.

Beispielfall

Ein Vermieter erhält am 25.02. die gemeinsame Mitteilung seiner Mieter, dass die Ehefrau das Mietverhältnis allein fortsetzt. Die Ehefrau ist Alkoholikerin und hat bei Abwesenheit des Ehemannes bereits einige Male im Treppenhaus randaliert.

Der Vermieter will den Vertrag mit ihr allein nicht fortsetzen. Seine Kündigung muss bis zum 25.3. der Mieterin, also der Ehefrau, zugestellt sein. Erhält die Mieterin die Kündigung sogar noch bis zum 3. Werktag im März, endet das Mietverhältnis am 31.05.

Empfängt sie die Kündigung später, aber noch bis zum 25.03., endet das Mietverhältnis am 30.06.