Mietzahlung für die Leerstehende Wohnung – was müssen Sie beachten?

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) haben Mieter das Recht, sich unter Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist vom Vertrag zu lösen.

In den meisten Fällen bleiben sie jedoch nicht bis zum Ende des Mietverhältnisses in der Wohnung, sondern verlassen diese früher, um ihre neue Wohnung zu beziehen.

In dieser Zeit besteht die vertragliche Verpflichtung zur Zahlung der Miete fort, auch wenn der Mieter die Wohnung nicht mehr nutzt.

Diese Verpflichtung des ehemaligen Mieters zur Zahlung seiner Miete endet aber, wenn der Nachmieter die Wohnung bezieht.

Denn nach § 537 BGB, ist „der Mieter nicht zur Entrichtung der Miete verpflichtet, solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren.”

Vorsicht bei unentgeltlicher Überlassung der Wohnung an den Nachmieter

Aufgrund dieser Regelung ist auch Vorsicht geboten, wenn der Nachmieter Sie bittet, ihm die Wohnung vorzeitig zu überlassen, um dort Renovierungsarbeiten vornehmen zu können. Ihr Entgegenkommen kann dazu führen, dass Ihr Mieter von seiner Mietzahlungspflicht befreit wird. So hat es das Amtsgericht Neuruppin entschieden (AG Neuruppin, Urteil v. 15.01.09, Az. 42 C 273/08).

Im entschiedenen Fall hatte ein Mieter die Wohnung ordentlich zum 01.01.2009 gekündigt, zog jedoch bereits im Oktober aus. Der Vermieter versicherte ihm, dass er in der Kündigungsfrist keine Miete bezahlen müsse, wenn ein Nachmieter für die Wohnung gefunden würde.

Es fand sich ein Nachmieter, der zum 01.12.2008 den neuen Mietvertrag unterzeichnete. Im Laufe des Novembers überreichte der Vermieter dem Nachmieter die Wohnung, damit er Malerarbeiten durchführen konnte. Dennoch verlangte er vom ehemaligen Mieter die volle Zahlung der Novembermiete.

Das Gericht entschied, dass der Mieter seine Miete nur bis zu dem Tag zahlen musste, an dem die Wohnung dem Nachmieter überlassen wurde. Denn ab diesem Zeitpunkt war der Vermieter außerstande, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren.

Für Sie als Vermieter bedeutet diese Entscheidung: Seien Sie vorsichtig bei der unentgeltlichen Überlassung von Räumen an den Nachmieter vor Ablauf der Kündigungsfrist. Sie riskieren hier einen Mietverlust.

Vermieter verlangte Mietzahlung für Dauer des Leerstands

In Mietverträgen, die vor der Mietrechtsreform am 01.09.2001 abgeschlossen wurden, konnten Sie noch Zeitmietvereinbarungen mit Verlängerungsklausel abschließen. Haben Sie eine solche Vereinbarung getroffen, ist Ihr Mieter noch heute daran gebunden, auch bei Verlängerungsklauseln um jeweils 5 Jahre (BGH, Urteil v. 23.06.10, Az. VIII ZR 230/09).

Ein im Jahr 1999 geschlossener Mietvertrag enthielt die Klausel: „Wird das Mietverhältnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt, so verlängert es sich jedes Mal um 5 Jahre.“

Der Mieter kündigte zu einem Termin, der mitten in einem 5-Jahres-Verlängerungszeitraum lag. Der Vermieter verlangte Mietzahlung für die Dauer des Leerstands bis zur erfolgreichen Weitervermietung.

Die Karlsruher Richter gaben dem Vermieter Recht. Die damals vereinbarte Klausel wird durch die Mietrechtsreform von 2001 nicht berührt, auch wenn der aktuelle Verlängerungszeitraum erst nach dem 01.09.01 begonnen hat.

Die Verlängerung um jeweils 5 Jahre benachteiligt den Mieter auch nicht unangemessen. Seit einer BGH-Entscheidung aus dem Jahr 2004 dürfen Sie zwar in neuen Mietverträgen einen beiderseitigen Kündigungsverzicht nur für maximal 4 Jahre vereinbaren (BGH, Urteil v. 14.07.04, Az. VIII ZR 294/03).

Das ist aber auf Verlängerungsklauseln in Altmietverträgen nicht übertragbar.