Mietsache oder nicht Mietsache? Die Entscheidung liegt bei Ihnen!

Die Miete mindern darf ein Mieter nur, wenn die Mietsache Mängel hat.

Darüber, was zur Mietsache gehört, entscheiden aber Sie.

Oftmals ist hier weniger mehr – wie schon viele Vermieter bitter erfahren mussten. Mit einer überlegten Vertragsgestaltung können Sie Ärger und finanziellen Verlusten jedoch effektiv vorbeugen.

Gehen wir von folgender Alltagssituation aus: Sie möchten Ihre Wohnung vermieten, die mit einer kompletten Küche ausgestattet ist. Hier haben Sie 3 Möglichkeiten.

Sie vermieten Ihre Küche mit

Am häufigsten wird in der Praxis die Küche mitvermietet. Dies hat den Vorteil, dass Sie sich von Ihrem Mieter diesen Gebrauchsvorteil bezahlen lassen, also die Miete etwas anheben können.

Der Nachteil: Für den Rest der Mietzeit schulden Sie Ihrem Mieter eine einwandfreie Küche. Das bedeutet, dass Ihr Mieter die Miete kürzen kann, wenn etwas nicht mehr funktioniert, wobei alle notwendigen Reparaturen und Neuanschaffungen zu Ihren Lasten gehen.

Einziger Trost: In einer Kleinreparaturklausel können Sie vereinbaren, dass Reparaturen an den Gegenständen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, bis zu einer bestimmten Summe zulasten des Mieters gehen.

Da es bei einer Küche aber über kurz oder lang auch zu größeren Reparaturen kommt, zehren die damit verbundenen Kosten den Küchen-Mietzuschlag oft wieder auf.

Was Vermietern oft „unterm Strich“ bleibt, ist nur Arbeit und Ärger.

Im Zweifel: Für den Mieter

Achtung: Wird im Mietvertrag keine anders lautende Vereinbarung getroffen, sind nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) alle Bestandteile (etwa eine Küche) und sämtliches Zubehör (etwa Teppichböden, Gardinen, Wandschränke) im Zweifel mitvermietet.

Kurz: Alles, was sich zu dem Zeitpunkt in der Wohnung befindet, zu dem der Mieter sie bezieht.

Besonders tückisch: Dies gilt auch, wenn es sich bei den in der Wohnung verbliebenen Sachen um solche des Vormieters handelt. Auch hier schulden Sie als Vermieter den „vertragsgemäßen Gebrauch“, also die volle Nutzbarkeit der Gegenstände.

Auch bitter: Gegen den Willen Ihres neuen Mieters können Sie diese Gegenstände später nicht mehr entfernen.

Zu einem Problem kommt es oft, weil Vermieter bei Mietende mitunter gar nicht mehr wissen, was sie – vor unter Umständen sehr vielen Jahren – mit vermietet haben. Deshalb gibt es bei Mietende auch immer wieder Streit darüber, was der Mieter zu entfernen hat.

Stellen Sie eine Inventarliste auf

Da Sie die komplette Instandsetzungsund Instandhaltungspflicht für alle Gegenstände in der Wohnung trifft, sollten Sie zum Mietvertrag immer ein Verzeichnis über das gesamte Inventar erstellen.

Machen Sie sich bei jedem Gegenstand bewusst, dass Sie diesbezüglich Pflichten übernehmen, die für Sie teuer werden können und die Sie deshalb bei Ihrer Mietkalkulation berücksichtigen müssen.

Außerdem lassen sich so Streitereien bei Mietende darüber vorbeugen, inwieweit der Mieter die Wohnung räumen muss.

Sie verkaufen Ihre Küche

Sie vermieten Ihre Wohnung ohne Küche und lassen sich diese von Ihrem Mieter abkaufen. Als Vermieter sind Sie nicht verpflichtet, Ihrem Mieter eine Küche zu stellen.

Dem Mieter muss es nur möglich sein, selbst eine Küche zu installieren. Deshalb müssen Wasser-, (Stark-) Strom- und eventuell Gasanschlüsse vorhanden sein.

Ihr Vorteil: Über den Kaufpreis können Sie sofort verfügen und wenn mal etwas kaputt geht, kann der Mieter an Sie keine Forderungen stellen oder die Miete kürzen.

Tipp: Vereinbaren Sie einen Haftungsausschluss

Ebenso wie ein (unbefristeter) Mietvertrag ist auch ein mündlicher Kaufvertrag wirksam. Um Streitereien vorzubeugen sollten Sie aber beide Verträge schriftlich schließen. Vermerken Sie im Kaufvertrag ein „gekauft wie besichtigt, alle Gewährleistungsrechte sind ausgeschlossen“. Damit haften Sie nun nicht als Verkäufer für Mängel, deren Haftung Sie als Vermieter gerade vermeiden wollen.

Sie überlassen Ihre Küche unentgeltlich

Wiederum vermieten Sie die Wohnung ohne Küche, stellen diese aber dem Mieter „zur unentgeltlichen Nutzung“ zur Verfügung.

Im Rechtssinn verleihen Sie damit die Küche. Ihr Vorteil dabei: Bei der Leihe trifft die Erhaltenspflicht nicht den Verleiher – also Sie –, sondern den Entleiher, also Ihren Mieter.

Anders als bei der 2. Variante bleiben Sie weiter der Eigentümer der Küche und stellen sicher, dass diese auch erhalten bleibt – allerdings auf Kosten Ihres Mieters. Insbesondere auch bei anderen kleineren Gegenständen ist diese Vertragsregelung für Sie von Vorteil:

Haben Sie etwa Ihrem Mieter die der Wohnung angepassten Jalousien ohne weitere Vereinbarung überlassen, kann er noch Jahre später, wenn diese verschlissen sind, eine teure Neuanfertigung von Ihnen verlangen.

Einen Ausgleich dafür haben Sie als Vermieter meist nicht:

Gerade die Vermietung von kleineren, nicht mehr neuwertigen Gegenständen wirkt sich regelmäßig nicht mieterhöhend aus, zumal oft genug gar nicht erkannt wird, dass die „Überlassung“ eine Vermietung ist – mit allen Pflichten für Sie als Vermieter.

Verleihen Sie statt zu vermieten

Um Ihren Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten zu entrinnen, sollten Sie zumindest einen Teil des Inventars verleihen statt es zu vermieten.

Benennen Sie dabei genau, welche Sachen Sie vermieten und welche Sie dem Mieter zur unentgeltlichen Nutzung überlassen.