Schuldzinsen – der Umgang mit den Mietobjekt-Kosten

Zinsen für Schulden, die im wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Mietobjekt stehen, sind im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abzugsfähig und werden in Zeile 40 der Anlage V eingetragen.

Schuldzinsen können bestehen aus:

• Hypothekenzinsen,
• Bausparzinsen,
• Zinsen für Baudarlehen,
• Zinsen für private Darlehen oder
• Zinsen für Zwischenfinanzierungen.

Achtung: Hierzu gehören auch Bereitstellungszinsen für ein Hypothekendarlehen. Ebenso können Sie hier auch Verzugszinsen berücksichtigen.

Achtung: Zahlen Sie einem Miterben an einem Mietobjekt eine Abfindung und nehmen hierfür einen Kredit auf, so gehören auch diese Schuldzinsen zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung.

Achtung: Erbbauzinsen werden wie Schuldzinsen behandelt. Ebenso gehört ein Disagio zu den Schuldzinsen. Das Disagio gilt in dem Zeitpunkt als geleistet, in dem das Darlehen abzüglich des Disagios an Sie ausgezahlt wird.

Exkurs: Disagio

Disagio bedeutet: Hypothekendarlehen können Sie sich zu 100% auszahlen lassen. Sie können aber auch die gleiche Auszahlungssumme (Nettodarlehen) bei höherer Darlehenssumme (Bruttodarlehen) erreichen.

Die Differenz zwischen Brutto- und Nettodarlehen stellt Ihren Auszahlungsverlust oder Ihr Disagio dar. Das Disagio ist für Sie praktisch eine Vorschusszahlung auf die zu zahlenden Zinsen und wird von Ihrer Bank bei der Auszahlung Ihres Darlehens einbehalten.

So kalkulieren Sie als Kapitalanleger mit dem Disagio: Ein hohes Disagio (5% der Darlehenssumme) führt zu einem hohen steuerlichen Verlust in der Finanzierungsphase. Sie erzielen also einen kurzfristigen Steuervorteil.

Langfristig lohnt sich ein Disagio dagegen nicht. Der Grund: In der Vermietungsphase sinken die Zinszahlungen und damit die abzugsfähigen Werbungskosten. Sie erzielen also in den Vermietungsjahren geringere Steuerersparnisse und sitzen gleichzeitig auf höheren Schulden.

Lesen Sie bitte auch die Hinweise und Praxis-Tipps unter Schuldzinsen.

Schuldzinsen müssen vom Mietobjekt stammen

Für die steuerliche Anerkennung Ihrer Schuldzinsen kommt es entscheidend darauf an, dass Ihnen diese tatsächlich für Ihr Mietobjekt entstanden sind. Wenn Sie lediglich eine Hypothek aufgenommen haben, um damit andere Wirtschaftsgüter anzuschaffen, die nichts mit den Vermietungseinkünften zu tun haben, ist der Steuervorteil ausgeschlossen.

Praxis-Tipp: Geben Sie dem Finanzamt eine formlose Aufstellung über Ihre Schuldzinsen. Legen Sie immer auch die Bankbelege bei.

Achtung: Das Finanzamt hält bei den Schuldzinsen im Grunde nur einen Punkt exakt im Blickpunkt. Geht es um Zinsen für ein klassisches Annuitätendarlehen, müssen sich die Zinsen im Laufe der Jahre reduzieren. Steigen die Zinsen beispielsweise nach Ablauf von 10 oder mehr Jahren (plötzlich) wieder an, steckt in den meisten Fällen immer ein und dasselbe dahinter. Den Vermietern geht es im Laufe der Zeit immer besser und sie benutzen die mittlerweile zunehmend schuldenfreie Immobilie, um die noch bestehende Hypothek wieder aufzustocken.

Das nachträglich aufgenommene Geld wird aber meist eben gerade nicht in das Mietobjekt investiert (Modernisierung und Sanierung), sondern für private Wünsche eingesetzt, die nichts mit der Vermietungstätigkeit zu tun haben. Eine derartige Kreditaufstockung würde – zumindest insoweit – den Abzug der Zinsen als Werbungskosten ausschließen.

Das Finanzamt wird also nachfragen, weshalb die Zinsen nachträglich wieder angestiegen sind, obwohl mit einer dauerhaften Reduzierung des Kreditvolumens zu rechnen ist.

Ausnahme: Wenn Sie in der Zwischenzeit erhebliche Erhaltungs- oder Renovierungskosten aufgewendet haben, steht eine nachträgliche Kreditaufstockung normalerweise genau mit diesen Kosten in wirtschaftlichem Zusammenhang. Insoweit wären auch solche nachträglich erfolgten Kreditaufstockungen hinsichtlich der Zinsen unproblematisch. Tilgungsbeträge können dagegen nicht von den Mieteinnahmen abgezogen werden.