Pöbeln, Rauchen, Querstellen – was ist im Hausflur erlaubt?

Liebe Vermieterin, lieber Vermieter, bei uns in Berlin wurde wieder ein interessanter Fall vor Gericht verhandelt:

Der Vermieter hatte seinen Mieter abgemahnt, weil dieser seine Zigaretten ständig auf dem Boden im Treppenhaus ausgedrückt hatte.

Außerdem schlug er die Tür zu seiner Wohnung andauernd lautstark zu und störte so andere Mieter.

In seiner Abmahnung fand der Vermieter deutliche Worte:

Die Nachbarn hätten sich beschwert, dass sich der besagte Mieter wie „ein Asozialer“ verhalte; auch wurde der Mieter aufgefordert, zu einer „normalen westeuropäischen Verhaltensweise“ zurückzukehren.

Auch wenn es drastisch klingt, solches Missstände sind schon lange keine Seltenheit mehr und so mancher Vermieter erfährt erst durch Beschwerden seiner sonstigen Bewohner von derart unsozialem Benehmen.

Manchmal müssen es schon deutliche Worte sein

Der Mieter, der sein Verhalten gar nicht leugnete, verklagte daraufhin seinen Vermieter auf Schadensersatz wegen Beleidigung.

Doch der Schuss ging anders als erwartet und nach hinten los: Der Richter am Amtsgericht Berlin- Neukölln wies die Klage ab und gab in seinem Urteil vielmehr die Empfehlung:

„In einer Abmahnung ist eine deutliche Sprache ohne allzu freundliche Umschreibung zu wählen. Dabei darf das Verhalten des Mieters auch kommentiert werden.“ (AG Neukölln, Urteil v. 26.01.09, Az. 22 C 85/08)

Eine kluge Entscheidung – manche Mieter verstehen leider nur eine drastische Sprache.

Rauchen gehört zur vertragsgemäßen Nutzung

Das Landgericht Berlin hat entschieden: Rauchschwaden aus der Nachbarwohnung berechtigen einen Mieter grundsätzlich nicht zur Mietminderung.

Schon im Jahre 2008 hat der BGH in einem wichtigen Urteil geklärt, dass das Rauchen in der Mietwohnung zum „vertragsgemäßen Gebrauch“ zählt, weshalb Vermieter von ihren Mietern grundsätzlich keinen Schadensersatz verlangen können (BGH, Urteil v. 05.03.08, Az. VIII ZR 37/07).

Die Entscheidung der Berliner Richter ist deshalb nur konsequent: Hat ein Vermieter keine Ansprüche gegen seinen Mieter, so darf auch ein Mieter keine Ansprüche gegen seinen Vermieter haben, wenn der Nachbar raucht.

Ein Mieter hatte sich über den Tabakrauch des unter ihm wohnenden Mieters beklagt. Dieser sei vom Balkon zu riechen und entweiche auch durch die offenen Fenster.

Er minderte deswegen die Miete und verlangte von seinem Vermieter, dass dieser dem Tabakfreund ein Lüften der Raucherwohnung untersage, soweit es mehr als 2-mal täglich erfolge.

Das Gericht gab dem Vermieter Recht: Wenn der Vermieter das Rauchen eines Mieters hinnehmen muss, dann gilt das auch für andere Mieter (LG Berlin, Beschluss v. 03.03.09, Az. 63 S 470/08).

Ist das Gewerk undicht, darf gemindert werden

Wichtig: Wenn der Tabakrauch durch die Wände oder durch die Decken dringt, ist der Fall anders zu beurteilen:

Hier kann eine – angemessene – Mietminderung rechtens sein. Zumindest dann, wenn nachweislich ein Baumangel gegeben ist.

Leserfrage

Mein neuer Mieter hat einen Dekorations-Tick. Den Herbstkranz an seiner Wohnungstür fand ich ja noch schön, aber jetzt stellt er das halbe Treppenhaus mit weihnachtlichem Nippes voll.

Das darf er doch nicht, oder? Auch wenn die übrigen Mieter sich nicht beschweren?

Rechtlich gesehen darf Ihr Mieter das nicht. Der Hausflur dient als Gemeinschaftsraum allen Mietern, Angehörigen und Besuchern gleichermaßen dazu, den freien Zugang zu ihren Wohnungen sicherzustellen.

Ein Recht zum Abstellen von persönlichen Einrichtungsgegenständen haben die Mieter nicht.

Das weit verbreitete Abstellen der Schuhe oder gar eines Schuhregals vor der Wohnungstür ist ebenso unzulässig wie das Aufstellen von Pflanzen in Eigenregie.

Dies gilt selbst dann, wenn sich alle Mieter einig sind oder sich in gleicher Weise verhalten.

Mehr zum Thema: Was ist erlaubt im Treppenhaus?

Der oben stehende Link führt zu einer weiteren Übersicht zum Thema Mieter- bzw. Vermieterrechte und einer Sammlung entsprechender Urteile der Justiz.

Manchmal erhöhen Kompromisse den Hausfrieden

Soweit die rechtliche Seite. Bevor Sie mit aller Schärfe des Gesetzes gegen Ihren Mieter vorgehen, lohnt es sich aber abzuwägen:

Wird durch die Dekoration die Begehbarkeit des Treppenhauses erschwert? Wie sind die Platzverhältnisse? Wer ist für die Reinigung zuständig, eine Reinigungsfirma oder die Hausbewohner? Um was für ein Haus handelt es sich?

Was in einem großen Wohn- und Geschäftshaus unzumutbar ist, kann in einem kleinen Drei- Parteien-Wohnhaus anders angesehen werden. Und wie sehen das Ihre übrigen Mieter, die sich „nicht beschweren“?

Wenn keine wichtigen Gründe für eine vollständige Entfernung der Dekoration sprechen, suchen Sie vielleicht mit Ihren Mietern einen Kompromiss zu Umfang und Art der Dekoration – als zeitlich begrenzten Versuch.

Halten Sie sich offen, auf der Freihaltung des Treppenhauses zu bestehen, sobald es zu Unstimmigkeiten unter den Mietern oder anderen Problemen kommt.