Ohne Beschluss: Verwalter haftet für nicht erforderliche Sanierung
Ein Verwalter haftet für einen Sanierungsauftrag, wenn er diesen ohne ermächtigenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft in Auftrag gegeben hat, entschied das Oberlandesgericht Hamm im Juli 2011.
In diesem Rechtsstreit hatte eine Eigentümergemeinschaft ihren Verwalter auf Schadensersatz verklagt. Im September 2001 war der Hausverwaltung bekannt geworden, dass in einen Kellerraum der Wohneigentumsanlage Wasser eintrat.
Der Verwalter veranlasste zunächst nichts. Einen Monat später wurde festgestellt, dass im Fundament Tonrohre beschädigt waren und die Isolierung des Kellers unzureichend war.
Nun erteilte der Verwalter wegen der Gefahr einer Fundamentunterspülung den Auftrag zu umfassenden Sanierungsarbeiten an ein Fachunternehmen. Die ihm später vorgelegte Rechnung von 17.000 € beglich er aus Mitteln der Eigentümergemeinschaft.
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war jedoch der Ansicht, dass der Verwalter einen derart umfassenden Auftrag nicht ohne ihre vorherige Entscheidung erteilen durfte. Deshalb klagte sie Schadensersatz ein.
Die Richter in Hamm bestätigten die Auffassung der Eigentümergemeinschaft. Ein Verwalter darf einen Vertrag im Namen der Eigentümergemeinschaft aber ohne Ermächtigung nur abschließen, wenn es sich um eine dringende Maßnahme handelt.
Ein dringender Fall liegt nur vor, wenn eine Maßnahme zur Erhaltung gemeinschaftlichen Eigentums so eilbedürftig ist, dass es nicht möglich ist, vorher eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Liegt keine derartige Notgeschäftsführung vor, muss die Eigentümergemeinschaft zuvor einen Beschluss fassen.
Also verletzt ein Verwalter, der sich über die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft hinwegsetzt, seine Pflichten. Er muss der Gemeinschaft den gesamten ihr daraus entstandenen Schaden ersetzen.
Im vorliegenden Fall musste der Verwalter nicht sofort eine umfassende Sanierung in Auftrag geben. Es hätte ausgereicht, den Schaden provisorisch zu beheben und über alles Weitere die Eigentümergemeinschaft entscheiden zu lassen (OLG Hamm, Beschluss v. 19.07.11, Az. 15 Wx 120/10).
David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.
